陳哲

一家連續(xù)四年處于資金鏈斷裂邊緣的房企，憑借十多家銀行信貸和民間借貸維系多時(shí)，卻在頃刻間宣告崩塌。

事件發(fā)生在浙江奉化。正當(dāng)這個(gè)“水蜜桃之鄉(xiāng)”迎來桃花盛開之時(shí)，奉化市政府宣布，當(dāng)?shù)仡^號(hào)開發(fā)商浙江興潤(rùn)置業(yè)公司及其關(guān)聯(lián)公司（簡(jiǎn)稱興潤(rùn)系）資金鏈斷裂，其實(shí)際控制人沈財(cái)興父子因涉嫌非法吸收公眾存款罪，于3月11日被公安部門移送檢察機(jī)關(guān)。

本報(bào)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，興潤(rùn)系在當(dāng)?shù)卣鲗?dǎo)的一個(gè)舊城改造項(xiàng)目開發(fā)過程中，長(zhǎng)期處于“只出不進(jìn)”狀態(tài)而無法實(shí)現(xiàn)資金回籠，導(dǎo)致了公司運(yùn)營(yíng)嚴(yán)重失衡。

據(jù)“興潤(rùn)置業(yè)”應(yīng)急處置小組成員、奉化市政府辦公室副主任陳光輝介紹，在此過程中，興潤(rùn)系有著超過30億規(guī)模的短債長(zhǎng)投，其中7億元民間借貸月息高達(dá)18%~36%。而其所在項(xiàng)目周邊地價(jià)下跌時(shí)，資金提供者回收貸款，加劇了興潤(rùn)系資不抵債。

“沒想到一家房企出事，竟成了國(guó)際新聞。”當(dāng)?shù)毓賳T如此感嘆。事實(shí)上，興潤(rùn)系的倒下，或?qū)⒊蔀槿木�城市中小房企艱難處境的一個(gè)樣本。

一位銀行人士說，“中小型房企的資金來源極為復(fù)雜，某一個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，就很容易引發(fā)多米諾效應(yīng)。這類企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)目前已經(jīng)累積至高位。”他們?cè)谶^去上行市場(chǎng)中依仗政商關(guān)系，成為一方諸侯，遂以高杠桿擴(kuò)張。然而持續(xù)低迷的市場(chǎng)，正在將其中敞口迅速撕開。

“錢還不上了”

官方數(shù)據(jù)顯示，興潤(rùn)置業(yè)目前總資產(chǎn)27億-30億元，總債務(wù)為35億元。債務(wù)包括銀行逾24億元，工程及材料款約4億元，已確認(rèn)的民間借貸約7億元。總共涉及19家銀行機(jī)構(gòu)。銀行貸款額度最大的建行涉及12億債權(quán)。而民間借貸的借款利息為年利率18%-36%不等，共牽涉98人，其中機(jī)關(guān)事業(yè)單位7人。

當(dāng)?shù)?!--keyword-->金融辦預(yù)計(jì)，2014年當(dāng)?shù)劂y行會(huì)由于其新增19億不良資產(chǎn)，不良率升至5.27%，為全省最高。

一家股份制銀行寧波分行高管介紹，“銀行資金收緊是（興潤(rùn)資金斷裂）很重要的背景，過去銀行可以借貸給本地的前十名開發(fā)商，后來只能借貸給前五名。當(dāng)然下面分行支行可以向總行申訴，但總行說，你可以做貸款，但風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)。下面自然不敢承擔(dān)這個(gè)責(zé)任。”

然而，興潤(rùn)系資金鏈問題由來已久。

一份來自當(dāng)?shù)劂y行的材料顯示，“興潤(rùn)集團(tuán)系出現(xiàn)資金鏈緊繃情況已有4年，期間政府多次召集金融機(jī)構(gòu)開會(huì)，要求所有銀行維持現(xiàn)有授信，降低利率，不得壓貸遲貸，并拿出財(cái)政資金給予轉(zhuǎn)貸。”

