今年上半年深圳二手房成交量同比大降40%;而近期，全國30余個城市先后松綁限購政策以刺激低迷的樓市，盡管深圳官方重申將嚴格實施限購，但房貸 利率已開始出現大面積松動，大量新盤將于下半年入市……在這些政策和新房市場環境下，深圳二手房市場下半年的走勢將會如何?

　　觀點大PK

　　中原：看空

　　預計重大利好因素不多，下半年或維持低位

　　根據深圳中原地產的監測，上周(8月11日-8月17日)全市二手住宅共成交873套，環比小幅上升2.71%。成交均價為26368元/平方米，環比下降10%。

　　盡管上周成交套數小幅上升，但深圳中原地產分析認為，從今年7月中旬以來，全市二手住宅成交量已連續5周低于900套，目前深圳二手房成交量仍處于 低位。“從深圳中原各地區店鋪的反饋數據來看，盡管訪客量略有上升，但成交筆數并未有大幅增加，賣方給出的議價空間也無普遍變化。”深圳中原地產研究中心 經理王飛指出，預計可能出現的重大利好因素不多，下半年深圳二手住宅市場不樂觀，成交量或維持在每月4000-5000套左右低位。

　　深圳中原地產分析認為，深圳二手房市場下半年情況堪憂。目前深圳已經明確不會放松限購;房貸雖然緩慢恢復基準，但是離去年的85折優惠還相差甚遠; 再加上新房入市量激增，分流了大批客戶，二手房市場成交難上加難。未來兩個月，新房入市量仍會維持高位，供應的放量將引發更激烈的價格戰，對購房者來說無 疑是一項重大福利。但二手住宅夾縫求生難度更大，兩者之間的差距將會越來越明顯。

　　早在今年6月份，中原地產就發出“9月深圳樓市將進入衰退期”的論斷。深圳中原董事總經理鄭叔倫認為，由于本屆政府對于樓市的政策更傾向于市場化， 此輪調整必定歷時更長，“人為因素來得快去得快，而市場自發因素造成的調整速度慢且久，而且趨勢一旦形成就難以逆轉。根據成熟市場的經驗，下跌至少持續 2-3年。”深圳中原副總經理賀曉麗也指出，上半年有不少新盤已經達到銷售條件，但沒有拿預售證，下半年在業績的壓力下會大量推盤，定價也會相對合理， “這一沖擊將拖動二手房價格繼續下調。”

　　美聯：看多

　　樓市整體預期向好，反彈的可能性極大

　　與深圳中原地產的觀點正好相反，美聯物業認為，下半年樓市整體預期向好，二手房市場反彈的可能性極大。

　　“我們認為，新房市場與二手房市場存在協同效應，前者趨好，在一定程度會給二手房市場注入信心。”美聯物業全國研究中心總監徐楓分析指出，根據該公司的研究顯示，深圳一二手住宅的成交周期基本同步。

　　上周，深圳樓市迎來開盤小高潮，共有6個項目開盤或加推，一手住宅市場也因此回暖，全市一手住宅共成交674套，環比上漲超過四成。徐楓透露，深圳 入市的多個新盤再次出現“搶購”現象，說明市場的剛需和改善型需求仍很大，二手房業主的放盤價格也會更有信心，預計下半年二手房市場反彈的可能性極大。 “與新房市場逐漸回暖的情況一樣，8月以來，美聯物業店鋪的訪客量出現明顯上升，我們一直在搜尋更多優質房源來滿足買方的需求。”

　　徐楓認為，支持深圳二手房市場下半年將反彈的理由有三：一、全國松綁限購的城市已達30多個，深圳購房者對救市憧憬利好氛圍濃厚;二、已有12家大 中型銀行首套房貸款按揭利率回歸基準，一些銀行甚至出現首套打折的苗頭;三、基于美聯物業的數據研究，預計下半年新房成交回暖將帶動二手房市場反彈。

　　而在日前舉辦的美聯物業年中樓市報告會上，美聯物業深圳及惠州區董事總經理江少杰也表示，深圳樓市成交量筑底成功，二手房已經止跌下行終止，這對于觀望已久、搖擺不定的購房者而言是入市良機。

　　中聯：看穩

　　底部企穩，改善型客戶或增加

　　與“看空”或“看多”不同，對于深圳二手房市場下半年走勢的判斷，中聯地產選擇“底部企穩”這樣一個較為溫和的詞匯。

　　“預計下半年改善型客戶會更青睞二手房，但整體上二手房市場將在8月份的成交水平上小幅波動。”中聯地產高級副總裁蔣福清分析認為，目前深圳二手房 市場的成交情況已到底部企穩狀態，但預計在限購政策不變、房貸利率松動幅度不大以及開發商下半年降價跑量的推盤策略的影響下，下半年二手房市場將不會出現 “大盛大衰”的情況。

　　據鳳凰房產不完全統計，今年9月-12月，全市至少有40個項目將開盤或加推，主要區域仍是主推剛需戶型的龍崗和寶安片區。在中駿四季陽光、金汐府 和華業玫瑰四季低價入市獲得成功后，開發商降價跑量已經形成業界共識。蔣福清認為，以低于購房者預期價格入市的新盤會分流一部分首次置業的剛需型客戶，下 半年二手住宅成交量和成交價不會有太大上升空間，但改善型客戶和投資者青睞的大戶型及高端物業預計會占據下半年二手住宅的主要成交份額。