□本報記者 張敏

從北京最繁華的CBD區域乘坐930路公交車，向東駛進京通快速路，橫穿北京市通州區之后，再由通燕高速轉向102國道。在不堵車的情況下，只需40分鐘的車程，便到達潮白河東側的“燕潮酩酒廠”站。但這里沒有酒廠，在近兩公里道路的南北兩側，密密麻麻布滿了各種房地產項目的營銷大廳。只要在路旁稍作停留，便有數個皮膚黝黑、手拿傳單的銷售人員上前推介房屋，直至把你引入某個銷售大廳。

這里是燕郊，河北省距離北京最近的一片區域，與北京通州區僅一河之隔。便利的區位和較低的房價使燕郊成為30萬北漂的棲身之地，也使得這個“國家高新技術產業開發區”最終以房地產而聞名。

如今，京津冀協同發展概念的提出，為燕郊勾勒出一個安居樂業的新夢想。現實卻是，空置率高企的燕郊樓市并未因這個利好而顯得太過興奮，去年末以來的房價滯漲、銷售遲緩局面，至今仍未改變。相反，產業空心化導致的人口出行率高，正在帶來不堪重負的交通壓力。多年來，在整個京津冀版圖內，燕郊始終未能找準自身位置，這也成為產業接續的障礙。經歷過無數利好消息刺激的燕郊，如今已難為所動。

滯銷 區位優勢難催熱地產

“現在中央已經提出了京津冀協同發展，對燕郊絕對是利好，趁現在房價還沒漲起來，最好趕緊出手。”在燕郊著名的大盤“天洋城4代”的營銷中心，銷售員如此介紹。如今，“京津冀協同發展”已成為燕郊多數房地產項目的銷售說辭。

今年年初，“京津冀協同發展”戰略正式被提出，要求明確三地功能定位、產業分工、城市布局、設施配套、綜合交通體系等重大問題，并從財政政策、投資政策、項目安排等方面形成具體措施。

作為河北省距離北京最近的區域，燕郊無疑是這項政策的受益者。從距離上看，燕郊距北京天安門僅有30公里，甚至比北京的房山、順義、密云區更具區位優勢。

作為燕郊老項目的“天洋城4代”，位于燕郊開發區東部，102國道以南，總規劃建筑面積達480萬平方米，是燕郊有名的大盤。該項目曾于去年12月27日開盤，開盤均價在12500元/平方米左右。直到今年3月，銷售人員給出的報價仍然在上述水平，且目前仍有約一半的房源尚未售出。

同樣的情況還發生在燕郊的其他幾個大盤之間，如首爾甜城、孔雀城、富地廣場等。多數項目的銷售人員向中國證券報記者表示，不僅價格沒有上漲，而且除個別樓層的優質戶型已經售出外，這些項目均有足夠的房源可供選擇。

事實上，從去年年末開始，燕郊樓市就出現明顯的滯漲和滯銷局面。一些房地產項目期望在今年年初迎來市場回暖，但銷售人員仍表示，今年看房和認購的人數均比去年同期明顯下滑。

即便如此，燕郊樓市的供應仍在加大。以橫穿燕郊的102國道為界，隨著北側項目的開發殆盡，開發重點已經轉向國道南側的廣闊區域。記者發現，國道南側是大量的農田，其中有不少已被圍欄擋住，即將進入開發階段。

當地人介紹，在燕郊開發區的區劃范圍內，102國道南側還有著大量土地，如果這一區域全部實現開發，其體量幾乎相當于再造一個燕郊。

擁堵 人口壓力考驗配套設施

如此大的開發體量，能否真正被消化？作為北京重要的衛星城之一，燕郊在疏解人口方面無疑有著巨大潛力。但3月中旬的一次大規模“堵車”事件，正在暴露出這個區域的潛在問題。

從3月15日晚到3月16日晚，燕郊發生了一起嚴重的“堵車”事件：102國道、燕順路、迎賓路、行宮大街、燕靈路等主要路段均全線癱瘓。由于是周末，3月16日晚，從北京返回燕郊的汽車在102國道上排成了長龍，長時間紋絲不動。

本次堵車的原因系人為造成。中國證券報記者調查發現，因為對物業費漲價不滿，“潮白人家”、“夏威夷北岸”、“納丹堡”等項目的業主拉起橫幅走向馬路維權。同時上街維權的，還有“首爾甜城”的業主，因對該項目擅自變更規劃表示抗議。

對于長期生活在燕郊的人來說，近年來的生活正在發生微妙變化。 王偉(微博) 早在2010年就已入住“夏威夷南岸”小區，當時的購房價格還不到5000元/平方米，比北京低一半。他說，一方面，燕郊的配套設施越來越完善，幼兒園、醫院、超市都逐漸到位；但另一方面，隨著人口增多，燕郊的交通承受了越來越大的壓力，每天早晚高峰期間，102國道燕郊段都會發生擁堵。

近年來，北京人口外溢現象明顯，與燕郊一河之隔的通州區人口增加，京通快速路擁堵已成常態。由此，經102國道和通燕高速進入北京的通道大受影響，時間成本的增加使燕郊區位優勢逐漸喪失，并影響到燕郊樓市的消化。

王偉表示，每到晚上，他所入住的小區中，約有一半房屋處于“黑燈”狀態。他表示，這種情況在燕郊新建小區中是普遍現象，老小區入住率稍高。但隨著納稅或社保期限的延長，一些獲得購房資格的人已開始向北京搬遷。

