2014年的下半場，樓市有如驚弓之鳥。當多個城市取消限購的消息接踵而至，一線城市在調控上的風吹草動，都被市場解讀為決定后市起伏的力量。

《第一財經（微博)日報》日前調查走訪發現，在上海農業銀行被傳出執行首套房貸款利率九五折后，北京的首套房貸款利率折扣也先從二手房開始落實。與此同時，今年以來，北京、廣州的高端項目限價政策，也在執行過程中悄然松動。

京二手房首套利率現折扣

本周二下午，北京東三環外某中介門店經理小王站在一高檔小區門口，向其客戶總結剛看過的那套二手房的優點：2010年的次新房，57平方米，總價235萬元，與去年接近5萬元/平方米的高點相比，4.1萬元/平方米的單價已十分“劃算”，加之業主急售，若付全款購買還可以繼續砍價。

遺憾的是，無論如何說，他面前這位來實地看過三次房子的客戶仍在猶豫，要求總價降到230萬元以下，否則難以下手。

意外的是，小王臨別時提起的首套房貸款優惠，吸引了這位顧客的興趣：“農行九五折，最低的是中信銀行9折，條件是要買10年保險，一年1萬元。”

這位供職于某上市公司的女客戶對在場的記者表示，這半年以來她一直在考察這一小區的二手房，認為最近是一個買房的窗口期，遲遲沒有下決心是因為擔心房價繼續跌。但她說，在她的理解里，信貸的松動是未來房價止跌的一個信號。

隨后，記者從另一中介人士處得知，去年二手房成交火爆之時，首套房貸款利率最高是在基準利率上上浮5%，而最近，北京二手房的銀行首套貸款利率政策“每天都不一樣”，多數銀行執行基準利率。據他透露，現在多數二手房成交都選擇在農業銀行貸款，其次是工商銀行，原因是工商銀行雖然執行的是基準利率，但放貸速度較快。

盡管二手房首套房貸款利率出現優惠，新房貸款利率卻未見松動。記者昨日下午在位于朝陽區北五環的亞奧金茂悅項目走訪時得知，該項目五期產品下月入市，價格預計在5.2萬元/平方米左右，銷售人員稱，目前該樓盤合作銀行對首套房的貸款利率仍以基準利率為主。

如果說北京的首套房貸款利率折扣僅限于二手房，那么上海的變化則引人注目。據媒體公開報道，農業銀行上海分行決定下個月開始，無論新房還是二手房，首套房商業貸款200萬元以上的，均可獲得九五折優惠。

一線城市的房貸松動被業界解讀為樓市企穩信號。21世紀不動產市場發展中心總監桑豫峰日前對本報記者分析，雖然央行和銀監會分別在5月、6月表態支持首套房貸款，但商業銀行沒有任何實質變化，房地產信貸持續偏緊，是樓市持續調整的關鍵原因，在這種背景下，若有銀行從一線城市開始對首套房利率實行優惠，必將對市場產生重要影響。

高端樓盤限價持續松動

除了貸款利率外，一線城市對高端項目限價的政策變化，也頗受購房者關注，今年以來，房地產項目入市價格限制在執行中松動的消息，頻繁見諸報端。

近日，北京東四環朝陽公園附近泛海國際二期宣布即將入市，該項目為泛海控股開發的高端住宅，包括高層、低密度住宅以及商業產品。業內人士預計，該項目售價可能在7萬元~10萬元/平方米之間，均價可能突破8萬元/平方米。

目前，位于該項目附近、建筑年代為2007~2009年的泛海國際一期的二手房，售價在5.5萬元/平方米~6.3萬元/平方米左右。該項目銷售人員昨日對本報記者稱，項目具體入市時間和售價還要視北京市住建委批準的時間和價格而定。

盡管如此，此類項目的入市步驟，也讓業內看到了高端項目限價政策在執行層面的松動。記者隨后在北五環外一高端精裝項目了解到，該項目預計8月初入市，也順利拿到了5.5萬元/平方米的預售證。

2013年，北京市住建委對新開盤項目價格的調控采取“兩個不高于”政策，即業內俗稱的“限價”，一是取證項目價格不得高于周邊樓盤價格，二是取證項目價格不得高于前一期的價格。去年年底，因為入市價格管控嚴格，一些高端項目無法按照預期價格取得預售許可證，無法入市。

進入2014年，昔日北京單價地王項目保利海德公園6月順利拿證，建國門區域的中海·楓丹公館、通州臺湖區域的泰禾·拾景園及來廣營區域的臻園高端項目也都順利入市。其中，一些項目部分房源售價超過5萬元/平方米，打破了去年以來業內公認的北京4萬元預售限價令的紅線。

限價松動，從近期北京高端項目供應量也可看出端倪。以7月14~7月20日這周為例，據亞豪機構調查數據，該周北京共有8個項目集中入市，累計新增供應1332套房源，環比之前一周增加了18%，其中，除兩個剛需項目外，其余6個均為中高端改善型樓盤。另據中原地產首席分析師張大偉測算，2014年上半年，北京樓盤預售均價高達3.12萬元/平方米，預售均價出現明顯上漲，入市的高端項目明顯增加。

不僅是北京，廣州的限價政策也出現了一些微妙變化。有市場消息稱，早在今年5月底，廣州郊區一些樓盤就稱接到國土部門的口頭通知，稱將取消限價；而市區部分原先難以取得網簽資格的樓盤也已經不再受到限制。

限價的放開，預售證規定的報價上浮，是否意味著高端項目成交價格一路走高？對此，北京某別墅項目負責人對本報記者坦言，今年市場成交走低，及時政府對價格的限制趨松，開發商也不敢漲價，北京等一線城市與其他城市一樣，面臨的最大問題是信貸政策緊縮、客戶觀望帶來的成交壓力，在需求不旺的現實下，限價即便放開也無濟于事。

亞豪機構市場總監郭毅也表示，當前市場形勢已經發生根本性轉變，開發商即便能申請到較高的預售價格，但購房者不埋單，無法形成實際成交，再高的價格也是空中樓閣。