中國指數研究院3月14日發布《中國商業地產市場發展年報 》，2015年，房地產市場整體結束高速增長，商業地產業也呈現一定程度的調整。宏觀環境方面，2015年實物商品網上零售額占社會消費品零售總額比例達到12.9%，較年初提高4.6個百分點，增長顯著。而百貨店、實體超市、實體專業店銷售額同比增速顯著回落；此外批發和零售業、住宿和餐飲業增加值同比增速也持續回落。電商沖擊實體銷售，批發和零售業、住宿和餐飲業增速放緩等均負面影響市場對商業營業用房的需求。但金融業方面，2015年金融業增加值同比增長15.9%，高出同期GDP增速9.0個百分點，金融業高速增長有利于市場對寫字樓的需求。多方因素影響下，2015年我國商業地產開發建設趨謹慎，開發投資額增速放緩，新開工規模繼續下降；但寬松貨幣信貸環境下商業地產銷售面積同比增幅較2014年擴大；全國商辦用地供需創近五年新低，樓面均價同比上漲，溢價率較去年同期下降。

　　一、宏觀環境與全國商辦市場表現

　　1.宏觀環境：零售業增速放緩影響短期商業營業用房需求，結構調整利好商業地產長期發展

　　批發和零售業、住宿和餐飲業增速下降負面影響商業營業用房需求

　　電子商務沖擊實體零售，不利于商業營業用房的市場需求。隨著電子科技發展，電商快速擴張，網購量持續提高。2015年實物商品網上零售額占社會消費品零售總額比例達到10.8%，較年初提高2.5個百分點，增長顯著。快遞業務增長也直接印證了這一點，2010年以來快遞業務量保持年均50%左右的增長，2015年快遞業務量達到206億件，為2010年全年的8.8倍。網上零售正逐步侵蝕實體商業銷售市場，根據商務部對實體百貨店、實體超市、實體專業店銷售額的統計數據顯示，2010年三類實體店銷售額增速分別為19.5%、14.1%、21.8%，2014年增速降至4%、5.4%和3.5%，增速回落幅度遠超消費品零售總額。具體來看，2015年上半年萬達百貨在全國調整收縮門店，物美、高鑫零售、京客隆等大型連鎖超市凈利潤下滑幅度超過10%，其中中百集團凈利潤同比下降77.9%。預計未來網上零售對實體商品零售的沖擊仍將持續，影響商業營業用房的銷售和運營。

　　批發和零售業、住宿和餐飲業增速下降負面影響對商業營業用房的需求；金融業高速增長有利于促進寫字樓市場發展。商業營業用房主要用于批發和零售業、住宿和餐飲業的日常經營，該兩大行業的發展狀況將直接關系到商業營業用房的市場需求，而金融業的發展與對寫字樓需求息息相關。2014年，批發和零售業增加值同比增速下降至9.5%，2015年前三季度進一步降至6.1%；2015年住宿和餐飲業增加值同比增長6.1%，持續低于GDP增速。批發和零售業、住宿和餐飲業增速放緩負面影響市場對商業營業用房的需求，電子商務沖擊持續存在及整體經濟增長承壓的背景下這一趨勢仍將持續。而金融業方面，2015年金融業增加值同比增長15.9%，高出同期GDP增速9個百分點，金融業高速增長有利于促進市場對寫字樓的需求。

　　產業結構和需求結構調整利于商業地產長期發展

　　消費正逐步成為拉動經濟增長的核心動力。2015年前三季度，最終消費對國內生產總值的貢獻達到58.4%，比2014年底大幅提高8.2個百分點，拉動GDP增長4個百分點，高于資本形成總額和凈出口對GDP的拉動。十三五規劃建議稿中提出，要發揮消費對增長的基礎作用，著力擴大居民消費，引導消費朝著智能、綠色、健康、安全方向轉變，以擴大服務消費為重點帶動消費結構升級。未來隨著居民消費能力進一步釋放、消費結構轉型升級，消費對經濟增長的貢獻將進一步加大。

　　我國儲蓄率遠高于世界其他國家，消費潛力釋放將促進未來市場對商業營業用房的需求。居民收入水平和消費能力存在穩定的正相關關系，收入水平越高居民消費意愿越強。2013年以來，城鎮居民人均可支配收入實際增速保持在7%左右，增速趨穩，推動消費增速保持穩健增長。此外統計局數據顯示，截至2014年我國居民可支配收入超過63萬億元，總儲蓄超過30萬億，儲蓄率為47.96%。盡管國民儲蓄率自2010年起連續5年下降，但目前48%的儲蓄率依然遠高于世界其他國家平均水平。世界銀行統計數據顯示，2013年中國總儲蓄占GDP的50%，遠高于美國的18%、日本的22%和韓國的34%。這意味著中國消費需求仍有巨大的潛在發展空間，消費需求釋放將刺激超市、商城、娛樂場所的增加，從而促進未來市場對商業營業用房的需求。

