樓市“會(huì)診圓桌”：泡沫一觸即破？

胥會(huì)云

去年年底以來，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)開始出現(xiàn)下滑。伴隨著量?jī)r(jià)齊跌，一些城市也開始出臺(tái)微刺激政策，市場(chǎng)上多種聲音不絕于耳。

到底如何看待目前的形勢(shì)？未來又會(huì)如何？房地產(chǎn)行業(yè)的下滑態(tài)勢(shì)，究竟會(huì)產(chǎn)生怎樣的影響？《第一財(cái)經(jīng)（微博)日?qǐng)?bào)》采訪了獨(dú)立經(jīng)濟(jì)學(xué)家謝國忠、中國房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌、中國指數(shù)研究院研究總監(jiān)杜丙國。

房?jī)r(jià)會(huì)一浪一浪調(diào)整

第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)：你怎么判斷目前的市場(chǎng)形勢(shì)，是泡沫已經(jīng)破裂，是拐點(diǎn)，還是短周期調(diào)整？

顧云昌：我認(rèn)為是短周期調(diào)整和拐點(diǎn)出現(xiàn)兩者的結(jié)合。但拐點(diǎn)有兩種解釋，一種是小拐點(diǎn)，一種是大拐點(diǎn)，大拐點(diǎn)就是正增長(zhǎng)變負(fù)增長(zhǎng)，小拐點(diǎn)就是增速放緩。我愿意將目前的市場(chǎng)狀況看成是小拐點(diǎn)，銷售增幅下降，但是不可能全面下滑。

同時(shí)這又是周期性的盤整，因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)是買漲不買跌，一項(xiàng)政策出臺(tái)后，或經(jīng)濟(jì)形勢(shì)發(fā)生變化，就容易出現(xiàn)觀望。一定觀望期后，積壓的需求量會(huì)隨后釋放出來。2010年4月到2011年底，我們整個(gè)是下滑的，但是2012年后突然就爆發(fā)了，這種勢(shì)頭保持到了2013年。2014年需求釋放減緩了，實(shí)際上從去年四季度就平穩(wěn)下來了，這是樓市客觀的小周期，現(xiàn)在處于小周期下行階段。

謝國忠：2012年是拐點(diǎn)，2013年出現(xiàn)局部反彈，主要是一二線城市，一些三四線城市幾乎沒什么銷售。三四線城市明顯供應(yīng)過大，而老百姓的收入有限。現(xiàn)在一線城市是價(jià)格泡沫，三四線城市是量的泡沫。

中國通過調(diào)控和改變預(yù)期創(chuàng)造了一些需求，但長(zhǎng)期不可能改變房地產(chǎn)供求關(guān)系。

我覺得房?jī)r(jià)會(huì)一浪一浪調(diào)整，因?yàn)闀?huì)有政府調(diào)控改變百姓預(yù)期的情況發(fā)生，但是最終調(diào)整多少，還是要看政府調(diào)控的力量與市場(chǎng)力量的博弈，所以要做出價(jià)格判斷并不容易。我認(rèn)為最終每平方米房?jī)r(jià)會(huì)降到2個(gè)月平均工資以下。

杜丙國：在城市市場(chǎng)分化加劇、觀望氣氛漸濃及去年同期高基數(shù)的影響下，今年1~4月我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的表現(xiàn)略顯低迷。但是從中長(zhǎng)期來看，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處在規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)大的上行區(qū)間，目前的“拐點(diǎn)”只是短期預(yù)期影響下的波動(dòng)變化，2014年全國房地產(chǎn)市場(chǎng)將呈現(xiàn)“銷售量?jī)r(jià)繼續(xù)增長(zhǎng)但增速放慢，投資新開工增長(zhǎng)平穩(wěn)”的特點(diǎn)。

日?qǐng)?bào)：如何解釋這一輪下滑的原因？

顧云昌：房地產(chǎn)除了市場(chǎng)因素外，還受到宏觀經(jīng)濟(jì)影響、房地產(chǎn)調(diào)控政策影響。宏觀經(jīng)濟(jì)層面，現(xiàn)在中國經(jīng)濟(jì)增速放緩，必然會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)增速放緩，這是相輔相成的。對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)生影響的主要是貨幣政策，現(xiàn)在是穩(wěn)健偏緊的，去年四季度以來，對(duì)房地產(chǎn)的信貸比較緊，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)缺乏資金，銷售放緩。

