昨日，央行宣布自今日起下調金融機構人民幣貸款和存款基準利率各0.25個百分點，將金融機構存款利率浮動區間的上限由存款基準利率的1.3倍調整為1.5倍。本次調整進一步擴大了存款利率浮動區間，并提出了推進大額存單概念，不過整體來看仍屬意料之中。

　　承上而啟下，從資金面促調整，拉動投資

　　在一季度經濟工作總結剛剛開完之際，央行選擇降息，無疑具有承上啟下的意義。一來是保持是宏觀政策的穩定性和連續性，二來是為接下來的經濟工作“加滿油”。從一季度的各項經濟指標來看，7%的GDP增速缺乏激情，三大引擎集體失速，CPI表現不佳，經濟面臨巨大壓力，宏觀經濟的下滑，無疑將對各個行業造成巨大影響。二季度基建要發力、一帶一路也要加快實施的腳步，區域一體化發展也會帶來大量投資，所以，降息所帶來的更為低的貸款利率，將促進和拉動接下來一段時間的投資，短期來看，也只有投資才是經濟快速穩住下滑勢頭的有力抓手。

　　加快信用擴張，助流動性定向滴灌實體經濟

　　降息有利于增加貸款需求，讓利潤率水平相對較低的實體經濟能夠獲得更多資金注入，從而加快信用擴張的速度，有助于經濟穩增長，并且較低的貸款利率也有助于降低創業成本，促進經濟結構性改革。對于房企來說，降息也更有利于低成本獲取資金、放大杠桿。不過考慮到降息更多的是在提升傳統實體行業、新興行業融資能力，并且存款利率的下降，也會讓資本市場IPO受益更多，所以我們認為此次降準所帶來的流動性利好，還是會更多的被其他行業分流，房地產會從中受益，但不宜過多期待。

　　受限銀行逼仄的盈利空間，房貸折扣力度不能報以太多期望

　　在如今的經濟形勢下，上調存款利率的浮動空間，本就應與降息同步逆向進行。這一方面是因為對稱降息“不對稱”，另一方面，是因為會變相增大存貸利差，反而減輕了銀行自主制定利率的風險，這與利率市場化改革無益，也并非央行調整利率的本意。不過在目前的利率水平下，銀行的盈利空間已經很小，如首套房7折利率難現即是明例。因此央行雖然上調了利率浮動空間，但我們預計更多的金融機構還是會相應適度調減存款利率。同理，受限于銀行業逼仄的盈利空間，對于降息后的房貸折扣力度也不必報以太多期望。

　　一線城市樓市將加速回暖，整體回升仍穩字當頭

　　從近一個月的市場表現來看，3.30新政后，市場有明顯的好轉，重點城市商品住宅供應雖環比大增，成交方面，一線城市漲幅尤甚。而且部分城市庫存量有所下降，消化周期也在進一步縮短。此次降息，無疑將結合新政再給市場注入一劑強心劑，特別是需求充足的一線城市，隨著新政不斷落實，一線城市市場或將加速回暖。

　　在土地市場方面，資金成本的降低，必然會激化企業對優質土地的競爭，一線城市核心區域地塊的爭奪將進一步加劇。但在成交規模上，“327”新政落地之后，今年大部分城市土地供應調減已成定局，因此年內土地成交規模的下行趨勢還是難以出現根本性的改變。

　　在價格上，目前國內房價已經達到了臨界點，此次降準或將進一步推進房價的回升，但是限于行業結構性過剩的現狀，以及整體需求回落的大趨勢所限，大多數房企現階段的主要任務還是去庫存，我們認為房價回升還是以穩為主，不太可能出現2013年的暴漲現象。

　　今年下半場雖需謹慎，更應樂觀

　　綜上所述，在推動樓市景氣回升的角度上，受種種因素所限，本次央行降息的實際效果可能不會特別明顯。故此在我們看來，本次利率調整的關注重點，并不在于消費者貸款可以少付一點利息，也不在于改善行業盈利空間、減輕企業貸款壓力，最值得關注的，還是從中折射出的年度關鍵字——“穩增長”。只要這一施政方針仍在持續，我們即無需過多擔憂本輪回暖會戛然而止。因此對于下半年的房地產市場走向，雖仍需謹慎提防過熱預期，避免高價拿地、盲目上調房價等沖動行為，但也更應該樂觀的看到更多政策利好的可能。

　　最后我們認為：在目前市場利率較高、存款準備金也處在高位的情況下，未來降息、降準空間充足，只要“穩增長”方針不變，接下來仍可能會有多次降息降準組合拳放出。在相對寬松的貨幣政策環境中，也會使得房地產行業保持資金面的寬裕，并且將提振企業以及購房者信心，加速行業調整。而降息降準后所帶來的聯動效應將促進經濟的回穩，一旦經濟觸底反彈，也會對房地產行業產生正向激勵。

　　CRIC研究員楊科偉、馬千里