以下為任志強精彩發言實錄：

　　不是老百姓不想買，宏觀政策決定買不起

　　這問題就有問題。從1998年開始到2005年就是五年的高潮，到2007年掉下來，4萬億出臺的快了。從2010到2013年中間不是兩年嗎?怎么就是一年?問題就提錯了。媒體一般就愛忽悠，說沒超過一年，其實不是。我們經濟的運行情況是依賴于政府政策的波動，政府讓它下去，它就下去，政府想讓它上來，它就上來。所以，這個周期也決定政府的反映速度。比如前十年那一屆政府，可能反映地快一點，2007年掉下去，4萬億上來了。這屆政府就怕了，又怕出強刺激，又怕出這個那個，然后磨磨蹭蹭，拖時間就長了。然后又開始出臺政策，然后就降息了。在美國總是大白天高唱，我們的政策老是半夜12點出臺。

　　中央政府的宏觀經濟政策決定了房地產經濟波動的周期。明年如果出臺政策，沒準就往上上，反正中央經濟工作會議告訴我們就是不穩，所以才叫穩中求進。要是穩，就不告訴你穩中求進了，告訴你亂七八糟，所以叫穩中求進。中央刺激來回調，調來調去就是要你穩住。穩住的意思就是告你這個周期差不多了，再往下掉就穩不住了。

　　現在和世界相比我們中央政府的能力大的多，債務比例沒有那么高。要和日本比，還有巨大的能力去擴大政府財政赤字。我們的準備金率全世界最高，所以不能降準。我們利息不是全世界高，沒有俄羅斯高，但是我們也算是比較高了。12月份中央政府的錢要撥的還有26000多億，還沒發呢。所以，我們中央政府4萬億的外匯儲備，比俄羅斯強多了，俄羅斯快光了，賣黃金了開始。

　　所以，我們中央政府有無限的權力，關鍵他用不用。上一次用了4萬億的強刺激，結果強刺激變成了一個敵對面，誰都不敢說了，好像刺激就變成一個罪過。于是就只能改個詞交“微刺激”。“微刺激”就是給病人身上掛個吊瓶，時不時的打點點滴，點什么藥也不知道，什么時候打也不知道，你就猜吧。為什么我們經濟一直往下掉?4月份投資掉下來了，工業增加值掉下來了，問題還是讓大家猜，猜猜明年是不是上去。只要政策對頭，市場沒有剛才說的。不是市場說沒人買房子了，而是說我們的政策不對頭，造成一個思維條令。

　　我昨天講的一個數字，去年68000億的住房消費，不算辦公樓和商城，18000億的個人消費貸款，相當于27%的消費貸款，今年只有12000億，投資消費數額3000億，比例降到22%了。美國十萬億美元的個人消費信貸，每年消費額四千億美元，有幾十倍，我們只占22%。說明還是宏觀政策決定讓老百姓買不起房，不是老百姓不想買。我們的宏觀政策決定這個命令，所以今年央行，四大行就提高應該解決個人消費信貸問題，換句話說就是宏觀政策決定了房地產市場走勢。

　　政府要真有本事就別降息，該尿就尿

　　我是贊成國家用宏觀手段去調節經濟運行。我們不能最后讓所有的老百姓認為這屆政府上臺了以后所看到的就是經濟下滑。你們認為用“新常態”能解決，我們沒辦法了，經濟永遠是下滑了?能這么解釋嗎?為什么不能用，不能用的結果就是經濟下滑，政策托底的解決就是為了讓經濟不再下滑，過去經濟托底是為了讓經濟往上爬，不是讓它反彈，至少讓它別掉下去，能上就上點，你怎么理解中央經濟工作會議精神，這就是說的話。

　　政府要真有本事不刺激就別降息，你試試看，你有什么本事，憋不住了吧，趕緊上廁所，該尿的時候就尿。

　　趙勇剛才問我什么是“新常態”，這個詞最早是國務院發展研究中心副主任劉世錦提出來的。他提中國從一個高速增長的經濟狀態變成一個重速增長，或者中高速增長的經濟狀態，所以加了一個“新”字。今后的常態就是降低了增長速度。當中國的宏觀經濟速度放慢的時候，房地產常態也一定是放慢增長速度。我們把兩個指標老給搞錯，一個指標是銷售，從量的情況來看，一個指標是從價格的情況來看。量的情況，從今年的9月30號文件出臺以后，或者從8月份大部分城市取消限購政策以后，已經開始出現了一個回升，10月份應該是今年最高的銷售月份。雖然從總的來說，因為去年10月份的銷售指標比較高，所以基數問題導致還是下滑。但是實際上銷售量，按月計算，環比已經變成一個持續上升的過程，也不會再下滑。所有宏觀經濟的政策有利于消費的政策會導致銷售逐漸回暖，但是不等于迅速回升，也可能在底部運行一段時間。

