近日，世界知名房地產(chǎn)咨詢機構(gòu)“戴德梁行”發(fā)布2015年武漢房地產(chǎn)市場第二季度分析報告。報告指出：武漢商業(yè)市場行業(yè)競爭加劇，轉(zhuǎn)型升級加碼，寫字樓市場吸納平穩(wěn)，租金穩(wěn)中有升。

　　2015年一季度中國GDP增速放緩至7%，增速相比上季度回落0.3個百分點，為2009年第一季度以來最低（即：全球金融危機嚴重時期以來最低）。武漢一季度GDP同比增長8.4%，增速比去年同期回落0.8個百分點。一季度武漢工業(yè)增加值同比增速7.6%，低于本市GDP增速，顯示工業(yè)增長短期內(nèi)相對疲弱。第三產(chǎn)業(yè)增加值同比增速小幅加快0.3個百分點，第三產(chǎn)業(yè)對GDP貢獻占比升至52.0%。投資方面有所放緩，1-4月武漢固定資產(chǎn)投資與房地產(chǎn)開發(fā)投資增速分別比去年同期下降6.6和17.3個百分點。消費方面，1-4月武漢社會消費品零售總額同比增長11.5%，增速小幅下降0.3個百分點。

　　資料來源：武漢市統(tǒng)計局

　　二季度國內(nèi)經(jīng)濟增長下行壓力仍然較大；央行于4、5、6月三度出手，包括兩次降息、一次下調(diào)存款準備金率（降準）和一次定向下調(diào)存款準備金率（定向降準）。貨幣政策的由緊到松為樓市“回暖”提供更多空間。

　　商業(yè)市場：行業(yè)競爭加劇，轉(zhuǎn)型升級加碼

　　得益于城市版圖的迅速擴張和軌道交通的快速發(fā)展，武漢商業(yè)近年不斷擴圍。位于三環(huán)線區(qū)域、總租賃面積達到17.2萬方的宜家薈聚購物中心于二季度投入運營。在消費增速放緩、市場競爭加劇的背景下，為促進消費提高業(yè)績，武漢國際廣場舉辦了一系列促銷及主題活動。此外，位于漢陽王家灣的武漢摩爾城于本季度開始進行為期八個月的全面升級改造。品牌拓展方面，快時尚和輕餐飲相對表現(xiàn)活躍：OldNavy、NewLook以及MangoSix等品牌均首次登陸武漢，扎堆入駐宜家薈聚購物中心；武漢首家星巴克高端門店臻選和HoneyCreme分別亮相福星惠譽群星城和群光廣場；韓國炸雞品牌Pelicana武昌首店進駐光谷廣場。

　　本季度核心商圈優(yōu)質(zhì)購物中心首層平均租金總體與上季度基本持平，保持在每月每平方米609元。市場吸納保持平穩(wěn)，核心商圈優(yōu)質(zhì)購物中心空置率環(huán)比下降0.1個百分點至8.1%。

　　展望下半年，凱德廣場1818將于第三季度投入運營；另外，壹方購物中心以及武漢第二家永旺夢樂城等多個大型商業(yè)項目也將于年內(nèi)開業(yè)。龐大的新增供應(yīng)意味著競爭的加劇，商業(yè)地產(chǎn)面臨的挑戰(zhàn)也日益激烈。但是，隨著長江中游城市群規(guī)劃的發(fā)布，武漢作為華中區(qū)域的龍頭城市，輻射能力將不斷增強，消費市場仍有較大增長潛力；另一方面，預(yù)計未來各大商業(yè)的升級調(diào)整步伐仍將持續(xù)。

　　工業(yè)市場：高標庫吸納強勁，供需結(jié)構(gòu)失衡依舊凸顯

　　2015年第二季度，物流地產(chǎn)市場供需兩旺，隨著漢南普菱物流園投入使用，武漢市場存量升至65.3萬平方米。受益于當前電商行業(yè)的迅猛發(fā)展，為中小型電商企業(yè)提供一體化物流解決方案的第三方物流公司對高標準倉儲的需求量激增，成為本季度市場成交主力。旺盛的需求直接帶動武漢高標準倉庫整體空置率下降16.1個百分點至33.5%。

　　租金方面，經(jīng)過上季度的上調(diào)，本季度租金表現(xiàn)相對平穩(wěn)，維持在每月每平方米26.7元的水平。但武漢物流地產(chǎn)市場供需結(jié)構(gòu)失衡的現(xiàn)象依然凸顯。一方面武漢市場整體需求較為旺盛，另一方面新建的物流園區(qū)由于區(qū)位因素導(dǎo)致出租情況并不理想。

　　此外，物流地產(chǎn)領(lǐng)域“觸網(wǎng)”趨勢顯著，其中O2O、海外電商物流和電商生鮮物流成為熱點。本季度，第四方物流公司“天地匯”在武漢東西湖區(qū)打造的“O2O”概念物流園正式運營，其主要通過打造“互聯(lián)網(wǎng)、移動互聯(lián)網(wǎng)、車聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)”四網(wǎng)融合的線上信息平臺，將線下孤島型的傳統(tǒng)物流園區(qū)升級為網(wǎng)絡(luò)化的全生態(tài)公路港。

