重點城市調(diào)控收緊 資金通道變窄

　　近日，國家統(tǒng)計局發(fā)布7月房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況顯示，7月份，房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)再度下滑至94.01，比6月份回落0.39點。造成景氣指數(shù)下滑的主要原因，是當月房地產(chǎn)多項指標有所回落或漲幅放緩。

　　2016年1月至7月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資55361億元，同比名義增長5.3%，增速比1月至6月回落0.8個百分點。其中，住宅投資增速大幅回落1.1個百分點。

　　具體來看，1月至7月，房企房屋施工方面，施工面積685606萬平方米，同比增長4.8%，增速比1月至6月回落0.2個百分點。房屋新開工方面，開工面積92944萬平方米，增長13.7%，增速回落1.2個百分點。土地購置方面，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積11167萬平方米，同比下降7.8%，降幅比1月至6月擴大4.8個百分點；土地成交價款3848億元，增長7.1%，增速回落3.1個百分點。

　　從銷售來看，1月至7月，商品房銷售面積75760萬平方米，同比增長26.4%，增速比1月至6月回落1.5個百分點，其中住宅銷售面積回落1.9個百分點；商品房銷售額57569億元，增長39.8%，增速回落2.3個百分點，其中住宅銷售額增速回落3.2個百分點。

　　CRIC研究中心研究員楊科偉表示，開發(fā)投資增速延續(xù)了自5月份以來的下滑態(tài)勢。其原因一方面是新開工、土地購置面積增速持續(xù)下滑，另一方面則是大部分三四線城市庫存依舊較高，企業(yè)投資意愿不強。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也表示，從7月單月來看，數(shù)據(jù)全面回落，創(chuàng)年底最低值。“7月單月商品房銷售面積是1.14億平方米，其中住宅是1億平方米，全面創(chuàng)造了2016年單月最低數(shù)據(jù)。從同比看，7月成交面積同比漲幅18.7%，金額同比上漲28.5%，均低于累計前7月的漲幅。”

　　對于數(shù)據(jù)下滑的原因，張大偉表示，一方面是市場已經(jīng)出現(xiàn)了慣性趨勢性的回落。另一方面，則是“地王”頻出阻擋了投資熱情，“地價高漲，甚至高于房價，致使一二線城市擁有土地的企業(yè)增加供應(yīng)的積極性不高，影響了新開發(fā)節(jié)奏。”

　　對于未來，楊科偉預(yù)計近兩個月銷售出現(xiàn)高位見頂信號，一般來說，銷售-投資傳導(dǎo)需要3至6個月的時間，將對未來開發(fā)投資產(chǎn)生一定負面影響，而下半年去庫存仍是行業(yè)首要任務(wù)。因此，接下來房地產(chǎn)開發(fā)投資的增速仍會進一步放緩，預(yù)計全年增速維持在“0”左右。

　　“同時，蘇州、南京、合肥三地政策的相繼收緊也影響了購房者預(yù)期。”楊科偉說。

　　近日，合肥、南京、蘇州紛紛釋放收緊信號。南京表示，將調(diào)整土地公開出讓的競價方式，經(jīng)營性用地公開出讓實行網(wǎng)上交易，競價所產(chǎn)生的保障房建設(shè)資金不計入房價準許成本；當網(wǎng)上競價達到最高限價80%時，申領(lǐng)預(yù)售許可證的條件需符合“主體結(jié)構(gòu)封頂”至“現(xiàn)房銷售”等不同程度的施工進度。

　　蘇州方面，明確居民家庭擁有一套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清，再次申請商業(yè)性個人住房貸款購買普通住房的最低首付款比例，蘇州市區(qū)（不含吳江區(qū)）由40%調(diào)整為50%；居民家庭已有兩套及以上住房且購房貸款未結(jié)清的，繼續(xù)停止發(fā)放“三套”及以上住房貸款。同時，蘇州重啟限購政策，指出非蘇州戶籍居民家庭申請購買第二套住房時，應(yīng)提供自購房之日起前兩年內(nèi)在蘇州市區(qū)累計繳納一年及以上個人所得稅繳納證明或社會保險（城鎮(zhèn)社會保險）繳納證明。

　　合肥方面，其貸款新政，以家庭為單位，無論在合肥市無房或有一套房，只要有2次及以上的貸款記錄，必須在全部結(jié)清貸款后才能再次申請房貸。而以家庭為單位，在合肥市有2套及以上住房的，只要尚有貸款未結(jié)清，均不予受理房貸。

　　在此背景下，張大偉提醒，“地王”是未來最大的風險，預(yù)期隨后幾個月，房地產(chǎn)調(diào)控繼續(xù)一城一策，且資金收緊信號明顯。因此，需警惕四季度房地產(chǎn)市場的風險。（記者梁倩 實習生吳璐瑤）