繼杭州德信樓盤房價每平方米直降3000元引發全國關注后，華北重鎮河北秦皇島也開始出現樓市降價風暴。

近日，《中國經營報(微博)》記者在秦皇島調查發現，一個名為“珠江道12號”的樓盤開始以“所售房源打六折”吸引購房者。該樓盤原市場價在8000~9500元/平方米，現在只需5000元左右/平方米，價格直降40%。

對此，不少業內專家指出，秦皇島多個樓盤做出大幅降價的原因之一，是秦皇島樓市供需結構的失衡。有關數據顯示，秦皇島樓市存銷比為12，大大超過6~9的合理水平。

然而，對秦皇島而言，樓市降價并不是最嚴重的事情，令市場感到“恐慌”的是，由于開發商過度開發，城市房屋存量過大，常住人口增長緩慢，崩盤的案例或將逐步增加，秦皇島市某些區域將有演變成“鬼城”的風險。

變相降價40%

購房者卻由于優惠利率取消、銀行貸款額度限制等因素造成實際購買力的下降，市場供需形勢發生變化，開發商為了謀求滿意的銷售業績，只能在價格上做出讓步。

3月19日，記者來到了位于秦皇島開發區的“珠江道12號”。在偌大的售樓中心，零星的購房者和為數不多的銷售人員，讓這里顯得格外冷清。

“我們現在所售房源打六折，總共有100套房左右，現在就只剩60~70套了，最小面積為168平方米，但為數不多，其他均為大戶型現房銷售，原市場價在8000~9500元/平方米。”現場銷售人員告訴記者。

據該銷售人員表示，購房時，購房者將與開發商簽訂購房合同，合同約定房價為目前房價的六折，也就是約為5000元/平方米，其他包括車位、契稅、實際溢出面積等款項均按照合同約定的六折價計算。

舉個例子來說，如果購房者要買一套196.28平方米的房子，按照原價9688元/平方米的價格計算，總房款是1901561元，而按照折后5815.98元/平方米價格計算，購房者將可以節省840000元。

但這840000元并不是購房者無需支付的。“如果要想享受六折優惠，你就得把這840000元先借給開發商，開發商將在后續的4年之內將這840000元返還給購房者。”銷售人員直言道。

也就是說，“珠江道12號”促銷的方式是連續4年每年返還購房人10%的購房款。比如這套房子總價100萬元，購房人先交全款，以后每年給他返還10萬元，連續返4年。

對此，有業內人士表示，這顯然是開發商的資金有問題了，還有近百套房源就開始進行六折促銷，這一項目的銷售問題十分嚴重。“按照通俗理解，這確實相當于六折銷售，不過這里面還有4年的返還期，從側面能看出開發商資金壓力確實非常大。”

據記者了解，“珠江道12號”的銷售周期漫長，從2010年銷售至今，已經歷時4個年頭。而漫長的銷售周期主要是與其開發的大戶型有關。

但在戶型與市場需求不匹配之外，秦皇島房地產的剛需也在逐年下降。根據秦皇島統計局2012年固定資產投資數據顯示，2012年全年房屋施工面積高達22397013平方米，累計比2011年同期增長23.7%，但實際商品房銷售面積僅為2764488平方米，累計比2011年同期下降17.5%。

據記者調查，類似“珠江道12號”的銷售困境并不是個案。據記者調查了解，在秦皇島大打折扣的樓盤還有很多，而且準現房銷售已經成為秦皇島典型現象。

據媒體報道，去年8月開盤的花園洋房項目南嶺國際均價6300元/平方米，但目前推售的高層打出了“每平方米破冰起價4995元，更享受首付6萬”的廣告。

而將于今年9月底交房的中鐵秦皇半島項目一期，對余下房源也推出起價5800元/平方米的特價房，但這一項目二期均價則為7050元/平方米。此外這一項目2013年全新加推的23層高層還推出一萬抵五萬的優惠，均價6500元/平方米。

除此以外，“買房送車位”，“買兩間送一間”等優惠更是不在少數。秦皇島一位房地產專家告訴記者，秦皇島新房的價格普遍在8000~9000元每平方米，但今年年初出現了很大一批5000多元每平方米的房源，房地產開發商都在想盡辦法回收資金。