至于房地產(chǎn)本身的調(diào)控政策，國家層面沒什么變化，實(shí)際上現(xiàn)在的情況主要是宏觀經(jīng)濟(jì)層面信貸政策和房地產(chǎn)周期的變化，造成了市場(chǎng)相對(duì)下行。2012年我們就預(yù)測(cè)2013年是前高后穩(wěn)，實(shí)際上也是如此。今年完全不同，能不能實(shí)現(xiàn)前低后穩(wěn)，還要看宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，以及貨幣政策的情況，也和各地是否采取寬松政策有關(guān)。

謝國忠：房地產(chǎn)泡沫是巨大的貨幣泡沫的體現(xiàn)，而這個(gè)泡沫已經(jīng)開始下行了。貨幣是兩條線，一看貨幣是不是貶值，二看還有人能借錢嗎。現(xiàn)在家庭負(fù)債較高，地方政府也借了那么多錢，貨幣又有貶值的壓力，二者相加，貨幣泡沫走不下去了，所以房地產(chǎn)泡沫也走不下去了。

地方政府會(huì)放松調(diào)控

日?qǐng)?bào)：現(xiàn)在部分城市調(diào)控政策出現(xiàn)變化，接下來會(huì)如何演進(jìn)？

顧云昌：房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)嚴(yán)重分化，這和房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)有關(guān)，這是一個(gè)區(qū)域性市場(chǎng)。同樣的一線城市也有差異。這樣的情況下，政府工作報(bào)告明確提出要分類調(diào)控，所以出現(xiàn)了一些地方微調(diào)，或者說是微刺激。

實(shí)際上地方政府是在現(xiàn)有權(quán)限里進(jìn)行調(diào)控，影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要是宏觀政策尤其是貨幣政策，以及房地產(chǎn)調(diào)控政策。前者地方政府無權(quán)改變，后者地方掌握的就是戶籍是否限購、稅費(fèi)能否補(bǔ)貼，還有就是公積金貸款的供應(yīng)。目前看來，地方政府的救市主要就這三方面進(jìn)行。

上一輪地方醞釀微調(diào)，馬上就被干預(yù)掉了，這一輪沒有干預(yù)，看來也是在情理之中，應(yīng)該會(huì)影響到更多三四線城市或者二線城市。目前一線城市還沒有看出來有這樣的跡象，北京上海還需要一定的觀測(cè)期，盡管有一定的松動(dòng)打折，還沒有達(dá)到需要政府出手的情況。

謝國忠：救市沒用，只是給大家一個(gè)錯(cuò)覺，讓大家入市。限購就是吹動(dòng)泡沫的力量，突然限購形成短缺的感覺，導(dǎo)致大家都去買房。

地方政府放松調(diào)控肯定會(huì)蔓延開去，會(huì)不斷想各種辦法出來。但是在三四線城市不可能有效，因?yàn)榘傩毡緛砭蜎]錢，量又有那么大。

杜丙國：地方政府在救市的同時(shí)并不會(huì)突破中央調(diào)控的基調(diào)和界限。需求不足、供應(yīng)過剩的三四線城市將率先調(diào)整，措施預(yù)計(jì)多為“開源式”，即放松需求端，通過放寬限購條件、降低首付及貸款利率、稅費(fèi)優(yōu)惠等手段，刺激需求入市，加快存量去化。

此前房?jī)r(jià)過快上漲的部分二線城市，也將加入政策調(diào)整的行列。一線及熱點(diǎn)二線城市，由于面臨較大的房?jī)r(jià)上漲壓力，政策調(diào)整的空間及可能性將相對(duì)較小。

在前階段多個(gè)城市進(jìn)行微調(diào)后，中央并未如此前般進(jìn)行干涉。可以看出，中央層面雖然在隨時(shí)跟蹤關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)變化，但不愿出臺(tái)更多的行政手段進(jìn)行調(diào)控。

