貴陽、寶坻、橫琴,其中有“鬼城”亦有新城。

三四線城市從爭相搶奪的熱地變成地產(chǎn)商的雞肋。近幾年,地產(chǎn)商們或選擇性地逃離,或進行戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移,不復(fù)當年一窩蜂奪蛋糕的情景。

恒大這樣深耕三四線的大地產(chǎn)商也開始有回歸一二線的舉動,有人口、有商業(yè),才有投資價值,未來城市分化愈演愈烈,資源更加集中,大城市當然是最佳選擇之一,其競爭也不言而喻,選擇那些有潛力發(fā)展成一二線城市的三四線城市,亦是金蟬脫殼之法。

地產(chǎn)商戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移

2010年限購令一出,居于一二線的地產(chǎn)商們便將眼光投向了三四線的城市,加之國家提出城鎮(zhèn)化,地產(chǎn)商們更是看中了其間的發(fā)展空間,開始大舉進軍三四線。

據(jù)悉,進軍三四線城市以后,部分開發(fā)商獲取了較理想的收益。2013年,恒大地產(chǎn)的銷售業(yè)績46%來自三四線城市;2013的前三季度,在碧桂園的銷售面積中,三四線城市占比高達78.3%,在雅居樂的銷售面積中,三四線城市占比達67%。

而同時,亦接連傳出房地產(chǎn)三四線失守,撤離三四線的消息,萬達和恒大地產(chǎn)深陷銀川泥潭。在營口,恒大地產(chǎn)、佳兆業(yè)、保利地產(chǎn)和嘉里集團都先后被當?shù)卣腥?在這些公司的項目開工后,周邊又有數(shù)十個項目陸續(xù)拔地而起,市場嚴重供過于求,企業(yè)此時已欲退不能。

克而瑞咨詢研究員楊科偉分析道,很多三四線城市是一個人口導(dǎo)出型的城市,而且經(jīng)濟結(jié)構(gòu)比較單一,居民收入增長幅度有限,支付能力偏弱,而地方政府看到機會加大土地供應(yīng),使項目競爭加劇。

他還說道,“需求不是那么大,房子也賣不上價,除了土地價格便宜之外,造房子其他成本差不多,和政府打交道和一二線相比更累一點,要花更多的精力,當?shù)氐牡仡^蛇還是比較多。”因此,一些企業(yè)在意識到供大于求的問題后,開始回歸一二線城市。

2013年,一直專注于三四線城市的花樣年首次進入北京,以7.79億元收購北京朝陽區(qū)一個商業(yè)辦公地塊。

今年1月,遠洋地產(chǎn)在8天時間內(nèi)斥資超70億元拿下了北京三宗地塊;在上海,方興地產(chǎn)以101億元豪取大寧宅地;萬科等房企也正加大力度在一二線城市搶奪地塊,今年前11個月萬科的拿地面積中一二線城市便占了90%以上。

向來深耕三四線的恒大似乎也在進行戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移。根據(jù)中指數(shù)據(jù),10大房地產(chǎn)企業(yè)拿地數(shù)據(jù)來看,2013年1-11月恒大在三四線拿地超過總數(shù)的50%,今年前11月拿地面積銳減到19.8%。

東莞證券分析師何敏儀表示,前兩年開發(fā)商之間意見有些分化,有些覺得要守一線城市,有些覺得因為城鎮(zhèn)化和西部開發(fā)等原因,三四線有機會,而到了2013年下半年,基本上都比較一致,拿地回歸到一線二線城市,現(xiàn)在三四線偏一點的城市,經(jīng)濟實力沒那么強的主要還是本地開發(fā)商在開發(fā)。

何敏儀告訴理財周報記者,地產(chǎn)商們“一般是一個區(qū)域一個區(qū)域的做,比如華南,有一個總部,然后輻射周邊一些城市,進一個城市還是比較謹慎,不會貿(mào)然進一些城市,進去之后不會貿(mào)然退出。”而她認為,一些大房地產(chǎn)商進的城市都比較好,并沒有一個大舉撤退的趨勢。“一個項目做的不好退出是有的,但是不是很大眾的事情。”

三四線造城運動背后

眾所周知,鄂爾多斯是代表性的“鬼城”,由于盲目開發(fā),鄂爾多斯的新區(qū)——康巴什幾乎成為一座空城,而曾有“第二鄂爾多斯”之稱的貴陽又如何?

貴陽雖為三線城市,雖然在經(jīng)濟總量上弱于一些二線城市,但地位特殊,是區(qū)域化中心城市,也欲打造成爭奪西南地區(qū)的龍頭城市。

數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示,今年上半年貴陽的商品房成交28941套,環(huán)比下跌42.79%,同比下跌21.63%;成交面積2989970平方米,環(huán)比下跌23.98%,同比下跌7.01%,數(shù)據(jù)顯示上半年的樓市并不景氣,成交套數(shù)和面積均出現(xiàn)下滑。

貴陽市2014上半年全區(qū)在售樓盤127個,實際開盤32個,貴陽的新區(qū)出現(xiàn)很多空城現(xiàn)象,而房地產(chǎn)商們還在大加興造。一個樓盤的建筑規(guī)模超過1000萬平方米,而像這樣的超級樓盤,在貴陽就有四個之多。

今年12月26日,貴廣高鐵即將開通,將原本廣州到貴陽的旅行時間從20個小時壓縮至5小時左右。交通上的便捷必將成為賣點,投資熱度許將再增加。新開盤的項目中可見萬科、華潤等房產(chǎn)商的身影。