　　展望后市，西南板塊的安博蔡甸物流園、維龍蔡甸物流園及東北板塊的萬科陽邏物流園下半年即將入市，為市場帶來31.5萬平方米的新增供應(yīng)。這標志著高標準物流倉儲在武漢四大產(chǎn)業(yè)板塊的布局完成，將進一步豐富客戶的選擇。但短期內(nèi)市場競爭將進一步加劇，空置率將隨著新項目入市波動較大。

　　寫字樓市場：市場吸納平穩(wěn)，租金穩(wěn)中有升

　　二季度武漢核心商務(wù)區(qū)甲級寫字樓整體空置率環(huán)比小幅下降0.6個百分點至15.1%，市場整體吸納表現(xiàn)相對平穩(wěn)。從需求角度而言，本季度依然延續(xù)了上季度需求相對活躍的局面。金融類和制造類企業(yè)對現(xiàn)存甲級辦公空間需求保持強勁，新進武漢及擴租為其主要驅(qū)動因素。

　　資料來源：DTZ戴德梁行研究部

　　潛在新增物業(yè)迫于宏觀經(jīng)濟壓力及工程進度而暫緩入市；部分現(xiàn)有甲級物業(yè)憑借其優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理和硬件條件等優(yōu)勢，入駐率穩(wěn)中有升，租賃價格進一步提升。核心商圈甲級寫字樓平均租金錄得每月每方米126.4元，環(huán)比微漲0.7%。租金成長主要出現(xiàn)在建設(shè)大道金融街、武昌濱江商務(wù)區(qū)和漢口沿江商務(wù)區(qū)。

　　DTZ甲級寫字樓租金指數(shù)

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　　注：F表示預(yù)測數(shù)據(jù)

　　資料來源：DTZ戴德梁行研究部

　　展望下半年，武漢甲級寫字樓市場或?qū)⒂瓉?5.9萬方的新增供應(yīng)，主要集中在建設(shè)大道金融街及漢口沿江商務(wù)區(qū)。在經(jīng)濟增速放緩的大背景下，潛在供應(yīng)激增為市場去化帶來較大挑戰(zhàn)。

　　注：F表示預(yù)測數(shù)據(jù)

　　資料來源：DTZ戴德梁行研究部

　　然而，隨著長江中游城市群規(guī)劃的公布，待相關(guān)利好政策落地之時，武漢作為中三角的龍頭城市將會擁有更為強勁的吸附力及發(fā)展空間。因此，我們預(yù)計隨著新增供應(yīng)的入市，短期內(nèi)空置率將會有所上升，年內(nèi)租金走勢受新增物業(yè)的定位影響，呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性的輕微上揚。長期來看，甲級寫字樓需求仍然后勁十足，并存在較大發(fā)展空間。

　　住宅市場：救市政策頻出，住宅成交量大幅攀升

　　本季度，受“330”新政以及降準降息等利好政策影響，武漢開發(fā)商推盤力度加強，住宅市場供應(yīng)量較上季度明顯回升。4-5月武漢主城區(qū)商品住宅新增供應(yīng)總共錄得243.9萬平方米，環(huán)比上漲110.5%。

　　本季度的降準降息政策，一方面對緩解開發(fā)商融資壓力釋放了積極信號，另一方面在一定程度上減輕了購房者的購房負擔。購房者對市場的信心有所增加，觀望心態(tài)也有所改善，剛性需求和改善性需求得到進一步釋放。4-5月主城區(qū)商品住宅成交套數(shù)環(huán)比2-3月上升55.8%至21,621套，同比上漲80%。目前武漢市住宅存量基數(shù)較大，開發(fā)商對房價上漲持謹慎態(tài)度，去庫存仍是其首要目標。

　　因此，盡管成交量上漲幅度明顯，成交價格仍然保持相對平穩(wěn)。主城區(qū)商品住宅成交均價為每平方米10,201元，環(huán)比小幅上漲2.2%，同比升8.7%。

　　自三月以來，通過降準、降息、降首付、降營業(yè)稅征收門檻等一系列政策的累積效應(yīng)，以及放寬公積金貸款、不動產(chǎn)登記與房產(chǎn)稅不掛鉤等多重利好政策對市場發(fā)揮的刺激作用，武漢住宅市場逐漸回暖。然而，目前新政并沒有改變樓市總體供大于求的本質(zhì)，庫存偏大、去化周期偏長的問題依然存在。展望下半年，在當前經(jīng)濟下行壓力較大的大背景下，為刺激住房消費，樓市相關(guān)政策或?qū)⑦M一步寬松。住房新政利好或?qū)⒀永m(xù)，帶動市場成交量回升，從而改善武漢住宅市場存量高企的局面；開發(fā)商為去庫存，成交價短期內(nèi)或?qū)⒖傮w保持相對穩(wěn)定。