今年的房地產(chǎn)市場雖然差強(qiáng)人意,但土地市場整體而言,依然是高歌猛進(jìn),房企全力回歸一線,在供需兩旺之中,北京土地收入在前5個月已經(jīng)突破千億,截至到5月20日,北京土地收入達(dá)到了1114.5億元,且早在4月份就突破千億,成為歷史上最早突破千億的一年。值得關(guān)注的是,在整體市場向好中,土地市場的分化也更為清晰。

　　前5月土地收入破千億

　　根據(jù)北京中原地產(chǎn)、鏈家地產(chǎn)等多家的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,截至到5月20日,北京年內(nèi)累計(jì)土地出讓金達(dá)到了1114.5億,比去年同期上漲103.5%,創(chuàng)造了同期歷史最高紀(jì)錄。其中,居住類地塊,無論從成交宗數(shù)還是土地出讓金來看,今年是2007年以來同期的最高量。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉預(yù)計(jì),2014年土地出讓金也有望突破歷史最高紀(jì)錄,突破2000億。

　　據(jù)記者了解,3月受“兩會”影響,北京供應(yīng)地塊不多,而從4月開始,北京土地市場繼續(xù)年初的快節(jié)奏供應(yīng),但缺少核心區(qū)土地供應(yīng)。受土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整,4月土地市場的整體表現(xiàn),雖沒有年初豐臺西局等地塊的轟動效應(yīng),但4月土地市場成交仍遠(yuǎn)高于2、3月。4月共成交34宗土地,其中,工業(yè)用地18宗,經(jīng)營性用地16宗,4月份的整體市場較為活躍。

　　不過,記者發(fā)現(xiàn),5月6日,北京最后一批待出讓的地跨成交后,已經(jīng)連續(xù)半個月沒有待售的經(jīng)營性用地。這在歷史上尚屬首次,對此,張大偉認(rèn)為,今年年內(nèi),土地供應(yīng)完成情況比較好,土地收益也比較高,這種情況下,土地供應(yīng)減少對市場預(yù)期影響不大,但如果長期供應(yīng)減少,則會沖擊市場的供需結(jié)構(gòu),市場可能會再次擔(dān)憂未來的供應(yīng)問題。

　　歷史上最快突破千億

　　根據(jù)北京市土地整理儲備中心的公告,截至4月24日,北京土地市場通過招拍掛出讓土地81宗,土地出讓金額總計(jì)1023.7億元,成為北京土地市場歷史上單年突破千億時間最快的年份。據(jù)張大偉介紹,2013年土地成交額突破千億是在8月27日,2012年全年未突破千億,2011年12月16日才突破千億,2010年11月19日突破千億。他預(yù)計(jì),2014年全年土地市場成交額,將創(chuàng)造歷史紀(jì)錄,歷史首次突破2000億。

　　張大偉表示,整體而言,房企對北京等一線城市土地依然渴求,相比較三四線城市看得見的風(fēng)險(xiǎn),北京等一線城市目前需求總量依然巨大,即使調(diào)整,幅度和時間也不會過大。不過,他也表示,除了市場自身可能存在的調(diào)整風(fēng)險(xiǎn),北京大量自住房的入市也給市場增添了變數(shù)。

　　鏈家地產(chǎn)市場研究部張旭認(rèn)為,在市場升溫期,北京土地市場經(jīng)歷了一輪高溫交易周期,在今年一季度,土地市場優(yōu)質(zhì)地塊的競爭程度依然激烈。而今年二季度以后,房地產(chǎn)市場的下行趨勢愈加明顯,北京土地市場交易狀態(tài)也開始呈現(xiàn)出分化和觀望趨勢。4月以及5月初,商品住宅成交的形勢或許影響整個市場主體預(yù)期發(fā)生轉(zhuǎn)折,這將直接影響到房企在土地市場的拿地力度。

　　泰禾、恒大等企業(yè)表現(xiàn)搶眼

　　在今年至今的土地市場中,表現(xiàn)最搶眼的不是萬科、保利等國內(nèi)首屈一指的房企,而是頻頻現(xiàn)身土地市場且有不少斬獲的泰禾、恒大等民營房企。

