2014年被稱為養老產業元年，接下來就又開始興起養老地產的概念，所以就把2014年稱為中國養老地產元年，各路資本也都強勢介入養老地產的開發。目前中國養老地產的前景看好，但商業盈利模式尚不清晰，如何成功策劃規劃、開發運營一個養老地產項目，機遇與挑戰并存。

　　本文節選自養老地產專題研究，重點從開發運營角度，提出了養老地產的九大要訣。

　　1、價值理念：符合獨立、自主、健康的現代養老理念

　　老年不是人生的終結，而是人生新的轉折和開始，是生命和生活體驗的新的發展期。老年人群蘊藏著巨大的發展潛能和價值潛能，他們不僅是社會發展的受益者，更應該是未來社會發展的參與者。

　　中國傳統的尊老文化將老年人群單方面地定位在“受照顧的”的角色上，即只將老年人看作被關注、被照顧的對象，卻忽視了老年人群身上存在的能動性、積極性和創造性。但在崇尚代際平等和代際和諧的當今社會卻顯出了自己的缺陷。

　　與我們將老年人看作被關注、被照顧的對象相反，法國、英國等國家將老年人群稱作“第三年齡”，“第三年齡”不只是一個簡單的說法轉變，更多是一種獨立不依、積極健康的老年價值觀的直觀體現，值得我們思考和借鑒。

　　現代老年人不僅老有所居、老有所養，還要“老有所學”、“老有所樂”、“老有所為”、“老有所用”、“老有所成”。因此，養老地產不能局限于老年住宅和養老護理，還要樹立現代養老理念，努力實現一種讓老人快樂、幸福，活得有尊嚴的全新生活。

　　2、市場定位：目標市場全齡化是最符合當前國情的選擇

　　從國內養老項目的經驗來看，目前市場中的養老項目面對客群較為多元，如北京太陽城、東方太陽城不僅面向老年群體，更兼顧中青年群體，溫都水城老年公寓在滿足老年客戶自住需求的同時，兼顧投資客群。而上海親和源等一些項目客群范圍過窄，且定位過于高端。老年人集居區缺乏生機，老人不喜歡在特定年齡層之別的住區居住。

　　3、項目選址：“區位、環境、配套”，養老地產選址三要素

　　養老地產與傳統的住宅地產有著本質的區別，傳統地產選址比較寬泛，而養老地產的選址要相對要嚴格得多。

　　理想區位——城市近郊或成熟旅游度假區

　　養老項目不適合選址在市中心區，因為中心城區雜亂、噪音大、車流多，老人喜歡清靜，不像年輕人那么愛湊熱鬧，但又必須有比較完善的醫療和生活配套。因此，選擇在有一定城市配套及交通條件的近郊地區，或者綜合生活配套較完善的大型旅游度假區，為老人創造一種融于社區、融于社會、融入以往熟悉的城市生活的活力社區。

　　理想環境——較好的景觀資源、特殊的避暑避寒氣候、富硒/溫泉/長壽等健康資源

　　老人對環境的要求和依賴比年輕人要高，尤其是健康老人，通常都是以養生度假為首選，養老項目通常要求有較好的自然環境，比如山、水、林等自然資源都是較好的資源，特殊的避暑或避寒氣候，或富氧富硒、療養溫泉、長壽文化等特殊的健康環境資源，也是開發養老地產項目比較理想的選址。

　　周邊配套——周邊區域具備較好的交通、醫療、生活、休閑配套

　　如果項目選址周邊具有比較便捷的交通，相對完善的生活商業配套或適老性的休閑、養生配套，可以減少項目自身配套的比重，節省配套投資成本，減輕后期運營管理難度，也能夠更好的營造舒適便捷的社區生活。若能出則繁華、入則寧靜，那是最理想的地段。

　　一般要求交通方便，與外部銜接順暢。但遠離一級公路和城市主干道，避免嘈雜影響老人睡眠。如果依托環境優美的旅游小鎮建設，生活配套體系比較晚上，是比較理想的。此外，毗鄰優質醫療資源，能夠提供高水平的健康服務，也是養老項目可以借勢發力的地段。

　　4、用地組合：低成本的復合用地模式為項目成功奠定基石

　　就土地用途而言，現在還沒有養老地產供應的概念，拿地成本是養老地產最重要的成本之一，在目前養老產業土地政策尚未明晰的情況下，通過合理的用地組合，減少用地成本，是養老地產拿地之前必須考慮的重要因素。

　　建設用地與非建設用地的組合

　　當前的養老地產已經很少用采用單一養老住宅的模式開發，而都是與旅游、與農業、與林業相結合整體開發，打造復合型的產品。在這樣的情況下，如何靈活選擇建設用地與非建設用地的組合和布局模式，減少建設用地總量的同時，讓項目具備良好的環境。

　　不同建設用地類型的組合

　　目前各路養老地產在建設用地的類型上是各顯神通，有城市建設用地，也有集體建設用地，有住宅用地、商業用地，也有醫療用地、旅游用地，更有甚者是工業用地。不同的用地性質決定了不同的用地成本，也與后期的盈利模式直接相關。通過合理的策劃和布局，根據子項目的特點選擇不同的建設用地性質，可以大幅節約用地成本。

　　拿地方式的選擇

　　在傳統的拿地方式中，走拍賣掛、協議出讓還是直接劃撥，對用地成本的影響是不言而喻的。深圳最新推出的在用地供應方式上可以采用協議出讓免地價、產權歸政府的方式，非常適合長期持有經營的養老地產項目。此外，通過將項目的公益性部分獨立包裝，將醫院、老年大學、休閑娛樂中心、福利性養老院等綜合養老設施作為非營利性機構獨立運營，爭取一部分公益性劃撥土地，也是降低成本的可選途徑之一。