一位銀行人士透露，興潤(rùn)系的銀行貸款中，疑似假按揭2.4億元，涉及當(dāng)?shù)?家銀行。據(jù)介紹，所謂假按揭，即開發(fā)商以購房者名義獲得銀行按揭貸款，以迅速回籠資金。

值得注意的是，高成本的民間借貸，是興潤(rùn)系的重要融資手段。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，自2010年前后，興潤(rùn)系涉及法律糾紛的民間借貸償還數(shù)就達(dá)到16起。一位接近沈財(cái)興人士說，“他為人比較爽氣，認(rèn)識(shí)的人，都愿意把錢放到他項(xiàng)目里，有時(shí)候他可能并不需要，人家說放一點(diǎn)，他也大方答應(yīng)。”

陳光輝說，“興潤(rùn)置業(yè)最先出現(xiàn)問題,就是有債權(quán)人反映它還不上錢了。”

種種跡象表明，興潤(rùn)系脆弱的資金鏈，在外力的支持下，在多年的輾轉(zhuǎn)騰挪中勉強(qiáng)維系，終于崩斷于一個(gè)特殊的節(jié)點(diǎn)。

浙江興潤(rùn)置業(yè)有限公司雖為奉化最大房企，但項(xiàng)目均在本地。其建造開發(fā)了市區(qū)大部分的高檔住宅項(xiàng)目，品質(zhì)多有口碑。其老板沈財(cái)興，象山人，在奉化干泥水匠起家，據(jù)稱為人低調(diào)隨和。開發(fā)房地產(chǎn)超過12年，事發(fā)前為奉化房地產(chǎn)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)。

興潤(rùn)系旗下，包括房產(chǎn)開發(fā)和建筑施工兩類公司。除興潤(rùn)置業(yè)外，還有奉化興潤(rùn)茗都置業(yè)有限公司、浙江沈氏建設(shè)有限公司、浙江興潤(rùn)陽光建設(shè)有限公司等。

到底是什么原因?qū)е铝伺d潤(rùn)飽受資金困頓？

深陷舊改

過去四年中，興潤(rùn)系主要在操作的樓盤包括長(zhǎng)汀項(xiàng)目、桃源府邸項(xiàng)目和甬山新區(qū)項(xiàng)目。經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)(微博)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，興潤(rùn)系的資金鏈問題，主要引發(fā)自其公司參與的長(zhǎng)汀村舊村改造。

據(jù)興潤(rùn)置業(yè)提供的資料顯示，長(zhǎng)汀項(xiàng)目位于奉化市錦屏街道長(zhǎng)汀村中心地段，總用地面積152.13畝，總建筑面積40.38萬平方米，小區(qū)預(yù)計(jì)建造13幢33樓的高層住宅。

2007年開始，興潤(rùn)置業(yè)介入長(zhǎng)汀項(xiàng)目。在興潤(rùn)的計(jì)劃中，該項(xiàng)目將于2012年4月開工，當(dāng)年10月份開始首期銷售，“保守估計(jì)，一年內(nèi)能夠達(dá)到70%-80%去化率，預(yù)計(jì)可回籠資金將達(dá)到7-8億元人民幣”，3年內(nèi)全部交付。

6年多之后，這個(gè)項(xiàng)目宗地所在地，仍然是上千戶長(zhǎng)汀村民的居所，人們生活如常。村委會(huì)的墻頭刷著紅色“拆”字，也因?yàn)轱柦?jīng)風(fēng)雨而變得黯淡。

此間，按照相關(guān)協(xié)議，興潤(rùn)置業(yè)除了支付土地款項(xiàng)外，還在長(zhǎng)汀項(xiàng)目的南面，建造完工了數(shù)十幢安置建面達(dá)到15.82萬平方米的拆遷安置房。

據(jù)估算，這些安置房的工程造價(jià)約3000元/平方米（不含綠化等附屬設(shè)施）。以此計(jì)算，僅安置房的建造成本就達(dá)到了約4.7億元。

