房貸新政50日“眾生相”

　　11月19日，恰是“930房貸新政”出臺第50日，北京住宅網(wǎng)簽14147套(統(tǒng)計至11月18日)。面對央行房貸新政帶來的沖擊波，雖然剛需購房者表現(xiàn)淡定，但還是有人著慌入場，有人著慌賣房。

　　房貸新政50日，賣房人、買房人、投資人等一線房市“當(dāng)局者”，經(jīng)濟(jì)學(xué)家、中介機(jī)構(gòu)、媒體人等房市“旁觀者”，圍繞著房價博弈，各有各的反應(yīng)和應(yīng)對。

　　每一個真實(shí)的網(wǎng)簽數(shù)字背后，都有一個關(guān)于買房或賣房的故事。

　　如果從9月30日央行、銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)的通知》算起，11月19日恰是“930房貸新政”出臺50日，北京住宅網(wǎng)簽14147套(統(tǒng)計至11月18日).

　　“剛需”、“改善”也好，“房鬧”、“房蟲”也罷，抑或在買房上一擲千金的“新土豪”，“14147套”這一枯燥的網(wǎng)簽數(shù)字背后，上演的卻是令參與各方無比糾結(jié)的房貸新政50日“眾生相”。

　　“930房貸新政”，這一曾被解讀為堪比2008年救市力度最大的政策，其真實(shí)落地效果如何?新政前后百日，市場到底發(fā)生了什么改變?一線城市樓市回暖了嗎?來自市場一線的聲音更具說服力。

　　上證報記者通過持續(xù)跟蹤多位剛需、投資人及業(yè)內(nèi)“旁觀者”，并對比房貸新政前后50日，他們買賣情緒和市場行為上發(fā)生的細(xì)微變化，試圖為您揭開一線城市樓市回暖的真實(shí)圖景。

　　房價沒見漲剛需淡定細(xì)挑慢選

　　“淡定，淡定!”面對9月30日央行意外“放水”帶來的成交量劇變，有剛需的北京羅先生在稍作消化后，再次表現(xiàn)出一種不緊不慢的從容心態(tài)。

　　讓羅先生從容不迫的理由是，他最近參加的幾次自住型商品房搖號，除了非常熱門的百子灣項目，大多數(shù)都是以他主動放棄而告終。經(jīng)過幾個月的房價下跌，限價房的價格優(yōu)勢并不明顯，他最近也開始加入“淘”二手房的行列。

　　“準(zhǔn)備周末見一下房主，58平方米掛165萬，如果能談到155萬就出手!”經(jīng)過細(xì)挑慢選，羅先生將目光鎖定在京城東五環(huán)邊的某小區(qū)。最近一段時間的找房看房，他發(fā)現(xiàn)雖然成交量反彈了不少，但房價沒見漲，總有便宜的房子冒出來。

　　與羅先生類似，準(zhǔn)備長期定居北京的劉先生最近也在看房。起先，他準(zhǔn)備在大興或通州買房，現(xiàn)在他發(fā)現(xiàn)，稍微加點(diǎn)錢就能撬動城六區(qū)的小戶型。“看了套石景山的房子，總價不到160萬，若不是戶型差和不滿五年，沒準(zhǔn)就要了。”

　　自從8月中旬買房后，程先生有空就會去旁邊的區(qū)建委網(wǎng)簽大廳看看人氣。他發(fā)現(xiàn)，10月份網(wǎng)簽大廳的人明顯多了起來，面對上午10點(diǎn)半后來的客戶，工作人員都會提醒：“上午人太多，下午再來吧”。

　　網(wǎng)簽排隊，是否真的意味著樓市回暖了?程先生發(fā)現(xiàn)了一個奇怪的現(xiàn)象——距離區(qū)建委不遠(yuǎn)的區(qū)住房公積金中心，同期卻只有三三兩兩的客戶。按道理，市場回暖了，辦理公積金貸款的人也會明顯多起來，但這一次卻有所不同。