　　第三產業增加值占比持續提升，有利于商業地產市場整體發展。2013年以來，中央政府持續加大定向調控力度，經濟結構戰略性調整逐步深化，高污染、高耗能以及產能過剩等行業有序退出市場，而代表產業轉型方向的互聯網經濟、高端服務業等第三產業快速發展，產業結構政策效果逐步顯現，新的增長動力加速形成。2015年前三季度第三產業增加值同比增長8.4%，高于GDP增速，在GDP中占比達到51.4%，超過第一、第二產業的總和，經濟結構持續優化。第三產業是商業地產的主要產業支撐，其增幅高于GDP、在GDP中占比提高，為商業地產發展帶來利好。

　　2.全國商辦市場：新開工規模下降，辦公樓銷售表現突出，三四線城市土地市場遇冷

　　商業地產供應占比逐年提升 新開工規模下降 辦公樓銷售表現突出

　　全國商品房中，商業地產開發投資額、新開工占比逐年提升，銷售面積占比較2014年小幅下降。近5年商業地產開發投資及新開工面積占商品房比重逐年提升。2011-2015年，商業地產開發投資占比由16.1%提升5.6個百分點至21.7%；新開工面積占比由13.6%提升5.2個百分點至18.9%，由于商業地產去化周期較住宅慢，且部分商業地產不公開銷售而作為持有物業經營，近五年銷售面積占比僅為9%左右。其中，商業營業用房銷售占比較2014年下降0.3個百分點，辦公樓銷售占比較2014年小幅提升0.2個百分點。

　　從供應端來看，商業地產開發建設趨謹慎，開發投資額增速放緩，新開工規模降幅擴大。2015年，國內經濟面臨較大下行壓力，房企資金趨緊，商業地產項目開發建設趨謹慎，全國商業地產開發投資額同比增速較2014年明顯放緩，新開工規模較去年縮減。具體來看，2015年全國商業營業用房開發投資累計同比增速為1.8%，較2014年顯著下降18.3個百分點；新開工面積降幅較2014年擴大6.8個百分點至10.1%。辦公樓開發投資累計同比增速下降11.2個百分點至10.1%；新開工面積同比下降10.6%，而2014年為增長6.7%。

　　從需求端來看，寬松貨幣信貸環境下商業地產銷售面積同比增幅較2014年擴大，三產占比提升、金融業快速發展帶來辦公樓市場需求，辦公樓銷售表現突出。2015年已實施五次降息，四次全面降準，五年以上長貸利率降至4.9%的歷史低點，存準率也回落到2010年的寬松水平，多輪貨幣政策調整，強化市場回暖預期，2015年，商業地產銷售面積同比增速較2014年提升3.0個百分點至5.0%。全國三產占比提升、金融業快速發展帶來大量辦公樓需求，2015年辦公樓銷售面積同比增長16.2%，而2014年為同比下降13.1%；由于早期商業營業用房開發規模較大，加之近年來電商快速發展對實體商業帶來一定沖擊，全國商業營業用房銷售面積同比增速較2014年回落5.2個百分點至1.9%。隨著我國三產占比穩步提升，服務業快速發展，區域一體化逐步推進，未來寫字樓市場發展前景可觀，但商業營業用房市場空間在一定階段內將持續受網上零售業擠壓。

　　商辦用地供需創近五年新低 樓面均價同比上漲 市場冷熱不均

　　商辦用地供需創近五年新低，樓面均價同比上漲，溢價率較去年同期下降。2015年,全國300個主要城市商辦用地推出量為2.87億平方米，同比下降33.1%；成交量為2.20億平方米，同比下降35.1%；供需規模均降至近五年最低位。2015年，全國300個城市商辦用地成交樓面均價為1858元/平方米，同比上漲17.1%，溢價率為6.99%，較2014年同期下降2.93個百分點。

　　熱點城市土地市場熱度攀升與三四線城市遇冷并存。由于熱點城市經濟、產業發展良好，人口吸納力強，商業地產具有良好發展空間，房價、地價具有較強上漲動力，多數房企重點布局、積極拿地，2015年，全國商辦用地成交總價前50名中，41宗來自一線城市，其余均來自熱點二三線城市，其中廈門3宗，重慶2宗，珠海、福州、成都、杭州各1宗；而部分二線城市及多數三四線城市由于前期供應量大但需求有限，地方政府放緩土地供應節奏、企業擴張意愿不強，市場以去庫存為主，土地市場需求遇冷。

　　二、全國辦公樓市場

　　1.供應：全國新開工近十年首降 但南京、西安、合肥和濟南新開工規模與增速突出

　　全國辦公樓市場供應減少，新開工面積同比近十年來首降。2009-2014年，全國辦公樓市場持續擴容，新開工面積年平均增長率達20.6%；2014年房地產行業步入調整期，辦公樓新開工面積同比增幅收窄，2015年，房企開發建設仍趨謹慎，辦公樓新開工面積同比轉增為降，降幅為10.6%，為近十年來首度同比下降。

