聚焦房地產(chǎn)：瘋狂的土地出讓金

新華網(wǎng)北京4月25日電(記者 羅宇凡、吳燕婷)財政部最新數(shù)據(jù)顯示，土地財政在地方政府財政收入中的主角地位依然穩(wěn)固。一季度我國國有土地使用權(quán)出讓收入達(dá)到1.08萬億元，同比增長40.3%，而同期地方本級財政收入1.95萬億元，“賣地”收入與地方公共財政收入的比例達(dá)1：1.7。

回顧過去十年，向土地要資金已經(jīng)成為地方政府財政收入的主要依靠。地價飛漲、房價畸高——土地財政帶來了越來越嚴(yán)重的副作用，也正成為影響房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展的頑疾。

十年賣地出讓金節(jié)節(jié)攀升

查閱國土資源部發(fā)布的歷年國土資源公報，記者錄下這十年間我國土地出讓金節(jié)節(jié)高升的路線圖：

從2004年到2006年，三年間全國出讓土地總面積為57.44萬公頃，總價款19076.18億元。地價折合332億元/萬公頃。

隨后的2007年，土地出讓金大幅攀升，僅當(dāng)年一年全國出讓土地22.65萬公頃，價款就達(dá)11948億元。

接下來的五年間，土地出讓面積和價款呈快速上漲之勢：2008年土地出讓面積16.31萬公頃，價款9600億元；2009年未出讓面積未公布，價款15910億元；2010年土地出讓面積29.15萬公頃，價款27100億元；2011年土地出讓面積33.39萬公頃，價款31500億元；2012年土地出讓面積32.28萬公頃，價款26900億元。

至2013年，全國土地出讓節(jié)奏達(dá)到最高峰，全年土地出讓面積36.70萬公頃，出讓合同價款42000億元，折合地價1144億元/萬公頃。對比10年前的水平，這個數(shù)字足足翻了三倍有余，而這十年恰恰也是中國房地產(chǎn)最瘋狂的十年——土地價格的飆升，直接導(dǎo)致房價的居高不下。

“地價在整個房價的構(gòu)成中占比超過30%，加上10%左右的房地產(chǎn)相關(guān)稅費，這就是我們說的土地財政：一方面，通過高價出讓土地，取得巨額土地出讓金。另一方面，高地價帶來高房價，帶動房地產(chǎn)稅費增加�！北本┲性袌鲅芯坎靠偙O(jiān)張大偉說。

很多地方政府靠賣地生存

房地產(chǎn)走過的黃金十年，始終伴隨著地方賣地不斷高漲的沖動，“根源在于土地出讓金在財政收入中的占比長期畸高�！敝袊康禺a(chǎn)研究會副會長胡志剛表示。

綜合國土資源部、國家統(tǒng)計局、財政部數(shù)據(jù)，近十年我國土地出讓金收入占地方財政收入的比重普遍超過40%，最嚴(yán)重是2010年，比重達(dá)69.4%，最近三年的比重分別為2011年59.3%、2012年43.6%、2013年59.8%。

“沒有土地財政，很多地方政府幾乎寸步難行，有的地方連公務(wù)員工資都發(fā)不出來。”張大偉說。

“土地財政誘使地方官員不斷賣地，大搞房地產(chǎn)建設(shè)，有些地方把未來20年的房子都蓋了。”胡志剛告訴記者。

今年上半年，二線城市樓市出現(xiàn)降溫現(xiàn)象，土地買賣節(jié)奏放緩，一些地方政府壓力陡增。記者注意到，已有不少城市帶著自己的優(yōu)質(zhì)土地，走出家門，再次啟動賣地模式。

近期中國經(jīng)濟研究院發(fā)布了我國23省份“土地財政依賴度排名”，即“土地償債在政府負(fù)有償還責(zé)任債務(wù)中占比”，結(jié)果顯示，23個省份中浙江、天津分別以66.27%、64.56%的占比排名第一、第二。換句話說，浙江、天津兩地政府債務(wù)有2/3的份額要靠賣地來償還。此外，23省份中，依賴度最小的城市也有1/5債務(wù)需靠賣地償還。

破解土地財政痼疾要靠改革

一方面，不斷高漲的土地價格對房價推波助瀾，百姓的買房承受能力、耕地保護紅線都幾乎達(dá)到極限；另一方面，政府賣地一次性收取的土地收益，實際上是預(yù)支了未來幾十年的土地紅利。而這種“透支”必然影響資本、資源的合理配置，阻礙地方經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展。破解土地財政頑疾已經(jīng)成為未來財稅改革的主要方向之一。

“多年來，‘唯GDP考核’是官員積極賣地的主要動力。因為土地財政既能在短期內(nèi)迅速提高財政收入，又意味著大規(guī)模的投資和建設(shè)隨后。財政收入和GDP，剛好是考察官員政績最核心的指標(biāo)，不改變這一政績觀，地方賣地的沖動就無法抑制�！焙緞傉f。

財經(jīng)評論家葉檀(微博)建議，把當(dāng)前70年的土地出讓金所得，納入土地基金分年使用，改變土地出讓金一次性收益性質(zhì)，從而減少地方官員的賣地沖動。

事實上，與政績觀誘發(fā)的賣地沖動相比，現(xiàn)行財稅體制本身存在的問題同樣也是造成土地財政越演越烈的重要根源。

在上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭看來，在目前的財稅體制下，地方的事權(quán)和財權(quán)往往是不匹配的，如果沒有中央與地方在財政收入、權(quán)益、責(zé)任上的清晰分割，就無法戒掉中國式土地財政模式。

改變單一的價高者得土地出讓方式，探索賣地之外更加穩(wěn)定的稅源，適時推動房地產(chǎn)稅的改革——破解土地財政痼疾亟待起步。