地價(jià)平穩(wěn)回歸大勢(shì)所趨

日?qǐng)?bào)：有說地方政府比開發(fā)商著急，目前形勢(shì)對(duì)土地財(cái)政以及地方建設(shè)會(huì)產(chǎn)生怎樣影響？

顧云昌：地方政府比開發(fā)商著急，這話我認(rèn)為有一定道理，因?yàn)榉康禺a(chǎn)銷售放緩，開發(fā)商預(yù)期改變，不積極拿地，施工速度放慢，會(huì)影響地方土地收入還有房地產(chǎn)稅收收入，而地方政府依然高度依賴二者。

杜丙國：今年1~4月，代表房企拿地面積同比下降較為明顯，占地面積、規(guī)劃建筑面積降幅分別為19%、26%，但拿地宗數(shù)有所增加，拿地金額僅小幅下降3%。我們認(rèn)為，企業(yè)拿地的減少主要在于多數(shù)房企進(jìn)入消化現(xiàn)有土地存量的時(shí)期，而目前復(fù)雜的市場(chǎng)形勢(shì)使得企業(yè)資金回流速度減緩，一定程度上影響了拿地的預(yù)期和資金。

由于企業(yè)拿地更趨理性，地價(jià)的平穩(wěn)回歸成為大勢(shì)所趨，2014年三四線城市土地財(cái)政將有所吃緊。

房地產(chǎn)市場(chǎng)要承認(rèn)有泡沫

日?qǐng)?bào)：房地產(chǎn)目前的態(tài)勢(shì)會(huì)對(duì)中國經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生怎樣影響？

顧云昌：中國經(jīng)濟(jì)提出穩(wěn)增長(zhǎng)，如果房地產(chǎn)出現(xiàn)嚴(yán)重下滑，必然影響穩(wěn)增長(zhǎng)進(jìn)程。因?yàn)榉康禺a(chǎn)施工面積、新開工面積、賣地?cái)?shù)量下降，會(huì)涉及到和房地產(chǎn)相關(guān)的建筑業(yè)、建材業(yè)等，房地產(chǎn)還是支柱產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)投資占整個(gè)固定投資比重20%~25%左右，房地產(chǎn)投資下降，也會(huì)導(dǎo)致其他行業(yè)的投資下降，對(duì)全國的投資增速下拉作用明顯。

我認(rèn)為地方政府和中央政府都不會(huì)容忍出現(xiàn)嚴(yán)重下滑，調(diào)整是必然的，但希望是軟著陸，地方政府微調(diào)有助于軟著陸。

現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)要承認(rèn)有泡沫，有些城市泡沫還不小。有些城市有觀望情緒，信貸收緊，如果不及時(shí)采取措施的話，會(huì)產(chǎn)生很大的風(fēng)險(xiǎn)。除了地方微調(diào)，貨幣政策可能也有必要微調(diào)，比如說對(duì)首套房貸、剛需的支持，要保證。但也不能像2008年那樣強(qiáng)刺激，又會(huì)形成新的泡沫。

謝國忠：對(duì)經(jīng)濟(jì)會(huì)有影響，但不是壞事，房地產(chǎn)行業(yè)下行，其相關(guān)行業(yè)比如建筑、工程機(jī)械行業(yè)也不好，但這樣調(diào)整后，中產(chǎn)的消費(fèi)預(yù)期就好起來了，家庭消費(fèi)會(huì)提升。大家擔(dān)心影響會(huì)傳導(dǎo)到中國勞動(dòng)力市場(chǎng)，但勞動(dòng)力短缺是普遍的，所以經(jīng)濟(jì)下行不會(huì)有太大影響。

風(fēng)險(xiǎn)總體可控

日?qǐng)?bào)： 目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的形勢(shì)，會(huì)不會(huì)對(duì)金融穩(wěn)定產(chǎn)生影響？銀行的承受力是多少？

