房地產業未來將現三大分化(熱點聚焦)

　　房地產上半年整體偏弱的宏觀數據讓市場對于樓市未來走向有了各種聲音。日前，住建部政策研究中心主任秦虹表示，樓市政策不能簡單地“一刀切”，房地產市場未來可能會呈現出“增速放緩、區域分化、有漲有跌”的三大“新常態”。專家表示，要因地制宜地引導房地產政策，減少行政手段的負面干預，避免盲目的政策變動造成市場風險的加劇。

　　下半年數據有望轉好

　　“目前，房屋新開工面積和房地產開發企業到位資金兩個數據都處于歷史低位，顯示樓市確實在經歷調整，但還不至于崩盤那么悲觀。”在秦虹看來，下半年樓市表現會比上半年好，一方面是由于下半年貨幣環境可能會好于上半年;另一方面則是由于開發商可能會采取“以價換量”的促銷措施，價格的讓步能夠激活需求，拉動市場。

　　此外，上半年樓市遇冷也與2013年的市場火爆脫不開關系，大量購房需求被提前集中釋放后，市場供需狀況進入到階段性調整時期。“去年上半年的增長高，所以今年上半年的增長就慢下來了。而去年下半年的增長沒那么高，那么，下半年的增長反而就有機會。”秦虹分析稱。

　　“雖然上半年房地產投資增幅出現下滑，但中央對棚戶區投資、保障房的投資陸續到位，下半年將顯現效果，房地產投資有望回升，房地產對經濟的所謂拖累其實是非常小的。”21世紀不動產市場發展中心總監桑豫峰表示。

　　行業將現加劇洗牌潮

　　成交萎縮、庫存積壓，隨著房價下跌的城市成為占據70個大中城市主流，曾經“遍地黃金”的房地產企業也將迎來行業洗牌，市場越來越強有力的淘汰效應將讓實力較弱的中小房地產開發商面臨“嚴冬”。專家表示，中國8萬多家房企中會有很多將在未來一段房價下跌、產業洗牌當中由于資金鏈斷裂而倒下去，但也有品牌企業會生存下來并且做得更好。

　　“實際上現在房地產市場內在的矛盾已經暴露出來了，樓市進入到階段性的調整過程當中，在這個過程里行業必然會出現一系列的變化。”中國房地產學會副會長陳國強對本報記者表示。

　　在中原地產首席分析師張大偉看來，持續攀升的庫存使得企業因資金成本、現金流壓力等因素而進一步加劇競爭，房地產企業的財務和經營能力將繼續接受考驗，盈利狀況也將出現明顯分化，一二線城市的市場價格調整在所難免，三四線城市的一次大洗牌也即將到來。

　　“以萬科、保利、中海、綠地、萬達、恒大、碧桂園為首的7家千億寡頭房企中，只有3家年度銷售目標完成率達到50%以上。從同比數據看，有近20家房企業績同比下降，這也是數年來首次出現，其他大部分企業的漲幅放緩。”張大偉分析稱，從長遠來看，經歷了10年的高速發展后的房地產行業已經處于由高速增長向平穩發展的過渡階段。因此當面對內外宏觀經濟的不確定環境，2014年可能將是對透支式爆發的2013年的再次回調，而這次調整將何時達至新的均衡，回歸市場的理性狀態，將更多地依賴來自于市場主動的自我修復和平衡的力量。

　　限購全面放開尚需時日

　　在低迷的市場環境下，越來越多的城市傳來取消限購的聲音。對此，秦虹表示，近兩年來，國內樓市確實出現了局部地區的供應增速快于銷售的速度，在此前限購的49個城市里，這些供過于求的城市再堅持限購的意義就不大了。“但是，我個人堅決反對一些人口凈流入、公共服務、就業機會好的中心城市沒有底線、沒有條件地放松限購。因為這類城市的政策變動，可能會帶來一些風險，是一定要慎重的。”秦虹強調。

　　“限購政策是否仍有存在的必要，必須要回到當初為什么會出臺限購的原因上。可以說，這么多年對于一些重點城市而言，限購政策的實施確實抑制了投機需求，在全國大范圍內實現了市場需求轉回自住型。當然，過于簡單化、一刀切的手段肯定也有硬傷。限購本身是最典型的行政手段，如何退出必須要結合目前房地產市場的現狀，分類調控，因地制宜，避免行政手段對市場帶來過度的負面干預。”陳國強說。

　　申銀萬國[微博]證券研究所市場研究部桂浩明表示，“我們市場容易出現一種情況，就是追漲不追跌。限購本身就是非市場的行為，只能是短期的，所以早晚要放。那么當房地產市場放開，人們不著急買房之后，上漲預期是否仍然存在就存疑了。從目前而言，真正的實質性放松限購的地方還比較少。”