　　我剛才舉的例子，從2010年我們價格高峰以后，中央政府出臺了限購政策，迅速出現了下滑。這個下滑過程追，在底部運行了將近兩年時間，到2013年才出現回升。這次庫存將近6億，也還有一段消化周期。所以，價格不一定在庫存能夠消化之前迅速的回升，所以是兩回事。也可能大家為了去庫存，反而講價，城市之間區別很大，有的城市漲價，有的城市就降下來了，所以出現了分化。這個過程從現在生產情況和儲備情況看，估計最少延續到明年9月，因為新的土地是負增長，所以新的供給不會迅速增長。增速降低的一個基本就是可以預見到我們的投資是持續下滑的，投資下降意味著不會像過去的高度，我們過去年增長高的時候達到36%，37%，去年還有18%，19%，今年就剩10%了，降了一半，明年我們估計增長速度也就是在10%左右。從常態來看，未來的增長速度放慢和宏觀經濟相等這可能就是房地產的常態，不會再有高速增長了。

　　但是，行業在這種情況下，不代表企業都是這樣。也可能好的企業它融資條件，融資成本和融資能力比較高的反而擴張的越來越大。大魚吃小魚的現象可能會越來越嚴重，這就是產業集中度可能會相對提高。比如現在過兩千億的企業已經好幾家了，一千億的企業也是好幾家了，這就是產業集中度提高的一個重要表現。所以，每個企業都有生存的機會，盡管投資增速下降，但是大的來說，繼續增長還是正增長的一個情況，也是一個常態。

　　樓市不是拐點，是波動

　　我不同意說樓市低谷階段，中央說從高增長變成中增長，我們房地產也是從高增長下了臺階，中增長，低谷那是繼續向下的過程。下臺階就是保持在比如6%到8%是我們的一個常態，中央說的，它會維持一個相當時間。怕的是從8%變成7%，7%變成6%，迅速下滑，所以叫穩中，“穩”字在凸顯。

　　你們說什么是拐點?拐點這個詞怎么理解?拐點這個詞，用經濟學理解就是下一個高點低于上一個高點，下一個低點低于下一個低點，只能往下，房地產不是。房地產一定是下一個高點有可能高與上一個高點，下一個低點有可能高與上一個低點。所以，它是要波動，就是在穩定在一個臺階上。比如7.4%，7.5%，7.3%，這是今年三個季度，是波動的。

　　不能用現在的錯誤政策瞎猜未來

　　我退休了，我也活不了15年了，管那15年以后的事干嘛。我覺得說十五年，說二十年的事，就得換一個角度。你也不知道誰當主席了，你也不知道誰當總理了，你也不知道他們采取什么政策，所以你瞎猜什么呢?從長期來看，一手房基本上快沒了，所以轉為以二手房為主了。現在局部地區已經是2：1的概念了，二手房的交易超過一手房，再過十年，一年13億，十年130億，如果加上其他，商業什么都算上，17億左右，200多億了。200多億你還蓋，每年還蓋一點，因為有折舊，要破房子要拆除，有更換，會有一些。但是，從總量來說，下臺階的概念就是跟美國似的。二手房的交易可能要占到5%到6%，一手放就剩1%到2%，這是一個變化的過程。所以，十幾年以后的事別瞎猜。

　　我們從短期來看，中央的宏觀經濟政策決定了一二三四線之間的行政劃分，其實有些三線城市的規模，不管GDP也好，還是人口也好，早已經超過二線城市了，但是行政規劃限定你就是三線城市。如果中國沒有土地私有化，永遠不可能形成城市群的概念，因為公共資源下不去，把好大學搬下去，根本沒人去。按照地理學來說，最大的錯誤就是搞了一個五級分化的城市概念，新農村建設讓人們留在農村，這都是土地制度和戶籍制度造成的結果。

