庫存高、去化緩、房價跌、觀望濃……2014年樓市上半場在一片低迷中走向尾聲。伴隨著市場下行，2014上半年樓市調控政策也有了新的變化。3月初，中央提出“分類調控”大思路;之后，地方政府頻頻微調政策以救市，“限購松綁”成為熱門話題;5月底，央行“喊話”力挺首套房貸款需求，貸款政策被稱定向寬松;6月上旬，央行宣布定向降準，業內預期或波及房地產……

　　與十余年來不斷翻新“國幾條”的樓市調控不同，今年上半年中央并沒有出臺具體的調控政策，只是針對宏觀經濟采取了一些“微刺激”措施。而在“分類調控”思想指導下，地方政府自主性加大，“限購松綁”等調控動作頻繁，但成效并不明顯。專家預測，如果經濟層面繼續下滑，下半年中央在微刺激方面調控力度將會加大。

　　政策空窗

　　地方成樓市調控新主角

　　3月5日，國務院總理李克強在兩會政府工作報告中提出了“針對不同城市情況分類調控”的指導思想，這是10年來政府工作報告中首次沒有強調“房地產調控”。之后，也并未有相關具體調控政策出臺。有業內分析，與以往動輒出世的“國幾條”相比，今年上半年中央調控可謂處于“空窗期”。

　　大調控政策不見，地方樓市政策微調卻不斷。在進入馬年連續幾個月的樓市低迷行情后，不少開發商開始降價跑量，多地政府也開始坐立不安。在“分類調控”趨勢下，多個二三線城市“限購松綁”的傳聞不斷涌現。據不完全統計，今年以來，已有安徽、杭州、無錫、天津、沈陽、廣州等至少16個城市采取或直接放松限購條件、或放寬落戶條件、或采取調整公積金貸款等方式促進樓市走量。近日，沈陽、廣州、福建等地，更被報道已事實上放開限購，但“只做不說”。

　　值得注意的是，與過去兩年一有地方試探放松限購就被叫停不同，這一次中央在一定程度上給予了默許。不過，不少限購松綁的城市仍在媒體追問中予以否認，沈陽限購放開緊維持一日便是其中一例。“地方政府即使有微調的意愿和政策，但也是遮遮掩掩的，一方面是社會輿論的壓力，另一方面在前兩年中央政府對限購松綁約談、問責、叫停時有發生，地方政府不敢拿自己的政治生命開玩笑。” 原社科院城市發展與環境研究所所長牛鳳瑞對中新網房產頻道說。

　　針對上半年樓市調控政策，中國房地產協會秘書長顧云昌在接受中新網房產頻道采訪時表示，今年上半年中央政府已提出進行‘分類調控’，并沒有再出臺具體政策，之后無論是5月央行“喊話”力挺首套房貸，還是6月上旬定向降準，都主要針對宏觀經濟大層面，對房地產行業而言屬于“微刺激”。

　　顧云昌認為，上半年更多的是一些地方城市政策的調整，而這也是上半年樓市調控政策不同于往年的全新轉變。的確，回顧十余年來不斷翻新“國幾條”的樓市調控歷程，像2014年上半年這樣的中央調控出現“空窗期”、地方政策調整活躍的情形還是首次。

　　成效微弱

　　樓市下行周期延長

　　經歷了上半年多地政策的微調，樓市仍以多項數據下滑落定：前5月全國商品房銷售面積、金額均同比下降，降幅環比擴大;庫存面積同比增加近兩成;新房、二手房價格70城中半數城市下跌。

　　“部分地方政策調整的微刺激被過度解讀了，這種政策性刺激心理作用更強，但市場作用并不會很明顯。”北京大學房地產研究所所長陳國強在接受中新網房產頻道采訪時表示。住建部政策研究中心綜合研究處處長趙路興也認為，限購放松的市場效應，仍然需要較長的反應期和消化期。

　　顧云昌向中新網房產頻道指出，在上半年宏觀政策層面變化不大，定向降準以及保障首套房貸款到位等都還有待落實的情況下，樓市調控效果并不會很明顯。

　　事實上，在央行“喊話”支持首套房貸款一個多月后，銀行首套房貸政策并無明顯松動，利率優惠難尋蹤跡，多以執行基準利率或上浮5%為主，個別銀行房貸利率不降反升。而定向降準更被多數業內認為：對樓市沒多大影響。

　　中原地產首席分析師張大偉認為，目前房地產下行趨勢明確，樓市已經開始周期性調整，而本次樓市變化是歷史上首次出現的因為“非政策因素”導致的市場蕭條。在此背景下，分析人士指出，樓市調整將會耗時更久。《南方都市報》援引北京福盛德經濟咨詢有限公司首席經濟學家馮建林分析稱，與往年相比，此次樓市調整幅度可能更大，調整時間可能要2年或更長時間。

　　業內預測

　　下半年政策走向看市場

　　談及2014下半年樓市調控政策走向，中國房地產協會秘書長顧云昌指出，這要看宏觀經濟及樓市發展如何。“要看整個經濟層面的情況，經濟走穩房地產便不會采取更大的措施，如果經濟層面繼續下滑，中央在微刺激方面調控力度還會加大。”

　　顧云昌認為，目前決定房地產走向實際上是兩方面政策：一是中央的貨幣政策，一是地方的政策，兩方面要結合起來。

　　“今年以來，中央還未出臺房地產調控政策，但一些部門的政策已陸續發布，比如六個城市作為共有產權房試點、不動產信息登記等。”在原社科院城市發展與環境研究所所長牛鳳瑞看來，這些也是房地產政策的一個組成部分，也會對未來房地產市場的發展產生一定影響。

　　6月23日，保監會宣布，從7月1日起將在北京、上海、廣州、武漢四個城市開展為期兩年的“住以房養老” 試點。諸如此類非調控政策對樓市所起的作用，還需假以時日進行觀察。

　　“不要把很多希望寄托在中央出臺宏觀調控上，松綁也好，出手救市也好，這個口號要慎用”，牛鳳瑞認為，以后市場將在住房資源的配置上發揮決定性作用。“要減少政府的不必要干預。限價、限貸、審批、限購之類，可以逐步退出調控政策的范疇。”(馬榕)