據記者了解，“珠江道12號”隸屬天洋控股旗下秦皇島天洋房地產開發有限公司開發，2009年以來，天洋包括住宅地產、商業地產、旅游地產等房地產開發在廣闊的區域中擴張，在各地的地產項目總計616萬平方米已經開盤或正在建設，其中僅秦皇島當地項目就有三個，分別為秦皇島10萬平方米“天洋銀泉”高檔住宅區項目，秦皇島23萬平方米“天洋·珠江道12號”水景豪宅項目、秦皇島17萬平方米“萬樹香堤”高品質住宅區項目。

對此，“珠江道12號”的銷售人員也坦言，對于秦皇島天洋房地產開發有限公司來說，該賺的利潤也早已賺到，現在就是回收資金，因為還有幾個別的項目在進行，現金流對于開發商來說很重要。

經濟學家吳東華對記者表示，由于近日銀行信貸持續收緊，令房企銀行融資與個人房貸兩個渠道同時受阻，資金面中度偏緊令開發商加速推盤回籠資金，但購房者卻由于優惠利率取消、銀行貸款額度限制等因素造成實際購買力的下降，市場供需形勢發生變化，開發商為了謀求滿意的銷售業績，只能在價格上做出讓步。

庫存危機

存銷比，是指商品房的庫存總面積與月度銷售面積之間的比值，處于6到9之間被認為是比較合理的水平。

“有的開發商已經開發不起了。”一直關注地產開發商的金融業某機構張淼向記者表達了自己的看法，這幾年很多房地產開發商的庫存量很大，第一期、第二期的房子都賣不出去，房子全部質押在開發商自己手中，現金很難流轉。

然而，高量的庫存并沒能抵擋房地產繼續開發的腳步。根據焦點網提供的數據顯示，秦皇島整個海港區2014年的市場供應量預計為834.31萬平方米，其中包括已開盤的項目原有的庫存174.14萬平方米、已開盤項目2014年計劃新增的入市量290.30萬平方米、2014年純新盤的入市量283.43萬平方米；而去年的整體供應量就高達570.53萬平方米。

由此，我們不難發現，2014年又將增加260多萬平方米的庫存。“對于秦皇島來說，去年供應量過大，已經出現大批項目完不成銷售任務的現象，導致這兩年的房子價格平均每平方米僅在7000~8000元的價格，盡管價格不高，但是房子依舊很難出手。”不少本地業內人士表示。

據本報記者了解，近年來秦皇島的庫存量、空置率一直都很高，銷售周期也普遍較長。“就拿‘珠江道12號’來說，該公司在2009年、2010年就進行開發，2010年開始銷售。”熟悉當地項目的一位業內人士告訴記者，時至今日，都4年過去了，房子還沒有全部銷售完。

“由于秦皇島近兩年大力發展旅游地產，很多樓盤都是外地人購買，就‘珠江道12號’來說，一半的客戶都是外地京津地區的人來買。”上述銷售人員說道。

與此同時，據媒體報道，當地另一個房地產項目“森林逸城”中，北京客戶占到六成以上，冬天入住率估計不到五成。

形成這樣的特色，與秦皇島這兩年大力發展旅游地產有直接關系。

據了解，2009年，秦皇島啟動“旅游立市”戰略，要求5至10年時間，把秦皇島建成國內最佳、國際上有較大影響的旅游名城。隨后，秦皇島于2010年啟動了大規模的土地出讓。數據顯示，當年秦皇島4個區招拍掛土地共45宗，面積469.8249公頃，土地出讓金108.88億元，平均單價為2317元。這些土地集中在2012年、2013年入市。

據相關數據顯示，截至2012年年底，僅海港、北戴河、山海關三區的商品房庫存就高達635萬平方米，而當年的消化量僅為156萬平方米，北戴河區和北戴河新區僅成交房源1955套，面積14.5萬平方米。

庫存壓力巨大，開發商不得不降價跑量。根據樂居對2月份秦皇島141個在售樓盤的統計，秦皇島在售樓盤均價約為7984元/平方米，其中112個普通住宅均價約為6469元/平方米，27個海景樓盤項目均價約為13622元/平方米，商業樓盤項目2個，均價為16750元/平方米。據業內人士統計，2014年2月份，秦皇島超過九成項目均沒有漲價。

對此，中原地產首席分析師張大偉表示，秦皇島是典型的三四線城市，庫存壓力大，新區積壓，價格將面臨調整。

“隨著寧波、杭州、山東、常州等地區樓市曝出的降價案例，這將意味著2014年整體樓市分化將愈加劇烈，在資金面趨緊的情況下，房價出現調整的可能性越來越大。”張大偉表示，而對于庫存嚴重、人口新增放緩的城市，都有可能在最近再次出現降價。

來自秦皇島市統計局的房地產開發數據顯示，2013年秦皇島房屋施工面積為24819143平方米，商品房屋銷售面積為3025025平方米，存銷比為12。存銷比，是指商品房的庫存總面積與月度銷售面積之間的比值，處于6到9之間被認為是比較合理的水平。秦皇島的存銷比達到12，已經大大超過合理的水平。“也就是說，在不新開盤的情況下，市場可售房源可銷售近一年多。但是，相比一二線城市，三四線城市的房地產市場得花更長時間來消化庫存。”一位不愿具名的業內人士表示。

“鬼城”隱憂？

“城市規劃的無序，使‘新城’遍地，但后續需求乏力，將使‘新城’變成‘鬼城’。”

面對高庫存，秦皇島似乎并沒有意識到事態的嚴重性。“秦皇島目前的房地產并沒有說的這么可怕，該樓盤處于秦皇島開發區，區域位置、交通和生態環境都很好，屬于較高端樓盤。”秦皇島市政府辦公室一位李姓工作人員接受記者采訪時表示。

“開盤之初定價應該在9000元以上，而且戶型基本上都在160平方米以上。”上述李姓工作人員說，“這樣的樓盤本身銷售難度就比較大，目前來看可能項目銷售進度不盡如人意，開發商著急回款。不過六折賣房始終是個例。目前從統計上看，秦皇島房價還沒有下跌這么厲害。”

與此同時，上述工作人員表示，秦皇島房價基本上還保持穩定，但是通過各種方式打折的“隱性降價”比較普遍。

然而，據秦皇島相關部門的監測數據顯示，三月初秦皇島在售樓盤共有139個，其中有近7成樓盤進行了打折優惠。“只要有一塊地方就蓋樓，這就是秦皇島。其中，主城區海港城的房屋需求已趨于飽和，而房屋的庫存量卻依然巨大。”秦皇島居民李先生對記者說道。

根據秦皇島統計局2013年固定資產投資數據顯示，2013年全年，秦皇島固定資產投資共計7702882萬元，累計比上年同期增長6.4%，其中，房地產開發投資共計2351162萬元，累計比上年同期增長10.2%。

秦皇島房地產投資占據整個固定資產投資比重的近三分之一。“如此大幅度的占比，也就是說，如果房地產一旦出現不良事件，對于整個秦皇島的經濟將帶來重大影響。”吳東華指出。

據記者了解，自去年下半年起，秦皇島許多旅游樓盤均陷入了銷售困局。在北戴河新區，由于房屋滯銷，不少樓盤自去年下半年已展開促銷。一位基金資管公司知情人士告訴記者，秦皇島的海濱樓盤都是非剛需產品，而經濟大勢不好的時候，非剛需樓盤就不好賣。

與此同時，由于秦皇島隸屬三線城市，人口本來就少，年輕人因為求職、上學等原因，選擇去一二線城市尋求發展，近年來常住人口增長緩慢。加之“新城”建設導致開發商過度開發，造成城市房屋存量過大。

秦皇島市統計公報顯示，2011年年末秦皇島全市常住人口300.62萬，2012年年末全市常住人口302.16萬人，一年僅僅增加1萬多人。

“因此，在庫存的壓力下，崩盤的案例或將會增加。”一位不愿具名的業內人士表示，換句話說，如果房地產開發商一旦意識到市場風險便會從三四線城市撤離，投資房地產資金的撤出，最終將會導致房價下跌，也可能使部分城市出現爛尾樓。

由于秦皇島旅游業的品牌效應，能夠吸引外來人口購置房產，導致房企在秦皇島的樓市開發過于激進。秦皇島被不少人士吐槽：一年十二個月，十個月休息，二個月“殺客”。度假區馬路寬敞而整潔，就是沒有人。

一位金融業資深人士表示，“城市規劃的無序，使‘新城’遍地，但后續需求乏力，將使‘新城’變成‘鬼城’。”

針對秦皇島樓市發展的諸多質疑，記者還相繼走訪了秦皇島市委宣傳部、市發改委和房管局，但上述單位均無人對此進行回應。

(中國經營報)