　　我覺得討論經濟問題，不能用現在的錯誤政策去看未來，換主席的時候，政策就換了，所以政策變的時候就變得更科學了。我們在60年代的時候，全世界住在城市的人口大概9億人，全世界大概只有四個一千萬以上人口的城市，整個亞洲這么多人，一個一千萬以上人口的城市都沒有。但是到2010年全世界有40多億人住在城市，超過一千萬人口的城市有28個，亞洲從一個都沒有，變成有十六個，中國一個都沒有，變成有六個。也就是說，從全世界的角度看，用一二三四線城市，或者大中小城市，中國的五級分類是錯誤的，根本不符合經濟規律。但是，中國政府有行大的行政能力，我就要這么做，我們可能也沒辦法。

　　日本人當年的錯誤我們現在還在犯

　　所以，按照未來世界發展來說，亞洲最少還有十億人要進程，中國最少還有三億，印度還有四億，中國還有三億人進程，擱哪兒?如果加上現有人口，你就是30個盛會城市都把它翻一番，都擱不下這三億人。所以，要重新考慮我們的規劃，如果不重新研究，就是錯誤的。比如深圳，當時我們把小漁村規劃的時候是150萬人口，現在按電話說，長期流動在深圳的電話，當然有人有兩個電話，2400。可是我們對外公布是1200萬的城市人口，300萬的戶籍人口。所以，在深圳人不斷的往上走，已經這么多人了，怎么?如果我們最終城市規劃按1500萬的城市規劃，不是按150萬的城市規劃，可能夠和今天不一樣了，恰恰是五級制度限制了這個城市規劃，只能按小城市規劃做，做完之后的結果就是人沒地方擱了，城市病出來了。像我們蓋房子，老蓋40平米的房子，大家誰都不愿意住，國貿旁邊好幾個宿舍樓全拆了，就是因為我們標準臺低。現在城市標準，所有一二三級的劃分還是低標準的建設速度，過幾年還得完蛋。

　　東京在不到兩千萬人口的時候，和我們中央政府一樣，修一條高鐵到大阪，必須把東京的人疏散在大阪，像北京修一條高鐵到天津一樣，結果大阪人都去東京了，現在東京3500萬人了。日本人當年犯的錯誤我們今天還在犯，所以現在拼命限制，北京市就把這個市場，那個市場，這個人，那個人都轟出去。轟出去他也會回來了，你以為把市場拆了，人家就不回來了。

　　低層次發展戰略，一定會在高速發展過程中被打敗。為什么現在不講新農村建設了，新農村建設已經證明它是嚴重失敗的結果，老想把農民留在農村，農村的土地養活不了這么多人。按2010年算，一半以上的人口靠10%的GDP生活，剩下一半人享受90%的GDP生活。所以，如果不能徹底從國家戰略層面去改變，人口結構、戶籍制度、土地制度，以及城市規劃，我覺得一二三四線城市分化的問題會越來越嚴重。因為有的地方有資源，有的地方有就業，有的地方有大型企業，所以有的地方就發展了，另外一個地方跟底特律似的人都跑了，中國也同樣。

　　我退休了，別老問我，問總理去，國家政策，我認為五級城市分類就是個錯誤，完全不符合世界城市發展的規律，沒人聽，人家就這么定了，文件就這么發了。

　　你們干嗎老把互聯網和房地產對立起來?

　　多少人拿著手機，互聯網和手機一樣，它就是個平臺，就是個工具。你說現在有多少人不用手機，他，很偶爾用用手機，這種人已經被OUT了。不用互聯網就是被OUT了。人們為什么要騎自行車，因為比走路開，為什么要開汽車，汽車比自行車快，為什么要飛機，飛機比火車快。拿著手機就比打公眾電話快，就比上固定網快。既然有一個好的工具，互聯網能幫助你解決很多困難和問題，開發商為什么不用?開發商充分利用就行了，你說開發商就不用收集了?所有的生活按照馬云的說法，就是想把人變懶，自行車就可以讓走路的人懶一點，汽車可以讓騎自行車的人懶一點，淘寶網告訴你，買東西懶一點，給你送家去，手機比照相機還懶，照相機還得對快門，手機瞎按。所有事情都在讓你辦懶，當你在消費和其他服務商變懶的時候，你才有時間學習和干其他的事。懶不是讓你躺著不干事，是讓你把很多時間節約了，像黃總，就寫詩了，爬山了。互聯網和房地產，和其他行業都一樣。但是，不管誰也不能住網里，得住房子里。

