而終止政策的閥門由呼和浩特打開，這座人口僅200萬，住宅可售庫存卻高達12萬套的二線城市住宅去化周期排在國內所有大中城市之首。6月26日，該市以政府文件的形式宣布正式取消限購。

　　事實上，在稍早前的幾個月，福建、湖北、江西、寧夏已先后加強信貸支持，比如福建降低首套房認定標準為“購房人償清購房貸款后，再次申請貸款購房，按首貸認定”，湖北要求首套房貸款利率下調至基準利率的0.7倍，江西則明確提出降低二套房首付比例。

　　但在記者采訪過程中，多位業內人士的觀點是，這些內容主要是給市場信心，指導意義大于實際意義。從實際情況考慮，銀行不可能執行7折的首套房貸利率。真實情況到底如何?《華夏時報》記者試圖描繪一張詳細的央行房貸新政下的真實圖譜。

　　房貸利率松哪了?

　　“此次政策放開將之前‘認房又認貸’轉變成‘認貸不認房’。”一家股份制銀行負責人坦言，這意味著后續會有一攬子政策體系寬松。而之前“認房又認貸”的首套房認定政策導致有貸款歷史而名下無房的情況被認定為二套房，“新房置換舊房”的改善型需求容易被誤傷。

　　同時央行、銀監會的新政策明確對于家庭首套房按揭貸款，首付比例為不低于30%，利率下限為基準利率的0.7倍;要求銀行縮短個人住房貸款審核時間;鼓勵通過發行住房抵押貸款支持證券的方式，來增強金融機構個人住房貸款的投放能力;要求將保障房貸款期限上限從15年延長至25年。

　　交通銀行首席經濟學家連平(微博)認為，此次對個人住房貸款在利率、審核時間等方面的現行政策提出了調整要求，支持居民家庭合理住房貸款需求尤其是自住需求，對于改善民生具有積極意義。

　　以北京為例，如果客戶已結清貸款，名下還有一套房，以往是按二套房對待，首付比例最少70%，利率最低為基準的1.1倍。新政執行后，這樣的客戶只需首付30%，利率在理論上最低可享受7折，最多也就是基準利率。

　　但本報記者采訪的多位銀行業內人士坦言，按照目前房地產市場狀況，所謂7折優惠利率沒有實質意義，貸款利率早已市場化，是否優惠是銀行的權利。換句話說，銀行會按照央行“認貸不認房”的新政策，但是所謂7折利率，則是指導意義大于實際意義。

　　“如果首套房按揭貸款利率執行基準利率，銀行基本不要說賺錢，更不用談利率折扣優惠。目前一個現實是，銀行存款流失壓力大，資金成本不斷提高。”上述股份制人士坦言。目前，5年以上基準利率是6.55%，7折后只有4.585%，而現在5年期定存利率是4.75%，不少銀行還上浮10%，達到5.225%，已經明顯地出現倒掛。

　　如此就使得看似存在的優惠利率實際上遙不可及，即便優惠利率有所優惠，但背后卻附加了種種苛刻的限制條件。

　　10月3日上午，記者來到位于北京東五環外附近的一處樓盤，趕上節假日，售樓部里看房人絡繹不絕。售樓小姐介紹，現在首套房申請商業貸款，如果想要利率打折就要接受銀行提出的附加條件。

　　根據銷售人員介紹，幾家國有銀行口頭下達的要求是“名下無房或一房、無貸，現可認首套，首付三成利率8.5折但要配套相應產品”。而對于名下2套或以上住宅、無貸的，也可認首套，首付三成實行利率基準。

　　所謂“附加條件”，就是不同銀行針對購房人資質，例如購房人需要在銀行辦理一定數額的存款、購買銀行內部理財、保險等產品，或者通過中介公司申請貸款，才能享受到利率方面的優惠。

　　根據融360的監控報告顯示，部分股份制銀行出現8.5折優惠，但附加條件卻是金融資產達到500萬以上的客戶才可申請。也出現9折優惠，但僅部分支持我愛我家和鏈家客戶，且需購買相應的保險項目;招商銀行優惠則是購房者存貸款額15%的保證金一年，享9折，存貸款額5%的保證金一年，享9.5折。

　　而記者在采訪過程中了解到，銀行房貸捆綁搭售的做法，是打了法律的擦邊球。《合同法》對“乘人之危、顯失公平”的合同，規定可以變更或者撤銷。但是現實生活中沒有人愿意這樣做。因為你一旦能夠成功舉證，說明你能夠拿出銀行讓你簽兩個合同的證據(房貸合同、理財合同)。這就相當于你接受了銀行的搭售行為，可以盡快放款。這種牽涉到個人利益的問題，一般情況下是不了了之。

