這個冬天，在廣州越秀區工作的徐女士有點“心塞”：今年三月她賣掉了持倉多年的股票，在老家惠州全資購入一套大戶型。但沒想到的是，此后樓市開始萎靡不振，而股市卻節節走高。“我成了反向指標了。”徐女士自嘲道。

這是樓市的冬天。經過了2013年樓市的暴漲，2014年樓市的變化之快超出了業界的預料。

限購土崩瓦解

由于2013年一二線城市房價暴漲，三四線城市平穩甚至冷清，因此年初宏觀調控的主基調是分類調控、雙向調控。今年兩會上，李克強總理所作的政府工作報告提出，針對不同城市情況分類調控，增加中小套型商品房和共有產權住房供應，抑制投機投資性需求，促進房地產市場持續健康發展。

也正是從這個時候開始，樓市迅速進入下行通道。中原地產首席市場分析師張大偉對《第一財經日報》稱，樓市從年初首次出現個別城市價格調整，到3、4月華東區域的塊狀調整，再到5月后以東部為主的城市房價普遍下行，房價下行迅速由點到面，其下行速度超乎預料。至今年9月，70個大中城市房價同比下跌了1.2%，這也是該數據三年來首次出現下跌。

張大偉表示，這樣的數據說明“最近一年，買房的人，大部分都虧了”。

樓市下行帶來的庫存壓力高企、房地產開發投資增速下降、土地出讓金減少，進而影響區域經濟的發展。因此，坐不住的除了開發商，還有地方政府。一般來說，房地產投資一般占整體固定資產投資的兩三成，如果納入上下游產業，則占據了半壁江山。因此房產下行對地區經濟影響十分明顯。

在樓市下行的情況下，各地紛紛開始救市。如果說上半年迫于外界壓力，各地還主要是采取微調公積金、財政補貼以及松綁限購范圍，而不敢觸及取消限購這根紅線的話，那么進入到下半年，在呼和浩特、濟南的帶領下，限購這個持續了四年多的調控政策，終于土崩瓦解。

自2010年開始實施限購政策以來，全國共有46個城市實施了樓市限購政策，涵蓋了四大直轄市、五大計劃單列市、大部分省會城市以及蘇州、無錫、佛山、金華等沿海地區發達的二三線城市。至今年9月底，除了北上廣深四大一線城市和房價畸形的三亞共5個城市外，其他城市均取消了限購。

不過，本輪市場轉冷更多是由于部分城市前期供應量過大、房價過快上漲等市場本身風險因素積累，以及前期成交集中釋放帶來的需求斷檔。因此即便各地政府普遍“救市”，效果也十分有限。

在松綁限購后，各地紛紛要求銀行松綁限貸，最終在9月底央行發布信貸新政，對個人住房貸款需求的支持力度大幅提升。對首套房再啟“認貸不認房”界定標準，貸款利率下限也重回2009年水平。此后11月21日晚“央媽”降息，對樓市又是一針強心劑。

樓市新常態

在一系列新政之后，目前一二線城市的樓市確有回暖之勢。不過，即便如此，要指望樓市再現過去的高速增長已不大可能。張大偉說，在經歷了十年的高速發展之后，中國房地產行業已處于由高速增長向平穩發展的過渡階段。全國各地樓市都火爆、所有產品都熱銷、所有房企都賺錢的時代，已經一去不返。

“中國房地產市場已經告別了全面短缺的時代，呈現局部短缺狀態。在新常態階段，不同城市不同區域的表現將進一步分化。”張大偉說，在三四線城市樓市普遍過剩、人口導入十分有限的情況下，三四線城市和一二線城市的分化進一步加劇。

廣州一家大型開發商人士告訴《第一財經日報》，盡管在一系列新政之后，樓市成交明顯回暖，但在價格方面未必會有明顯反彈，現在全國樓市到處都過剩，不光是三四線城市，一些大城市的郊區也嚴重過剩，因此，“未來買房要保值的話，要選擇核心城市的核心區域。”

在這個寒冬里，明年的樓市調控如何走也頗為引人關注。12月19日，陳政高履新住建部之后的第一次全國住房和城鄉建設系統工作會如期召開。在談及明年的工作時，陳政高提出，要保持房地產市場平穩健康發展，準確把握房地產市場運行中出現的新情況、新問題，積極應對，促進房地產市場平穩運行。

這一講話一度被外界解讀為“沒有調控的調控”。即除非出現大的市場變化，基本可以確定中央層面不會對房地產市場的運行進行過大力度的干預。

不過，張大偉認為，這并不表示未來就不會有調控，因為像北京、上海等城市仍然需要調控，因此未來的調控會根據各地的實際情況來做調整，而調控的權責、任務也會進一步分解給地方。

另一方面，醞釀多年的不動產登記條例明年3月將正式實施。未來我國不動產登記將實現多層次信息共享。其中，國土部將牽頭建立不動產登記信息管理平臺，以確保國家、省、市、縣四級登記信息實時共享。該條例的實施，也意味著樓市調控將由短效向長效轉變。