銅陵出手 地方樓市“微刺激”頻出

林小昭

昨日，安徽銅陵官方披露的一則“樓市促進(jìn)意見”撩撥市場，被認(rèn)為是地方政府樓市“微刺激”的又一表現(xiàn)。

自南寧打響地方政府救市第一槍之后，很快就有其他城市跟進(jìn)。

4月以來，江蘇無錫、天津等地紛紛出臺樓市新政，通過調(diào)整限購范圍、放松戶籍限制、提供財稅支持各種手段，希望為房地產(chǎn)市場松綁。不過，在業(yè)內(nèi)專家看來，在信貸不放開的情況下，地方的救市作用有限。

銅陵全面救市

日前，銅陵市政府出臺《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的意見》(下稱《意見》)，在住房公積金貸款、契稅補貼等方面配套制定了一系列利好政策，新政策已于5月1日起實施。

《意見》主要涉及契稅和公積金貸款等方面。在契稅方面，凡是2014年5月1日至2014年12月31日，在銅陵市(含銅陵縣和開發(fā)區(qū))購買家庭唯一普通商品住房(含二手住房，普通商品住房是指單套建筑面積144平方米及以下)的，由同級財政按房價1%的比例給予契稅補貼。

住房公積金貸款方面，在職工申請貸款資格認(rèn)定上，個人繳存住房公積金期限由過去連續(xù)繳存6個月以上，放寬為個人連續(xù)繳存3個月以上；單職工家庭最高可申請公積金貸款額度由25萬元提高到30萬元；職工首次購房申請個人住房公積金貸款的首付比例由30%降低為20%；放開了住房公積金二次貸款的政策限制。

同時，適當(dāng)放寬外地購房居民戶籍遷入銅陵的條件，《意見》提出，外地居民在該市購商品住房，可憑房地產(chǎn)管理部門備案的《商品房買賣合同》、購房發(fā)票、契稅完稅憑證辦理戶口遷入手續(xù)，改變了以往必須辦理房屋產(chǎn)權(quán)證后方可遷入戶口的限制性條件，但在辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記之前不得解除《商品房買賣合同》。

在緩解開發(fā)商資金壓力方面也有相應(yīng)舉措。銅陵市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人說，除繼續(xù)采取商品房預(yù)售資金轉(zhuǎn)為定期保證金等靈活監(jiān)管方式外，適度增加預(yù)售監(jiān)管資金撥付節(jié)點，提高撥付比例。

資料顯示，銅陵市位于安徽省南部，是全國面積最小的地級市，在長江下游南岸，因銅資源而升級為市，為我國第二批資源枯竭城市之一。總?cè)丝谥挥?0多萬，市區(qū)人口不足40萬，無論是市區(qū)還是市域經(jīng)濟(jì)，都與一個中等偏上的縣相當(dāng)。

銅陵市房地產(chǎn)市場管理處網(wǎng)站顯示，截至5月5日，本月全市簽約60套，備案53套，住宅成交均價5086.74元/平方米，商業(yè)成交均價9877.10元/平方米。

在銷售排行上，本月共有9個項目有成交業(yè)績，其中，恒大綠洲項目以22套的成交數(shù)力壓當(dāng)?shù)刂T多開發(fā)商，占據(jù)了成交量的四成以上。

根據(jù)該網(wǎng)站數(shù)據(jù)，今年前4月，銅陵全市成交套數(shù)為2347套，同比下滑了27%。《第一財經(jīng)（微博)日報》記者根據(jù)該網(wǎng)站的數(shù)據(jù)計算，目前該市商品房可售套數(shù)超過1.8萬套，若按照前四月平均587套的去化率，要消化31個月以上，而一般庫存消化周期超過12個月就屬于比較嚴(yán)重的情況了。

中原地產(chǎn)首席市場分析師張大偉告訴本報，像銅陵這樣的三四線城市，本來就沒有限購，因此要救市的話只能采取稅費和公積金等手段。“這相當(dāng)于全面救市。”