此外，政府在旁邊中山錦庭安排了約3萬平方的安置房，拆遷安置房總面積約19萬平方。“這個(gè)安置面積，已經(jīng)足以實(shí)現(xiàn)村里的拆遷安置。”長(zhǎng)汀村支部書記張善明說。

2012年年中，這些安置房基本就位，卻沒有開始分配。“主要是他（興潤(rùn)）的一些問題，市里沒有給他解決，并且還欠著項(xiàng)目土方承包的錢，安置房分不下去。”張善民說。

只見投入，不見產(chǎn)出。“每天的利息可能就達(dá)50多萬元。”接近沈財(cái)興人士說，“就是財(cái)務(wù)成本就把興潤(rùn)拖也拖死了。”

“錢緊貨慢，短貸長(zhǎng)還，沈財(cái)興實(shí)際上是在闖禁區(qū)。”當(dāng)?shù)匾晃黄放崎_發(fā)商說。

“白衣騎士”

如此明確的風(fēng)險(xiǎn)，為什么興潤(rùn)仍然能在過去幾年中，獲得銀行的支持？

本報(bào)多方調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在某種程度上，無論是長(zhǎng)汀項(xiàng)目還是桃源府邸項(xiàng)目上，興潤(rùn)都飾演著白衣騎士的角色。

2003年，長(zhǎng)汀村啟動(dòng)了舊村改造項(xiàng)目。2004年5月，奉化市政府辦抄告單顯示，時(shí)任奉化市副市長(zhǎng)沈仁華批示，同意掛牌出讓長(zhǎng)汀村舊改地塊國(guó)有土地使用權(quán)。

按照政府規(guī)劃，該地塊面積20.37萬平方米，總建面26.93萬方，其中安置用房15.82萬平方米。在出讓掛牌時(shí)，起始價(jià)格為3.37億元，其中包括以實(shí)物形式抵充給長(zhǎng)汀村的15.82萬方安置房折價(jià)總計(jì)2.37億元，和以貨幣形式支付的1億元。

與此同時(shí)，奉化國(guó)土局按照上述內(nèi)容，發(fā)布了該地塊土地使用權(quán)掛牌出讓公告。當(dāng)年6月份由寧波洛茲置業(yè)有限公司競(jìng)拍獲得，實(shí)行邊開發(fā)邊拆遷安置。

然而，該地塊在未征收的前提下，由村集體用地登記為國(guó)有用地，并劃撥奉化土地儲(chǔ)備中心一事，遭到了部分村民們的抵制。村民經(jīng)過在市、省和國(guó)務(wù)院的數(shù)年申請(qǐng)行政復(fù)議后，最終令浙江省政府撤銷了對(duì)上述地塊的直接劃撥。但村民圍繞拆遷的各類上訪起訴仍延綿至今。

此后，奉化方面以安置房土地劃撥、商品房土地掛牌出讓的方式，將長(zhǎng)汀舊改土地推向市場(chǎng)。洛茲置業(yè)于2007年依照三年前市政府抄告單中的3.37億元價(jià)格，正式獲得了這幅土地的開發(fā)使用權(quán)。但此時(shí)，“洛茲出現(xiàn)了嚴(yán)重的資金問題，很快就退出了。”張善明說。

興潤(rùn)置業(yè)接盤長(zhǎng)汀項(xiàng)目詳細(xì)投入，目前尚不為局外人所知。但值得一提的是，2004政府抄告單對(duì)安置房的造價(jià)核算標(biāo)準(zhǔn)為1500元/平方米，只有興潤(rùn)置業(yè)實(shí)際建造安置房成本的一半。

據(jù)當(dāng)時(shí)施工方透露，“洛茲當(dāng)時(shí)已經(jīng)建造了580多套安置房，建造資金均由施工方墊付，沈財(cái)興進(jìn)來后，才付掉的。”

是時(shí)，沈財(cái)興的興潤(rùn)系開發(fā)的市中心大盤陽光水岸、陽光茗都等在當(dāng)?shù)乇妒芎迷u(píng)，銷售火爆，一舉奠定了奉化頭號(hào)房企的地位。

據(jù)知情人士透露，當(dāng)時(shí)奉化市政府為了讓興潤(rùn)系接盤，減免了其從洛茲置業(yè)手中過戶土地使用權(quán)所需繳納的部分相關(guān)稅費(fèi)。

“2008年前后，由于拆遷并未實(shí)現(xiàn)有關(guān)部門當(dāng)初承諾進(jìn)度，政府為了補(bǔ)償興潤(rùn)置業(yè)，以加快舊改推進(jìn)，將用于商品房開發(fā)的土地容積率，由2007年掛牌出讓時(shí)的1.8，提高到3.99，總建面由原來的15萬平方米，達(dá)到40萬平方米。此后，政府還協(xié)調(diào)農(nóng)發(fā)行對(duì)其完成了3億元的貸款。”上述知情人士稱。

2009年初至2012年5月，沈財(cái)興繼續(xù)按照與政府的協(xié)議，又新建近900套村民安置房。至此，15.82萬方安置房已經(jīng)全部建成。

來自政府方面的支持，顯然沒有挽救這家公司。長(zhǎng)汀地塊的拆遷由于種種原因仍然沒有推進(jìn)。背負(fù)大量一年期銀行貸款和更短期限的民間借貸，沈財(cái)興發(fā)現(xiàn)興潤(rùn)已深陷入了最終導(dǎo)致其資不抵債的泥沼。

此外，2010年，興潤(rùn)置業(yè)在奉化市城西蕭王廟街道，以7852元/平方米的樓面地價(jià)拿下桃源府邸地塊，以建設(shè)高檔法式別墅群。“當(dāng)時(shí)該區(qū)域被規(guī)劃為生態(tài)農(nóng)業(yè)示范區(qū)，周邊幾乎沒有什么項(xiàng)目。”

“項(xiàng)目有很好的自然環(huán)境景觀，但當(dāng)時(shí)正在調(diào)控的前夕，以那么高的樓板價(jià)拿地，實(shí)際上幫助政府在那個(gè)區(qū)域樹立了一個(gè)價(jià)格標(biāo)桿。”一家本地開發(fā)商說。

更多的危機(jī)？

數(shù)年積累下的口碑，和來自地方上的種種支持，在市場(chǎng)急轉(zhuǎn)面前，顯得無比脆弱。

進(jìn)入長(zhǎng)汀項(xiàng)目和桃源府邸項(xiàng)目時(shí)，興潤(rùn)系當(dāng)時(shí)所處房地產(chǎn)市場(chǎng)一直強(qiáng)勁上升。

不過，在經(jīng)過數(shù)年調(diào)控后，房?jī)r(jià)已經(jīng)有所回落。比如長(zhǎng)汀西側(cè)的香山美邸項(xiàng)目，均價(jià)從2011年的1.2萬元/平方米，逐步跌至目前的9000元/平方米。長(zhǎng)汀村南側(cè)的中央花園項(xiàng)目的價(jià)位及變化幅度，均與香山美邸相當(dāng)。按照當(dāng)前周邊地價(jià)評(píng)估，這部分資產(chǎn)將會(huì)出現(xiàn)明顯的減值。

在交易量層面，“整個(gè)奉化市區(qū)只有50萬人口，每個(gè)月的新房成交量不足百套。再加上當(dāng)?shù)貙?shí)體經(jīng)濟(jì)過去幾年都沒有太大改觀，市場(chǎng)確實(shí)并不如意。”前述開發(fā)商介紹。

據(jù)寧波房產(chǎn)界人士預(yù)計(jì)，寧波六區(qū)住房存量及潛在供應(yīng)量，足夠6、7年時(shí)間才能消化。今年寧波前五名大型房企將占據(jù)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)半數(shù)的銷售份額，80%的中小房企將為另一半份額激烈廝殺。

