這一政策啟動(dòng)于房地產(chǎn)調(diào)控松動(dòng)之際，或?qū)⒋龠M(jìn)行業(yè)銷售回暖。但有分析機(jī)構(gòu)認(rèn)為，房地產(chǎn)企業(yè)去庫(kù)存的壓力仍然存在。

　　新標(biāo)準(zhǔn)擴(kuò)大覆蓋面

　　《通知》規(guī)定的新價(jià)格，以2013年全市新建商品住房平均交易價(jià)為基準(zhǔn)，根據(jù)區(qū)域調(diào)整系數(shù)確定，區(qū)域調(diào)整系數(shù)為五環(huán)內(nèi)1.5、五到六環(huán)之間1.2、六環(huán)外0.9。

　　這意味著，普通住宅認(rèn)定根據(jù)環(huán)線、房屋總價(jià)和房屋單價(jià)劃分，五環(huán)內(nèi)總價(jià)不超過(guò)468萬(wàn)元，單價(jià)不超過(guò)39600元/平方米，二者滿足其一即可;五至六環(huán)總價(jià)不超過(guò)375萬(wàn)元，單價(jià)不超過(guò)31680元/平方米，二者選其一;六環(huán)外不超過(guò)281萬(wàn)元，單價(jià)不超過(guò)23760元/平方米。

　　根據(jù)國(guó)家的相關(guān)規(guī)定，普通住宅的認(rèn)定要同時(shí)滿足三個(gè)條件，一是住宅小區(qū)的建筑容積率在1.0以上;二是單套建筑面積在140平方米以下;三是實(shí)際成交價(jià)格要低于同區(qū)域享受優(yōu)惠政策住房平均交易價(jià)格的1.2倍以下。此前，北京執(zhí)行的普通住宅的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)僅設(shè)定了單價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，劃分了南北兩個(gè)區(qū)域，如四環(huán)內(nèi)北部地區(qū)的價(jià)格是38880元/平方米、南部地區(qū)為34560元/平方米，六環(huán)外地區(qū)為17280元/平方米左右。這一標(biāo)準(zhǔn)當(dāng)時(shí)覆蓋了北京70%以上的購(gòu)房家庭，但是隨著近兩年房?jī)r(jià)的普遍上漲，普通住宅的覆蓋面不斷縮小，在通州、大興等這些區(qū)縣的六環(huán)之外，大部分新樓盤的單價(jià)已經(jīng)達(dá)到2萬(wàn)元以上。

　　根據(jù)《通知》，新標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行的節(jié)點(diǎn)定在申報(bào)繳稅環(huán)節(jié)。從10月8日起，住房交易的納稅人申報(bào)繳納稅款，符合普通住房標(biāo)準(zhǔn)的，即可享受相關(guān)的稅收優(yōu)惠。

　　對(duì)于這一新標(biāo)準(zhǔn)，北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)陳志表示，北京此次普宅標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整讓政策更符合實(shí)際，能進(jìn)一步減輕購(gòu)房人的稅費(fèi)負(fù)擔(dān);同時(shí)，簡(jiǎn)化了政策，不再區(qū)分南北環(huán)線，在單價(jià)的基礎(chǔ)上，加上總價(jià)的參考指標(biāo)，兩者只要一項(xiàng)符合即可認(rèn)定為普通住房，將一些單價(jià)高、總價(jià)低的小戶型納入稅收支持范圍，盡可能將政策覆蓋面擴(kuò)大。

　　亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅分析指出，北京上一次上調(diào)普通住房標(biāo)準(zhǔn)是在2011年底，當(dāng)時(shí)普通住房標(biāo)準(zhǔn)的制定，還是讓大多數(shù)普通購(gòu)房者享受到了契稅的優(yōu)惠，但隨著時(shí)間推移，北京房?jī)r(jià)在2013年經(jīng)歷了一輪快速上漲，2014年，整體市場(chǎng)價(jià)格又攀升至一個(gè)新的高度。

　　亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2011年北京商品住宅的成交均價(jià)是21662元/平方米，而2014年的前9個(gè)月，盡管57079套商品住宅銷量中有11%、共6294套低價(jià)的自住房，但成交價(jià)格依然上漲至25313元/平方米，相比2011年的價(jià)格水平漲幅高達(dá)17%。

　　普宅擴(kuò)容

　　普宅標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整，并非只出現(xiàn)在北京。

　　2012年2月，上海市房管局曾發(fā)文，明確2012年3月1日起正式執(zhí)行新普通住房標(biāo)準(zhǔn)。該新標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定，上海享受優(yōu)惠政策的普通住房應(yīng)同時(shí)滿足以下條件：五層以上(含五層)的多高層住房，以及不足五層的老式公寓、新式里弄、舊式里弄等;單套建筑面積在140平方米以下;實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.44倍以下，坐落于內(nèi)環(huán)線以內(nèi)的低于330萬(wàn)元/套，內(nèi)環(huán)線與外環(huán)線之間的低于200萬(wàn)元/套，外環(huán)線以外的低于160萬(wàn)元/套。

　　今年8月，有媒體報(bào)道稱，深圳市專門開會(huì)討論房地產(chǎn)形勢(shì)，也將普通住宅標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整作為房地產(chǎn)救市的儲(chǔ)備方案，出臺(tái)在望。

　　2013年9月，深圳開始執(zhí)行普通住房契稅優(yōu)惠新政，以總價(jià)來(lái)論是否為豪宅，如福田、南山的標(biāo)準(zhǔn)為390萬(wàn)元以下的房子就不算豪宅。按照新政標(biāo)準(zhǔn)，能有效避免小戶房子“被豪宅”，不少近年剛?cè)胧械?ldquo;偽豪宅”契稅標(biāo)準(zhǔn)將從原本的3%降到1%。

　　關(guān)于這一輪普宅標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整，陳志認(rèn)為，這是一項(xiàng)常規(guī)工作，旨在支持普通家庭購(gòu)買中小戶型、中低價(jià)位普通住房，對(duì)這類購(gòu)房需求是利好消息。

　　在旭輝集團(tuán)總經(jīng)理助理戴磊看來(lái)，普宅標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整是市場(chǎng)發(fā)展到一定階段，大勢(shì)所趨產(chǎn)生的必然結(jié)果，此類“隨行就市”調(diào)整，符合市場(chǎng)規(guī)律。

　　樓市成交下行壓力下，9月末，放寬房貸、調(diào)整普宅標(biāo)準(zhǔn)等政策，被視為房地產(chǎn)行業(yè)的重大利好。對(duì)此，穆迪副總裁、高級(jí)分析師曾啟賢對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》等媒體分析稱，放寬按揭等新措施對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)具有正面信用影響，原因是這將增加房貸供應(yīng)，并降低滿足某些條件的借款人的房貸成本，因而可在一定程度上緩解房地產(chǎn)銷售的下行壓力。

　　然而，考慮到過(guò)去幾年存量房積累的情況，穆迪認(rèn)為，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)將持續(xù)下滑。穆迪對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的展望為負(fù)面，并預(yù)計(jì)2014年住宅銷售額將較2013年下降5%～10%。