　　如果不接受附加條件，怎么辦?“那就只能按照以往基準利率或者上浮利率。”一家房地產公司負責人坦言，房貸利率下降是假象。如此一來，是否接受銀行提出的“附加條件”，是決定客戶是否能享受房貸利率優惠政策的關鍵。但問題是，銀行所謂的附加條件，也是在變相提高客戶的貸款成本。這是一個相悖的選擇題。

　　相悖還在于，一方面購房者期待銀行能夠提供更多優惠，一方面卻不得不對優惠利率背后的附加條件敬而遠之。“如果監管層不出臺政策對銀行‘有條件’放松利率的現象進行監管，”一家國有銀行負責人坦言，那么即使折扣利率落地，這些名義上的優惠實際上也會使央行的政策大打折扣。

　　市場博弈

　　難松動的利率背后，是今年上半年銀行主動壓縮個人住房貸款，尤其是股份制商業銀行，以民生銀行、平安銀行尤為明顯。今年上半年，這兩家銀行個人住房貸款余額分別為594億元、602億元，分別比去年底減少121億元、47億元。

　　此外，招行今年上半年的個人住房貸款為2737億元，雖然比去年底增加51億元，但在個貸中的占比卻降至11.3%，比去年底下降了0.93個百分點。而興業銀行1849億元的個人及商用房貸款余額，雖然與去年底基本持平，但在個貸中的占比，卻從52.33%下降到今年上半年的50.8%。

　　“對小微企業貸款可以上浮20%-30%，相對而言房貸業務利潤實在太小。”一家股份制銀行人士坦言，所以股份制銀行會相對傾向小微企業貸款。如此情況下央行也在進行政策的博弈。

　　中國社會科學院財經戰略研究院高廣春認為，這是央行對房地產市場的微刺激，基本上和國家的穩增長、調結構的戰略是相適應的。穩增長的戰略傾向于國家對房地產市場的正向作用，有寬松房地產市場的力量，而調結構降低房地產經濟增長的作用、經濟增長方式的轉型，是形成經濟增長新的推動力。

　　事實上兩個方向是相反的，一個是發揮房地產作用的方向，另一個是去房地產化的方向。而這兩個方向如何協調?

　　“央行的判斷對于房地產市場的穩增長和調結構所產生的去房地產化的作用，在不失衡的條件下，需要適當的微刺激，在穩增長的狀況下，去發揮房地產的正向作用，就會對房地產有松綁的趨向。目前放松的信號是要發揮穩增長的作用。”高廣春表示。

　　在這場監管之手與市場之手的博弈賽中，房地產調控思路愈發明確。

　　民生證券研究院執行院長管清友(微博)認為，央行選擇了放棄一刀切的政策思路，轉向分類管理、分城施策。作為一種非可貿易品，房地產市場的供求狀況會因為各城市人口、收入、地理等因素的不同而產生巨大差異，一刀切政策會造成不必要的扭曲和波動，必須因地制宜。

　　今年以來，央行已兩度公開出面召集商業銀行住房金融服務座談會，惠民生信號不斷放大。央行副行長劉士余早在5·12住房金融服務專題座談會上就提到，個人房貸事關百姓切身利益，要求銀行必須注意。9月25日，在全球中央對手方協會會員會議間歇，劉士余再次強調，“惠民生，調結構，始終是我們工作的重中之重。”

　　監管層的房地產調控思路就在于不再把房地產“工具化”。對此，管清友詳細解釋稱，“經濟過冷時也不能過度刺激房地產的‘投機性’需求，必須保持政策定力，類似2009年那樣的全面刺激(7折優惠+天量信貸)絕不會再現。”

　　“也不能再把房地產‘妖魔化’”，管清友認為，央行強調要把房地產當做一個民生問題，而不是產業問題來對待。經濟過熱時也不能通過過度收緊地產政策給經濟降溫，以免限制“合理”的住房需求(首套房和改善型住房需求)。

　　而新思路的出路就是促進房地產市場健康發展的重點從需求端轉向供給端，逐步放松和取消限購、限貸等限制需求的非市場化手段，重點通過保障房、自住型商品房等形式擴大供給，解決住房難。

　　此時監管層還要面臨的是，如果僅僅依存一個信貸方面的政策，但經濟在不斷下滑，是解決不了根本問題的。“應該說經濟的發展速度對房地產的推動作用比信貸放松的推動作用更大。也就是房價的下跌與經濟的不景氣是相關的，所以從總的方面而言，要加強經濟轉型，啟動資本市場。”央行研究局研究員鄒平座表示。