本報記者深入不少小區調查發現，很多在3、4年前交房的小區，目前還有大量的毛坯房存在。還有部分從未入住過的簡裝房屋處于出售狀態，但銷售情況不佳。

事實上，不少燕郊當地的開發商，在從事一手房開發的同時，還兼營二手房銷售的業務。興達二手房經紀機構的一名經紀人表示，由于其項目的很多業主屬于投資客，因此公司可以代為進行“資產管理”。

政策 利好爽約頻變噱頭

在北京中原地產研究部總監張大偉看來，燕郊樓市正在陷入尷尬的滯銷狀態。一方面，投資需求占比較大，市場空置率高；另一方面，基礎設施建設的缺乏，已使燕郊難以承擔現有人口壓力。

據了解，當前燕郊共有超過50萬人口，其中30萬為“居住在燕郊、工作在北京”的北漂一族。對于這部分人來說，燕郊是一座不折不扣的“睡城”。

周磊便是“睡城”的一員，他使用北京的手機號，工作和生活重心都在北京。每天乘坐930或813路公交車到大望路去上班，下午再乘車回燕郊，算上排隊等車的時間，每天的交通成本達到4個小時。“個中辛苦，難以言說”。

最初，每天經過京冀交界的潮白河時，周磊的手機總會收到短信“歡迎來到河北”、“歡迎回到北京”。后來，河北移動不再發送提示短信，只有回到北京時，他還能收到“歡迎回到北京”的信息。“燕郊不想拿自己當外人，北京卻想劃清界限。”周磊半開玩笑地說。

這種關系幾乎頗能詮釋兩地的心態。據悉，有關燕郊的各種利好信息，總是從河北省傳出，最終以北京的辟謠或不回應而告終。這種不確定的利好也導致燕郊樓市不斷震蕩。

2008年，受益于北京奧運會帶來的“燕郊將劃歸北京”的說法，燕郊樓市迎來大量購房者，房價也大幅上漲。但此后，該消息不了了之，燕郊房價又因過度透支而迅速回落。2009年，北京到燕郊城鐵規劃獲批的消息再度傳出，燕郊樓市一度升溫，但同樣在無法證實之后沉寂。

此后數年間，燕郊樓市曾經歷過多次震蕩，直到去年上半年，燕郊房價攀升至12000元/平方米的水平，此后便再難進一步攀升。

張大偉表示，燕郊樓市多年來受到各種利好消息刺激，如統一區號、統一區劃、城鐵聯通等。但到目前為止，除了正在建設的密涿支線外，無一利好變成現實。正因如此，使得燕郊樓市在震蕩中逐漸產生疲態。所以在“京津冀協同發展”有實質性利好落地之前，燕郊樓市恐難有起色。

他還表示，燕郊樓市走向與北京有著很大的正相關性，在北京樓市陷入滯漲之時，燕郊市場恐難有起色。他還透露，與北京個別項目的低開類似，近期燕郊已有部分樓盤出現降價。

對策 重新定位規劃產業

大量“候鳥”的存在，導致房地產成為燕郊的主要產業。據悉，除了位于燕郊開發區東外環路的華潤雪花啤酒廠外，整個開發區以房地產企業為主。燕郊的建筑、房地產銷售、二手房經紀等細分行業，不僅吸納了除“候鳥”外的大部分就業人口，也成為開發區的主要收入來源。

專家認為，與很多中小城市一樣，“房地產經濟”成為燕郊發展模式的真實寫照。但值得注意的是，這與開發區“高新技術產業”的定位相比，似乎并不吻合。

據悉，在升格為“國家高新技術產業開發區”之初，燕郊曾花費不少精力，力圖從北京引進高新技術產業，但該項工作進展緩慢。與此同時，考慮到環保問題，燕郊傳統的建材業已接近“歇業”。

在很多業內人士看來，“房地產獨大”與“產業空心化”才是燕郊真正的“痛”。這不僅不利于當地經濟健康發展，而且不利于燕郊的基礎設施建設，也不利于燕郊承接北京的外溢產業。

事實上，與這座“睡城”中的很多老居民一樣，王偉已較為習慣燕郊的生活，如果有合適的工作機會，他希望能夠在燕郊就業。同時，還希望燕郊有足夠的醫療、教育資源，來放心安置自己的父母和孩子。

分析人士認為，通過對產業空心的填補，實現人口的安置和穩定，將是燕郊問題的主要解決之道，也與京津冀協同發展的思路吻合。不僅如此，對于京郊的其他城市，以及大量房地產供應過剩的中小城市來說，這都是解決房地產乃至經濟問題的一把重要“鑰匙”。

但值得注意的是，除京城的行政壁壘外，在整個京津冀版圖內，燕郊始終未能找準自身定位，這也成為產業接續的障礙。“如果只是北京的協助，而不能實現同步發展，就無法真正實現一體化，只能繼續作為‘睡城’。”張大偉說。

對于燕郊的產業定位，有專家表示，可發展現代服務業、現代農業、旅游業等污染少的產業，但合適與否仍需論證。

即便如此，對于供應過剩的燕郊樓市來說，要想真正復蘇尚需時日。張大偉表示，與北京周邊很多城市一樣，燕郊樓市庫存量大，消化能力不足，即使利好消息真正落地，樓市也難以恢復至常態。且需要警惕的是，短期炒作并不利于這些區域房地產市場的健康發展。