“地王”制造者面臨多方政策收緊 土地市場熱度或?qū)⒒芈?/h1>

2016/8/4 9:11:50　來源:中國產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究網(wǎng)　【字體：大 中 小】【收藏本頁】【打印】【關(guān)閉】

核心提示：房企再融資不得拿地南京、合肥等地調(diào)整土地政策“地王”制造者面臨多方政策收緊一二線熱點城市土地市場熱度或有所回落今年以來，部分一二線城市土地市場高價地頻出，“面

　　房企再融資不得拿地南京、合肥等地調(diào)整土地政策

　　“地王”制造者面臨多方政策收緊

　　一二線熱點城市土地市場熱度或有所回落

　　今年以來，部分一二線城市土地市場高價地頻出，“面粉貴過面包”現(xiàn)象成為常態(tài)，7月份甚至被稱為“地王月”。有鑒于此，近期證監(jiān)會、國土部等部門分別傳出針對土地市場的政策收緊信號，上海、南京、合肥等地也陸續(xù)出臺了相關(guān)收緊政策。業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，綜合多種因素來看，一二線前期熱點城市的土地市場熱度將有所回落，地價漲幅略有放緩。

　　現(xiàn)象 多個城市“地王”頻出

　　上半年，多個城市土地市場高價地頻出，進(jìn)入下半年以后，這種行情仍在延續(xù)。據(jù)《經(jīng)濟(jì)參考報》記者不完全統(tǒng)計，僅僅7月份下旬，上海、合肥等城市土地市場已經(jīng)連續(xù)出現(xiàn)多個“地王”。

　　7月29日，合肥市針對6幅地塊進(jìn)行拍賣，吸引了數(shù)十家房地產(chǎn)企業(yè)參與，當(dāng)日土地出讓金收入達(dá)到63億元。其中合肥高新區(qū)、廬陽區(qū)和新站區(qū)陸續(xù)誕生三個“地王”，最高溢價率達(dá)到330%。

　　同日，上海市楊浦區(qū)新江灣城一宗地塊以總價31.55億元成功出讓。經(jīng)業(yè)內(nèi)測算，該地塊成交樓板價52840元/平方米，溢價率51%。剔除公共設(shè)施、保障房和自持部分，可售部分實際樓板價達(dá)到92506元/平方米，被業(yè)內(nèi)稱為上海新晉單價“地王”。另在此兩日前的27日，上海市出讓浦東新區(qū)一宗地塊，最終被金地集團(tuán)以88億元總價競得，溢價率高達(dá)286%，樓板價33023元/平方米，成為今年以來上海土地拍賣的單幅土地總價“地王”。

　　此外，7月28日，武漢出讓8宗土地，最終除一宗地塊遭遇流拍外，另外7宗地全部成功出讓，總出讓價款77.15億元。其中，064號地塊被碧桂園以25.31億元總價、溢價289%的代價競得，超過2萬元/平方米的樓面地價也讓該地塊成為武漢新的單價“地王”。

　　因此，7月份被業(yè)內(nèi)稱為土地市場的“地王月”。據(jù)市場統(tǒng)計數(shù)據(jù)，7月后半個月，不僅僅是南京、杭州、蘇州、合肥等重點二線城市“地王”頻出，還有武漢、鄭州、嘉興、溫州、南昌、青島、南寧、昆山、珠海、長春等十余個城市先后誕生12個單價或總價“地王”。

　　土地市場競爭激烈，房地產(chǎn)企業(yè)拿地金額也相應(yīng)大幅上漲。來自中原地產(chǎn)研究中心最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，包括保利地產(chǎn)、萬科、華潤置地、碧桂園、恒大集團(tuán)等30大標(biāo)桿房企今年前7個月合計拿地金額高達(dá)3967.77億元，相比2015年同期的2441億元上漲幅度達(dá)到了62.5%。

　　政策 多方加碼土地出讓限制

　　8月1日，市場消息傳出，某股份制商業(yè)銀行近期下發(fā)的2016年房地產(chǎn)行業(yè)授信政策中明確：對于2015年三季度以后拿地且土地成本過高的項目，原則上不介入；該行還要求加強(qiáng)前端融資管理，對全國前20名的房企，融資比例不超過土地成本的60%，其他房企則不超過50%；此外，原則上不介入2015年三季度以后拿地成本過高的項目。

　　對此，易居研究院副院長楊紅旭分析認(rèn)為，“房地產(chǎn)去庫存，重點在三四線城市；房地產(chǎn)去杠桿，重點在熱點城市的個人投資者與‘地王’制造者。”他認(rèn)為，應(yīng)該密切關(guān)注房地產(chǎn)金融鏈條的漸緊。

　　事實上，從資金源頭限制“地王制造者”已經(jīng)初現(xiàn)端倪。近日，證監(jiān)會在一次內(nèi)部會議上表示，房地產(chǎn)企業(yè)通過再融資補(bǔ)充流動資金將受到嚴(yán)格限制，再融資所募資金只能用于房地產(chǎn)建設(shè)，而不能用于拍地和償還銀行貸款。

　　另一方面，多個地方政府也正在有針對性的調(diào)整土地政策，尤其“地王”頻出的熱點城市，調(diào)整政策以收緊為主。上海市發(fā)改委主任沈曉初近日表示，下半年，上海將在嚴(yán)格執(zhí)行限購和差別化信貸稅收政策、堅決抑制投資投機(jī)性需求的同時，加快調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，提高住宅供地比例，加快商品住房土地供應(yīng)節(jié)奏。

　　在此之前，南京市針對土地市場推出了“熔斷機(jī)制”：土地現(xiàn)場競價一旦超過最高限價，地塊將被流拍。業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，南京此舉同樣是希望房地產(chǎn)企業(yè)理性拿地，最終達(dá)到抑制地價的作用。

　　“地王”頻出的合肥市近日也推出了規(guī)范國有經(jīng)營性建設(shè)用地出讓行為的政策，具體內(nèi)容包括：單宗土地出讓價款首次繳納比例不得低于50%，閑置土地滿兩年無償收回，欠繳土地出讓價款、閑置土地等未處置前不能再拿新地等。

　　不僅如此，由于一二線土地市場高價地頻出，國土部土地利用管理司在6月中旬重申了“異常交易地塊”的上報備案制度，要求地方國土部門明確異常交易地塊的上報范圍、方式、條件、期限等，省級國土資源部門應(yīng)對出現(xiàn)異常高價地塊的市縣進(jìn)行督促和約談。

　　趨勢 土地市場熱度或?qū)⒒芈?/STRONG>

　　國土部相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴《經(jīng)濟(jì)參考報》記者，近期，南京、合肥等部分二線熱點城市出現(xiàn)房屋銷售火爆現(xiàn)象，土地市場進(jìn)而出現(xiàn)連續(xù)高價成交的情況，究其原因，一方面是在貨幣寬松政策影響下，房企的融資成本下降，資金充裕；另一方面，在整體經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型過程中，新產(chǎn)業(yè)發(fā)展不可能一蹴而就，各級政府面臨較大的財政壓力，土地出讓收入成為政府階段性創(chuàng)收的主要來源。此外，部分國企迫于行業(yè)整合壓力，也促成了過度競爭拿地的局面。

　　該負(fù)責(zé)人表示，今年以來，在房地產(chǎn)銷售市場回暖和基建投資拉動下，全國土地市場總體呈現(xiàn)“總量穩(wěn)定、區(qū)域調(diào)整、價格上行”的運行態(tài)勢，保持“逐步回穩(wěn)”的運行方向。全國房地產(chǎn)用地市場仍處于大周期持續(xù)低迷后的“修復(fù)期”，當(dāng)前供求整體上仍處于“弱平衡”階段，但不同層級城市表現(xiàn)各異。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，由于房地產(chǎn)企業(yè)之間競爭激烈，“不僅僅企業(yè)的拿地金額明顯上漲，土地價格也創(chuàng)了歷史最高紀(jì)錄，平均拿地價格上漲幅度達(dá)到了31%。而且因為一線城市供應(yīng)減少，實際拿地成本漲幅更高”。他認(rèn)為，對于未來市場而言，這些標(biāo)桿房企因為拿地成本普遍增加，未來房價一旦進(jìn)入調(diào)整周期，很可能面臨巨大的銷售難題。

　　張大偉告訴《經(jīng)濟(jì)參考報》記者，“從2015年開始房企出現(xiàn)了增收不增利潤的普遍現(xiàn)象，而當(dāng)前的高地價正在進(jìn)一步透支房企的利潤。雖然今年以來全國一二線房地產(chǎn)市場銷售回暖，但更多三四線城市依然處于調(diào)整過程中，以價換量的行情還在持續(xù)”。所以，土地儲備充足的企業(yè)，下半年拿地動作將趨于謹(jǐn)慎。事實上，據(jù)《經(jīng)濟(jì)參考報》記者了解到，目前金地集團(tuán)、融創(chuàng)中國等企業(yè)已經(jīng)開始減少拿地規(guī)模。

　　中國土地勘測規(guī)劃院地價所所長趙松告訴《經(jīng)濟(jì)參考報》記者，地價走勢的變化與當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)背景及不動產(chǎn)市場狀況基本吻合。趙松分析預(yù)測，綜合多種因素，三季度全國地價整體保持溫和上升的態(tài)勢，房地產(chǎn)市場持續(xù)分化，升溫或回暖的城市范圍向三線熱點城市擴(kuò)大；一二線前期熱點城市的土地市場熱度將有所回落，地價漲幅略有放緩。

• 上一篇：調(diào)結(jié)構(gòu) 促轉(zhuǎn)型 增效益 石化產(chǎn)業(yè)明確七大重點任務(wù)
• 下一篇：制造業(yè)PMI 3月來首次跌破榮枯線 未來下行壓力較大