顧云昌：如果房地產(chǎn)有風(fēng)險(xiǎn)，必然影響金融，二者是連在一起的，所謂的房地產(chǎn)泡沫實(shí)際上是金融泡沫，房地產(chǎn)的冷熱主要取決于金融的冷熱。目前中國房地產(chǎn)市場(chǎng)中的下滑，和貨幣偏緊有關(guān)，在中央沒有放松貨幣政策微調(diào)的情況下，只有靠地方政府微調(diào)。

2008、2009年就說，如果房?jī)r(jià)下降30%，金融界能承受，現(xiàn)在我們認(rèn)為也是這樣，我們金融的杠桿率并不高。房地產(chǎn)誘發(fā)的金融風(fēng)險(xiǎn)，我認(rèn)為不是主要的。

謝國忠：中國人心里認(rèn)為，銀行不會(huì)讓房子掉價(jià)，這是一個(gè)心理玩法。現(xiàn)在股市上認(rèn)為銀行的不良率已經(jīng)超過10%，但報(bào)出來的1%不到，我知道很多銀行的不良率遠(yuǎn)超10%。

杜丙國：2014年一季度末，房地產(chǎn)貸款余額15.42萬億元，新增7971億元，占各項(xiàng)貸款的比重分別為20.6%、26.5%。

從購房者角度來說，若房?jī)r(jià)大幅下降，將出現(xiàn)類似于次貸危機(jī)的金融風(fēng)險(xiǎn)，購房貸款違約，風(fēng)險(xiǎn)加大。對(duì)于企業(yè)而言，房?jī)r(jià)快速大幅下降，引起消費(fèi)者觀望情緒，導(dǎo)致企業(yè)銷售額進(jìn)一步惡化，從而傳導(dǎo)至金融市場(chǎng) ，不良貸款、違約等現(xiàn)象將增多，金融恐慌情緒彌漫。對(duì)于地方政府而言，房?jī)r(jià)的下跌將對(duì)土地市場(chǎng)的量?jī)r(jià)起到平抑作用，嚴(yán)重依靠土地財(cái)政的地方政府，地方債償還將難以為繼，金融系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)或?qū)⒈l(fā)。

但就目前而言，我們認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)總體是可控的，房?jī)r(jià)出現(xiàn)大幅崩盤的可能性較小；同時(shí)國家對(duì)于金融行業(yè)的指導(dǎo)也在日益加強(qiáng)，逐步排除系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)隱患，金融總體環(huán)境將保持相對(duì)穩(wěn)定。

房企洗牌加快

日?qǐng)?bào)：房企破產(chǎn)潮會(huì)不會(huì)出現(xiàn)？

顧云昌：銷售放緩后，應(yīng)該說有利于大企業(yè)拓展，兼并淘汰死掉一批沒有品牌沒有資金實(shí)力的弱小企業(yè)，也是正常的，中國房地產(chǎn)行業(yè)需要這樣的洗牌。目前房企的態(tài)勢(shì)就是競(jìng)爭(zhēng)加劇、洗牌加快、利潤(rùn)減薄。

其實(shí)這幾年中國房地產(chǎn)業(yè)的凈利潤(rùn)率在逐年下降，2012年比2011年凈利潤(rùn)率下降18%~19%，去年還在下降，現(xiàn)在房地產(chǎn)上市企業(yè)凈利潤(rùn)率只有10%、8%左右，房地產(chǎn)高額利潤(rùn)時(shí)代過去了。

杜丙國：2014年，房企A股再融資閘門打開，優(yōu)先股獲準(zhǔn)發(fā)行，房企分化趨勢(shì)將更為明顯。我們認(rèn)為，未來全國布局的龍頭房企，產(chǎn)品類型延伸至商辦、工業(yè)地產(chǎn)的相關(guān)房企，專注區(qū)域產(chǎn)品開發(fā)、由前期開發(fā)逐漸轉(zhuǎn)入后期經(jīng)營管理的地方優(yōu)勢(shì)企業(yè)，這三類企業(yè)將保持相對(duì)較好的發(fā)展態(tài)勢(shì)。

對(duì)其他企業(yè)尤其是此前擴(kuò)張速度過快的中小型企業(yè)來說，則將面臨較為嚴(yán)峻的資金考驗(yàn)，不排除部分企業(yè)破產(chǎn)或被兼并的可能。

(第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào))