“房地產(chǎn)企業(yè)中，央企、國企之所以能屢屢成功奪地，是因為這些房企與大多數(shù)中小房企和民營房企從最開始就不在同一個起跑線上”。一位精通房地產(chǎn)業(yè)務(wù)與融資的律師對《證券日報》記者表示，“價格競拍只是一種程序公平，但實際上國企的資金成本要比中小房企低得多，兩類企業(yè)對于同一個地塊測算出來的盈虧平衡點也是不一樣的，報價的底氣自然也不一樣”。

“別看銀行是金主，但多數(shù)情況下都是銀行主動爭取成為國企、央企類房地產(chǎn)企業(yè)的核心銀行，而最主要的手段自然是降低貸款利息”，一位城商行有關(guān)人士的話也印證了上述資深律師的觀點，“現(xiàn)在貸款端已經(jīng)實現(xiàn)利率市場化，部分銀行寧可微利、甚至是不賺錢也要爭奪客戶”。

國企頻頻爭奪地王

今年3月10日，《證券日報》曾經(jīng)刊發(fā)《國企爭搶地王不手軟》，相關(guān)報道，據(jù)《證券日報》記者不完全統(tǒng)計，2010年以來，各大國有企業(yè)爭得北京市、上海市、廣州市、珠海市以及南京市等城市的地王達到10個以上，實際數(shù)量可能遠遠不止這些。

其中，涉及中國兵器集團子公司、中國遠洋旗下的子公司、中信地產(chǎn)、中國中冶旗下中冶置業(yè)、保利地產(chǎn)、中鐵建工集團深圳投資有限公司、中糧地產(chǎn)、華潤置地等。

上述國企和央企多與銀行“相交甚深”，例如中國兵器集團就曾經(jīng)與中國進出口銀行和中國銀行等銀行簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，與中國銀行的合作規(guī)模高達500億元。其余國企也大多擁有數(shù)家銀行的高額授信額度，其中多家與銀行有股權(quán)關(guān)聯(lián)的關(guān)系。

此外，上述國企中的保利地產(chǎn)和中糧地產(chǎn)均為上市公司，其財務(wù)報告也顯示出銀行力挺。

銀行力挺

中糧地產(chǎn)2013年半年報顯示，該公司一年內(nèi)到期的長期借款中，涉及銀行的有30筆，涉及多家國有大行和股份制銀行。此外，該公司金額前五名的長期借款中，有4筆借款來自銀行。上述銀行貸款中，出現(xiàn)了數(shù)次“基準利率下浮10%”的表述。

保利地產(chǎn)2013年半年報顯示，該公司2010年以無抵押無擔(dān)保方式獲得的某股份銀行為期五年的信用貸款，利率為6.4%，單筆規(guī)模就達到12億元，且其2013年中報顯示出來的長期借款中的信用進款規(guī)模接近30億元；而很多民營上市房企的財務(wù)報表中信用借款的規(guī)模為“0”。

“即使民營房地產(chǎn)企業(yè)申請銀行信用貸款，如果期限較長，其利率也會很高，甚至是不亞于信托融資成本，畢竟銀行所要面臨的風(fēng)險太大了”，上述城商行有關(guān)人士表示。

國企和大型民營房地產(chǎn)能夠獲得的貸款利率究竟有多優(yōu)惠？可以從上市房企2013年年報尋找線索，因為去年下半年，正是銀行流動性緊張，開始收縮業(yè)務(wù)的時間段，所謂潮水退去了，才知道誰在裸泳。

保利地產(chǎn)和中糧地產(chǎn)的2013年年報尚未披露，而與兩家國企“美譽度”差不多的民營地產(chǎn)龍頭萬科2013年年報顯示，該公司去年簽訂的起始時間為當年10月28日、期限為3年、金額為10億元的一筆銀行借款合同的利率也僅為6.46%。

眾所周知，去年下半年銀行業(yè)資金流動性不足，理財產(chǎn)品和同業(yè)拆放的資金價格一直居高不下，越是臨近去年年底，銀行的資金成本越高。2013年四季度，活期存環(huán)流失加速，機構(gòu)資金的大額協(xié)議存款價格已經(jīng)突破8%，甚至逼近9%，換句話說，6.46%的貸款利率對于銀行來說幾乎是“成本價”。

以量補價

“銀行當然不是不想賺錢，但是優(yōu)質(zhì)企業(yè)在與銀行的談判中往往占據(jù)優(yōu)勢地位”，上述房地產(chǎn)業(yè)資深律師表示，“畢竟，從過往的記錄來看，這些國企類房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生不良貸款的機率確實比較低，甚至就連爭議和訴訟也很少發(fā)生”。

去年7月，央行放開貸款利率下限管制，也就是貸款利率市場化以后，最優(yōu)企業(yè)貸款基礎(chǔ)利率(目前為5.76%)一直在央行公布的基準利率(6%)以下浮動，這也從側(cè)面證明，銀行在此項業(yè)務(wù)中并未掌握太高的定價權(quán)。相反，目前大型企業(yè)擁有的融資渠道有進一步擴張的態(tài)勢，例如，萬科去年發(fā)行的美元債的利率尚不足2%。

“對于優(yōu)質(zhì)企業(yè)，銀行追求的往往是以量補價”，上述城商行有關(guān)人士對記者表示，“從風(fēng)控角度而言，銀行的貸款結(jié)構(gòu)中也必須包含相當比例的低價但優(yōu)質(zhì)的貸款”。