　　一句話概括2015年房產市場趨勢

　　2015年應該更關注于中央干什么。“微刺激”的概念就是它不斷的調，所以兩天不看電視，政策就變了，所以你得注意點。

　　現在開工總面積71萬平方米，住宅投資占67%，換句話說就是30%幾是商業寫字樓，這個比例很大。今年商業樓銷售最快，正增長7.1%，辦公樓和住宅是下降的。庫存5.9億，是已經領了銷售證，待銷售的房子。70多億里頭，竣工7.5，換句話說十年才能把房子蓋好，去年是15，今年是10，也就是71億里頭有一大堆是政府的保障性住房。我們銷售多少，住建部說71億里頭，90%沒賣，70億里頭有10億沒有了。這是極端錯誤的概念，如果從2004年開始網上數，數到今天，我們預收和竣工之間的差別差20億，從2009年數13億，就是說現在70億里頭的房子，大概有20多億是已經賣掉的房子，這是住建部發出的極端錯誤的信號。你們最好算一算，每年的銷售量大于竣工量。我們40億左右的住宅，已經銷售的有20多億已經沒了，這是去年以前的情況，今年賣了將近10億。總額是10億多一點，扣除商業寫字樓，住宅布到十億，大概20億左右的銷售，今年10億，明年可能還得賣10億，到明年9月份就差不多了。你別忘了，這房子從蓋到竣工，我們現在才71億，才竣工了7.5億，10%多一點，再扣掉這些因素，我估計明年9月份供求關系就惡化了，從理論上是這么算出來的。要在9月份以前迅速的價格上漲，庫存沒消耗之前不太現實。但是，是不是庫存都要消化呢?不是，很多寫字樓商場是不賣的，別看它領了銷售證了，可能不賣。7.5億的竣工面積，還得把車位扣了。別以為現在71億大的不得了了，今年開工是負的九點幾，這月是負的百分之十三，住宅尤其負的更多，到現在負的百分之十四點幾，不到三億平方米，三萬公頃，也就是三來算，明年只有九萬開工。你們以為庫存多的不得了，短期來是，但是長期來說還不一定是這樣。所以，黃總一直堅持看宏觀經濟政策，假定明年放水了，那就起來了。所以這個情況我決定不了，得總理界定，謝謝!

　　空置率?空屋率?

　　判斷房產是否過剩的考量因素，一個是存量空置率，一個是新增量控制率，分兩個空置率。如果每年到香港買一份香港房屋所的報告，會看到有兩個數，第一、當年的控制，大概68%，一個是存量控制率，大概8%點幾。世界一般情況，只按住宅算，10%到20%的空置是最合理的，美國這些國家沒有沒有賣不裝修的房子的，哪怕二手房交易也是裝修完了再賣。中國不是，你們仔細觀察一下，這間房子一天能用多少天，這就是空置，也就是你要開會的時候這個房子可以用，你要開餐廳的時候可以打開，但是不是天天用。我們現在說的5.9億的概念是第一個68%的概念，我們說整體的空置率是按存量及亂，按照1%人口統計數算，大概現在18%，甘黎用自我調查情況認為現在到了23%。這個數我不太認可，我還是認1%的調查的數，18%，最高是南京，12%。我們國家是不平均的。但是，如果說這中間有多少在閑置，通常的情況下，在低收入人群中，70%左右是再出租了，閑置比例大概18%，富人里頭偶爾居住大概占到40%到50%。比如趙總有一個別墅，五天在城里住，那五天在外邊住。

　　如果按這樣的數字計算出來，真正說沒有偶爾居住，也沒有人住的房子，比例是非常非常低的。我們沒有辦法去調查各個城市，但是只能按1%的人口調查數算。有媒體說，我看那個小區很空，我們賣的房子，如果是毛坯房，通常這個小區的裝修三年才能完成，人才能住，很多房子是空著，沒有裝修。有些人就這么多錢，買了房子就沒有能力更多的錢做裝修，所以要忍兩年，裝修完了第三年才去裝修。所以，一個小區完全達到入住接近百分之百的說，要三年時間，它是逐步提高的。不要以為一個毛坯房的小區，入住馬上就可以達到百分之百，是它領了入住證了，但是實際需要兩年到三年的時間。我們只能從1%人口調查來看。通常兩個概念，所以我們把后面的一個數叫空屋率，空置是賣出去了，但是沒有居住，但是這個房子有主了，沒有住，叫空屋。