　　其中,截至目前,泰禾已經(jīng)在北京拿下了豐臺西局和大興黃村在內(nèi)的3宗地,共耗資101.3億元。今年2月20日泰禾以49.6億元競得豐臺區(qū)盧溝橋鄉(xiāng)西局村舊村改造項(xiàng)目二期地塊。4月10日,泰禾力壓競爭對手又連續(xù)摘得了大興黃村兩宗地,兩宗地塊總價(jià)高達(dá)51.7億元。

　　去年才成功進(jìn)軍北京市場的恒大也表現(xiàn)積極,去年至今,已先后摘得了沙河、豆各莊、東壩、來廣營和黃村5宗地。不過,這5宗地中只有在東壩地塊有5萬平米的可定價(jià)產(chǎn)品,其他全部為限價(jià)房源。張大偉認(rèn)為,從利潤角度,限價(jià)房將會拉低恒大的年度利潤率,但這幾塊地對恒大全國布局非常有幫助,對于上市公司來說,銷售額非常關(guān)鍵,對股價(jià)的影響很大,房企已經(jīng)不再單獨(dú)考核單個項(xiàng)目銷售業(yè)績利潤,房企血拼回歸一二線城市,搶占市場份額。

　　亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫表示,2014年中國房地產(chǎn)市場地域分化態(tài)勢將進(jìn)一步明顯,受到一線城市投資開發(fā)的高回報(bào)率與低風(fēng)險(xiǎn)驅(qū)使,今年房企將持續(xù)回歸北京等一線城市,而在去年年底自住型商品房的政策沖擊下,為了應(yīng)對接下來的市場變化,房企也傾向于保持一定拿地力度,通過走高周轉(zhuǎn)路線來加速調(diào)整后期產(chǎn)品線,因此今年房企的拿地需求也仍將保持在高位。而從整體來看,今年土地市場仍然是以供需兩旺的態(tài)勢開局,全年走向也將維持平穩(wěn)。

　　自住房供地量占半壁江山

　　在恒大摘得的眾多地塊中,來廣營地塊無疑是最受關(guān)注的,該宗地被認(rèn)為是北京單價(jià)最高的自住房地塊。

　　3月27日,朝陽區(qū)來廣營鄉(xiāng)LGY-04、LGY-03、LGY-06地塊二類居住、小學(xué)、中學(xué)用地(配建限價(jià)商品住房)進(jìn)入現(xiàn)場競價(jià)階段,該宗地將配建建筑面積不少于29400平方米的“限價(jià)商品住房”,除用于建設(shè)限價(jià)商品住房的29400平方米外,剩余居住用途建筑規(guī)模全部用于建設(shè)自住型商品住房,房屋銷售限價(jià)為28000元/平方米,是北京截至目前最貴的自住房。在該宗地的競標(biāo)中,恒大頻頻舉牌,最終力壓中鐵建、住總正華、華遠(yuǎn)等其他3家競爭對手,以37.4%的溢價(jià)率摘得此地。

　　事實(shí)上,自住房是北京土地供應(yīng)的重點(diǎn),亞豪機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)顯示,在北京2014年的供地計(jì)劃中,自住商品房用地將達(dá)到500公頃,占到總體商品房供地量的一半,這樣,純商品房的用地量實(shí)際只有500公頃,比2013年的850公頃減少了40%。自住商品房供地量與純商品房供地量的逆轉(zhuǎn),將倒逼房企轉(zhuǎn)向自住商品房地塊。

　　任啟鑫表示,自住商品房在土地市場的高占比令未來樓市結(jié)構(gòu)調(diào)整在即,剛需項(xiàng)目的生存空間已經(jīng)趨小,因此即使自住商品房項(xiàng)目是薄利,但是對于走規(guī)模化發(fā)展路線的龍頭房企來說,自住商品房仍是企業(yè)保持高周轉(zhuǎn)的一個強(qiáng)勁拉動力。記者桂瑰