2016年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將整體較為平淡，分化的走勢(shì)還將繼續(xù)；改善型住房和存量房交易將成為市場(chǎng)爭(zhēng)奪的主要對(duì)象。以下為報(bào)告主要觀點(diǎn)。

　　一、二線城市：預(yù)計(jì)銷量將持平，而銷售均價(jià)將上漲10%

　　我們預(yù)計(jì)，2016年一二線城市房地產(chǎn)銷售均價(jià)將上漲10%，而銷量將持平，主要由于：1）供應(yīng)有限將推升銷售均價(jià)，同時(shí)導(dǎo)致銷量受限；2）貨幣政策寬松將抵消宏觀經(jīng)濟(jì)放緩的負(fù)面影響，刺激銷售均價(jià)和銷量；3）土地成本較高的新增供應(yīng)入市將結(jié)構(gòu)性推升銷售均價(jià)。

　　1、庫(kù)存水平下降和新增供應(yīng)減少會(huì)推升銷售均價(jià)，同時(shí)限制銷量的增長(zhǎng)空間

　　一線和二線城市的庫(kù)存去化周期已經(jīng)分別下降50%和25%至7個(gè)月和13個(gè)月，分別處于偏低和健康水平。隨著新增供應(yīng)下降，未來(lái)庫(kù)存去化周期很可能會(huì)進(jìn)一步縮短，考慮到1）2014年土地購(gòu)置面積下降27%，今年前9個(gè)月繼續(xù)下滑5%。我們認(rèn)為，庫(kù)存水平的下降將支撐銷售均價(jià)向上，而總可售資源的減少將令銷量受限。

　　2、貨幣政策的顯著寬松將抵消宏觀經(jīng)濟(jì)放緩的影響，刺激銷售均價(jià)上漲，并支持銷量

　　本輪貨幣政策寬松周期的力度前所未見(jiàn)（不到12個(gè)月的時(shí)間累計(jì)降息165個(gè)基點(diǎn)，下調(diào)存款準(zhǔn)備金率300個(gè)基點(diǎn)）。我們預(yù)計(jì)，未來(lái)貨幣政策還將進(jìn)一步放松（預(yù)計(jì)2016年降息25個(gè)基點(diǎn)，下調(diào)存款準(zhǔn)備金率600個(gè)基點(diǎn)），從而支持一二線城市的銷售均價(jià)持續(xù)上漲。雖然宏觀經(jīng)濟(jì)放緩可能降低需求，但在一二線城市流動(dòng)性效應(yīng)將抵消該影響而有余。因此，我們認(rèn)為一二線城市銷量的下降空間有限。

　　3、土地成本較高的新增供應(yīng)入市將推高銷售均價(jià)

　　2013年以來(lái)，一、二線城市的平均土地成本已經(jīng)大幅上升。我們預(yù)計(jì)，新項(xiàng)目普遍會(huì)瞄準(zhǔn)高端市場(chǎng)，制定較高的價(jià)格以彌補(bǔ)土地成本的大幅上升，從而推動(dòng)銷售均價(jià)結(jié)構(gòu)性上漲。