這類中小房企，在成為一方諸候之后，備受尊崇。但他們并無萬科、恒大等多次與地方政府博弈的經(jīng)驗(yàn)。這也是他們通過高利貸、信托、銀行貸款、工程墊款，等各種渠道籌資，為自身埋下地雷的深層因素。地方政府的擔(dān)保，從興潤(rùn)樣本之中可以看到，起到了相當(dāng)大的作用。

上述房企人士說，“土地整理，興建安置房，從法理而言均應(yīng)由地方政府完成，整理為凈地后，交由市招掛拍。而在現(xiàn)實(shí)中，由于地方融資平臺(tái)的緊縮，政府引入企業(yè)資金進(jìn)行非正常程序運(yùn)作的情況普遍存在。”

市場(chǎng)的歸市場(chǎng)，政府的歸政府，然而在三四線城市，房企的準(zhǔn)政府行為卻令其角色大為模糊，在債務(wù)危機(jī)來臨時(shí)，不知所措。即便如央企中冶，四年前強(qiáng)悍沖入毛地出讓的南京下關(guān)地王，政府拆遷至今未果。最終，中冶不堪巨量資金成本所累，黯然離場(chǎng)。其業(yè)績(jī)亦因此大受折損。

與擁有強(qiáng)勢(shì)資源的央企中冶相比，興潤(rùn)無論在在規(guī)模和能量上都相去甚遠(yuǎn)。在同樣的問題面前，其最終成為政府和銀行的棄子，自然不足為奇。

“奉化企業(yè)在整個(gè)浙江地區(qū)，算不上很激進(jìn)的。包括興潤(rùn)老板沈財(cái)興的風(fēng)格，還算穩(wěn)健。他有政府擔(dān)保，銀行支持，在較正常程序下爆發(fā)問題，這恰恰是最可怕的。”一位寧波本地銀行高管說。

國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)惠譽(yù)認(rèn)為，興潤(rùn)違約事件，在行業(yè)中具有典型性，可以能出現(xiàn)更多的違約事件，但僅限于小規(guī)模公司。而另外一方面，內(nèi)地房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)呈現(xiàn)出兩極化的趨勢(shì)，中小城市供應(yīng)過量，增速和利潤(rùn)率明顯放緩。

惠譽(yù)認(rèn)為，地方政府處理這類事件的方式，會(huì)對(duì)行業(yè)產(chǎn)生重大影響，銀行更青睞于大開發(fā)商，尤其非傳統(tǒng)行業(yè)的貸款方會(huì)意識(shí)到其中的巨大風(fēng)險(xiǎn)。

“更多的小開發(fā)商根本拿不到銀行貸款，大量的還是借助信托、基金，差的只能去借高利貸。”一位杭州地產(chǎn)基金人士說，“今年融資渠道有限的房企將迎來一個(gè)資金坎。他們今年5、6月份就會(huì)迎來一波信托的集中兌付期。如果錢緊局面持續(xù)，后續(xù)資金跟不上，更多小開發(fā)商會(huì)面臨資金鏈斷裂的危機(jī)。”

據(jù)統(tǒng)計(jì)，2012年以來共有15個(gè)信托計(jì)劃發(fā)生兌付危機(jī)事件。其中房產(chǎn)信托占據(jù)近半。比如2012年4月的吉林信托-長(zhǎng)白山 11號(hào)南京聯(lián)強(qiáng)集合資金信托計(jì)劃、2012年8月的安信信托-浙江金磊房地產(chǎn)股權(quán)投資信托計(jì)劃、2013年4月的安信信托-溫州“泰宇花苑”項(xiàng)目開發(fā)貸款集合信托計(jì)劃等。

國(guó)元證券報(bào)告顯示，2014年信托到期量約5.3萬億元，同比增長(zhǎng)超過50%，其中剛性兌付涉及最多的是規(guī)模高達(dá)9000億元的集合信托。“基礎(chǔ)設(shè)施與三、四線城市房地產(chǎn)或稱為風(fēng)險(xiǎn)高發(fā)行業(yè)。”中銀國(guó)際證券分析師程漫江說。■