　　“現(xiàn)在買房的都是改善性和投資型客戶，剛需還沒有進(jìn)場。”一位做房產(chǎn)中介朋友告訴記者，不同于2009年、2012年市場回暖后剛需入場，這一次市場回暖主要由改善性客戶帶起來的，全款的比例很高，剛需們并沒有急于入場。

　　面對房貸新政和成交量暴漲的刺激，剛需們是否愿意為此賣單?或許能從10月中旬開盤的兩個自住型商品房項目現(xiàn)場找到答案。

　　恒大御景灣，北京首個自住型商品房項目，項目位于東五環(huán)邊，盡管創(chuàng)造了多項營銷記錄，但高達(dá)92%的棄購率還是令出乎市場意料。晚一天開盤的是位于東南六環(huán)外的原鄉(xiāng)嘉園，棄購率更高達(dá)95%，最終仍有400多套沒有賣出去。

　　一位排號居前且放棄購買自住型商品房項目的購房人告訴記者，相比周邊的房價并不便宜，而她并不會急于轉(zhuǎn)而購買二手房，因為據(jù)她了解，明年會有更多性價比更高的項目入市。

　　成交量暴漲 “投資客”著慌入場

　　面對央行房貸新政帶來的沖擊波，相比剛需們表現(xiàn)出來的“淡定”，一線城市的“投資客”卻有些“著慌”，有的著慌抄底入場，有的則趁市場熱，著慌賣房。

　　上個周末，歷時90天的手續(xù)周折，家在北京的程先生終于拿到了“投資兼自住”的二套房鑰匙。在8月15日簽訂了三方購房合同前后，他一直密切關(guān)注影響北京樓市的風(fēng)吹草動。

　　二季度以來，來自政策層面的寬松信號愈加明顯——先是央行召集商業(yè)銀行支持首套房貸需求，后是國內(nèi)大中城市陸續(xù)解除限購政策。隨后，部分城市成交量暴漲，甚至有些樓盤再次迎來久違的“日光盤”。

　　“央行兩次定向降準(zhǔn)、房貸利率優(yōu)惠、減免交易稅、成交量持續(xù)萎縮，再加上本輪房價調(diào)整的空間和時長……根據(jù)2008年、2011年房價見底的信號，目前已經(jīng)出現(xiàn)了七八成。”程先生篤信，北京房價將再次迎來一次抄底機(jī)會。

　　盡管預(yù)料到政府會救市，但國慶節(jié)前出臺的房貸新政，仍讓程先生多少有些意外。在決定投資這套房之前，他曾想過換房，但“認(rèn)貸又認(rèn)房”的二套房政策，讓他顧忌換房的隱形成本，他只好以退為進(jìn)，全款買了一個小房來投資。

　　與程先生積極看好后市、并急于抄底相比，擁有兩套房產(chǎn)的齊女士則從去年起就開始看空房價。年初，她掛出了一套原本出租的房產(chǎn)，幾個月下來卻無所獲。前一段看房的突然多了起來，她終于順利脫手，賣出價是當(dāng)初買入價的兩倍。

　　“回過頭來看，我那套房子賣便宜了，但我一點(diǎn)都不后悔。”齊女士認(rèn)為，在經(jīng)歷近幾年房價暴漲后，投資房產(chǎn)的獲利空間已經(jīng)很小了，不過從房產(chǎn)撤出來的資金投向何處?她和很多人一樣心存困惑。

　　拜房貸新政帶來的成交量暴增所賜，最近順利賣出的并不止齊女士。10月9日，上海銀沙投資副總經(jīng)理陳軍在微博上透露稱：“朋友賣房，掛了幾個月少人問津，10月以來中介帶看電話絡(luò)繹不絕，光昨天就接到了十幾個。”

　　據(jù)記者了解，受房貸新政影響，不少類似程先生這樣抱著投資需求的客戶已開始蠢蠢欲動，試圖抄底一線城市房產(chǎn)，而在其中，主打“不限購”的商業(yè)地產(chǎn)和旅游地產(chǎn)也是他們爭搶入市的重要標(biāo)的。