但張大偉認(rèn)為，銅陵救市作用十分有限。這是因為，一方面銅陵的庫存量相對比較高。另一方面，銅陵作為最小的地級市，又是資源枯竭型城市，本身人口總量就不多，“但對當(dāng)?shù)卣畞碚f，這還是目前最有效的辦法。”

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更多城市或跟進(jìn)

實際上，目前隨著經(jīng)濟(jì)形勢的下行，除一線城市和部分上漲較快的二線核心城市外，其他城市都有放松房地產(chǎn)調(diào)整的內(nèi)在需求。

“對于中國經(jīng)濟(jì)來說，土地財政非常關(guān)鍵，房地產(chǎn)市場降溫，導(dǎo)致地方財政逐漸出現(xiàn)問題，這種情況下，放開部分調(diào)控，就成了地方政府拉動經(jīng)濟(jì)的最常用措施，也是短期效果最明顯的措施。”張大偉分析。

在銅陵之前，已有南寧、無錫等地或放松調(diào)控，或采取部分刺激舉措，意在激活日漸冰冷的樓市。這其中，南寧更是在眾多二線城市中打響了“松綁”限購的第一槍。

4月，南寧市住房保障和房產(chǎn)管理局出臺購房新政規(guī)定，廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)內(nèi)的北海、防城港、欽州、玉林、崇左市戶籍居民家庭可參照南寧市戶籍居民家庭政策在南寧市購房。南寧市住房保障和房產(chǎn)管理局相關(guān)負(fù)責(zé)人說，這一新政的出臺是推進(jìn)廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)同城化發(fā)展的一項配合政策。

4月22日，江蘇省無錫市公布戶籍準(zhǔn)入登記規(guī)定通知，從5月1日起，無錫市范圍內(nèi)(包括無錫市區(qū)和江陰、宜興二市)執(zhí)行統(tǒng)一的戶籍準(zhǔn)入登記規(guī)定，在無錫市購買成套商品住宅(含二手房)、戶均建筑面積達(dá)60平方米以上，且在本市有穩(wěn)定工作的人員，準(zhǔn)予本人、配偶和未成年子女來錫落戶。

在天津濱海新區(qū)，有消息稱，天津濱海新區(qū)將實施差別化限購政策，即不管在天津市內(nèi)或其他城市擁有幾套住房，只要在濱海新區(qū)沒有，即可在新區(qū)購買一套商品住宅。對此，濱海新區(qū)相關(guān)部門表示，新區(qū)的確正在積極申報、爭取差別化限購政策，但還未獲得天津市有關(guān)部門批準(zhǔn)。

張大偉預(yù)計，從后期市場來看，二三線城市采取救市手段將會很普遍。像三四線城市，因為本身就沒有限購，庫存又比較嚴(yán)重，所以會采取類似銅陵這樣的救市手段。而一些有限購的二線城市，由于庫存嚴(yán)重，則會采取類似南寧這樣的“繞道”手段，運用一些理由來松綁限購。

對這些限購城市來說，一方面可以將非戶籍購房者的資格審查放松，即非戶籍繳稅年限在實際審核中得以放松，加之城鎮(zhèn)化進(jìn)程中戶籍政策的逐步放開，將釋放一部分非戶籍人口的購房需求。另一方面則是對限購范圍進(jìn)行放松，比如可以通過加快區(qū)域一體化、同城化為途徑，將周圍區(qū)域的購房者與本市戶籍購房者同等對待。

多位業(yè)內(nèi)人士表示，現(xiàn)在不少二線城市，盡管名義上沒有取消限購，但在實際操作中，社保繳納方面已經(jīng)明顯放松，開發(fā)商實際上都已經(jīng)采取一些措施幫購房者補繳證明來規(guī)避限購。

不過，在張大偉看來，本輪市場轉(zhuǎn)冷更多由于前期房價過快上漲等市場本身風(fēng)險因素積累，以及前期成交集中釋放帶來的需求斷檔。他認(rèn)為，市場能否回暖的關(guān)鍵還在于信貸能否放松。在信貸不放開的情況下，地方的救市作用有限。

(第一財經(jīng)日報)