　　從不同城市辦公樓新開工規模來看，2015年，北京、西安、上海、成都、杭州和天津新開工面積領先，均超200萬平方米，這些城市第三產業發達，存在辦公樓市場發展空間；而沈陽、大連新開工面積較小，不足10萬平方米，這些城市前期供應量大而需求相對有限，2015年新開工規模明顯放緩。

　　從不城市新開工面積同比增速來看，南京、西安、合肥和濟南新開工面積翻番，而蘇州、昆明、大連和沈陽同比降幅超五成。2015年，南京、西安、合肥和濟南新開工面積翻番，新開工面積均超100萬平方米；廊坊前期供應量小、基數較低，同時，受益于京津冀一體化發展戰略，2015年新開工面積為18.4萬平米，同比大幅增長79%，但由于該市二產占比較高，由第三產業帶來的辦公樓需求在一定時間內仍將有限；天津、北京和深圳同比增幅超三成，武漢同比增長12%；其余城市均同比下降，蘇州、昆明、大連和沈陽同比降幅超五成。

　　2.需求：全國銷售回暖 珠海、濟南、深圳增幅顯著 武漢、廊坊降幅超三成

　　全國辦公樓銷售顯著回暖，同比轉降為增。2009-2013年，全國辦公樓銷售面積穩步提升，年平均增長率達20.5%，2014年，房地產行業步入調整期，全國辦公樓銷售面積同比下降13.1%。2015年，政策環境持續寬松，已實施五次降息、四次全面降準，與此同時，三產占比穩步提升、服務業快速發展，利于辦公樓市場需求提升，全年辦公樓銷售面積達2912萬平方米，同比轉降為增，增幅為16.2%。

　　從不同城市辦公樓銷售規模來看，2015年，北京、上海、濟南、廣州、重慶銷售規模較大，超100萬平方米，大連、廊坊銷售規模較小，不足6萬平方米；從不城市辦公樓銷售面積同比增速來看，珠海橫琴自貿區正在逐步完善、港珠澳大橋預計于2017年建成通車，橫琴將成為唯一陸橋連接港澳兩地的區域，直接利好商業地產發展，加之珠海2014年同期銷售基數較小，2015年同比增速高達731.6%，在各代表城市中最高。此外，濟南同比增長超2倍，深圳同比增長1.4倍，蘇州、上海、北京、青島、合肥等城市同比增速超三成，在代表城市城市中增速較高。而武漢、廊坊銷售面積同比降幅超三成。

　　3.分化：一線城市存發展機遇 成都、昆明等城市應注重庫存去化

　　多數城市優質寫字樓租金變化平穩 重慶、成都、沈陽空置率超30%

　　2015年多數城市優質寫字樓租金變化平穩，成都租金自2013年一季度起持續下跌。從各代表城市優質寫字樓租金情況來看，2015年as，一線城市租金水平較高，北京市第三季度租金高達424.9元/平米/月，二線城市中杭州、天津、南京租金均超100元/平米/月。各代表城市優質寫字樓租金變化平穩，成都受空置率高企和市場需求動力不足影響，為各代表城市中唯一租金自2013年一季度起持續下跌的城市，2015年第四季度租金環比跌幅在各代表城市中最大，為2.8%。

　　代表城市優質寫字樓空置率情況分化。2015年，從各代表城市優質寫字樓空置率情況來看，重慶、成都、沈陽前期供應量大而需求相對有限，今年各季度平均空置率均超30%；而大連2015年新增供應量在各代表城市中最低，深圳、北京和上海市場需求量大，四城市今年各季度空置率均不足10%。

　　鄭州、昆明等城市應注重合理去化庫存

　　第三產業產值與辦公樓需求密切相關，在此，我們用第三產業產值作為辦公樓需求的替代量來評估代表城市近五年新增供應量的消化能力。一線城市第三產業產值高于其他代表城市，且經濟發展良好、具有較好人才吸納能力，具備寫字樓需求提升空間。北京市近五年累計新開工面積和第三產業產值在代表城市中均為最高，2014年三產占比高達77.9%，服務型經濟特征及產業結構高端化趨勢更加明顯，未來辦公樓市場仍具備增長空間。

　　鄭州、昆明等城市近五年新增供應量高于其消化能力，更應注重合理去化庫存。2014年，鄭州市三次產業結構為2.2：55.6：42.2，仍以第二產業為主，對辦公樓需求影響較大的第三產業占比有待進一步提升，鄭州市近年吸引的企業由中心逐步向鄭東新區或園區擴散，但由于新開工規模超過市場消化能力，市場存去化壓力；成都、重慶、西安、昆明以第三產業為主，但近五年新增供應量高于其消化能力，更應注重合理去化庫存。