　　來自北京建委的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，10月二手住宅網(wǎng)簽8845套，比上月環(huán)比下跌2.9%。由于網(wǎng)簽具有15日以上的滯后性，實(shí)際上上月北京二手房實(shí)際成交量預(yù)計能達(dá)到15000套以上，相比前一月接近翻翻。

　　不過，二手房成交量的火爆并沒有延續(xù)到11月。網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，11月第二周北京市二手住宅網(wǎng)簽1807套，與上周相比減少30%，而上周日均新增客源量較上周減少8.5%，這意味著市場熱度有所降低，市場進(jìn)入政策后的平穩(wěn)期。

　　利率存變數(shù) “旁觀者”難下定論

　　房貸新政50天，市場到底發(fā)生了那些改變?未來房價走勢，又將何去何從?相比賣房人、買房人、投資人等一線市場的“當(dāng)局者”，經(jīng)濟(jì)學(xué)家、中介機(jī)構(gòu)、媒體人這些樓市的“旁觀者”，或許比前者得出更冷靜的論斷。

　　今年7月，經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)在新浪微博上發(fā)表了一則頗受爭議的言論，大意是——說出這句話或許會挨罵，但一線城市的房子真的可以看一看了。此時，國內(nèi)輿論對房價正呈現(xiàn)壓倒性看空，甚至連“大炮”任志強(qiáng)也改口看淡后市。

　　在馬光遠(yuǎn)看來，中國住房已經(jīng)告別短缺，很多開發(fā)商會死去，很多房子可能永遠(yuǎn)賣不出去，但熱點(diǎn)城市、大城市、人口未來流入的城市，需求仍然是存在的，所以“一旦救市政策出臺，你就必須下決心買房”。

　　事實(shí)上，近幾年一線城市房價走勢，一直與信貸政策和利率水平息息相關(guān)，無論是2008年底央行大幅降準(zhǔn)降息，還是2012年初三度降準(zhǔn)、兩次降息，都隨后帶來房價暴漲。這一次，盡管央行尚未啟動全面降準(zhǔn)降息，但首套房貸已悄然下行，目前已從以前的基準(zhǔn)上浮10%普遍降至95折。

　　然而，歷史并不會簡單地重演。主流看空者認(rèn)為，在經(jīng)歷連續(xù)多年的房價暴漲后，樓市供求關(guān)系已經(jīng)發(fā)生逆轉(zhuǎn)，2008年時的買房人和投資客，現(xiàn)在成為供給，更大的變量是，政策房仍在增加供應(yīng)。“一線城市是房價泡沫，三四線城市是供應(yīng)泡沫。”這一觀點(diǎn)頗具代表性。

　　時下一線樓市真的回暖了嗎?在北京某拍賣公司負(fù)責(zé)拍賣質(zhì)押房產(chǎn)的姜女士或許也有一定的發(fā)言權(quán)。目前她手里有幾套比市場價便宜20%的房子，但戶型偏大，且需要支付全款，卻始終找不到愿意競拍的買家。

　　最近一個月，程先生買的那套房子所在小區(qū)業(yè)主報價，并沒有因為房貸新政而改變繼續(xù)下行的趨勢。當(dāng)時由于業(yè)主急售，他以低于均價15%的價格成交，現(xiàn)在他發(fā)現(xiàn)小區(qū)又出了幾套更便宜的房子。

　　最近，程先生注意到北京存量房的網(wǎng)簽數(shù)字又下來了。由于新政后客戶集中入市，消化部分購房需求以及優(yōu)質(zhì)房源，導(dǎo)致目前市場熱度不高。隨著時間的推移，新政的托底作用可能會慢慢遞減。

　　“實(shí)際情況可能比市場預(yù)期稍好一些，現(xiàn)在是新一輪價格局勢前的博弈!”資深市場研究者馬紅認(rèn)為，由于網(wǎng)簽滯后性太長，來自中介內(nèi)部的報單量和報業(yè)績這兩個指標(biāo)最能及時反映當(dāng)下市場，其中業(yè)績比報單更準(zhǔn)確。