樓市開啟階段性降價空間

　　專家認為,庫存高、消化周期長城市可能率先調整

　　繼浙江杭州北海公園項目樓盤均價直降2000元,給杭州乃至全國樓市投下一枚“重磅炸彈”后,江蘇常州“雅居樂星河灣”樓盤也加入降價行列,單價直降5000元。與此同時,杭州方面,距離德信北海公園宣布降價不到24個小時,其不遠處的天鴻香榭里也率先跟進,并打出廣告宣稱“直降6000元/平方米”。

　　專家表示,此次降價城市特征明顯,其待售庫存較大,新增需求卻難以跟進,因此,持續一年多的暴漲后,在資金流動性偏緊的背景下,庫存高,人口新增放緩,消化周期較長的城市都有可能在最近再次出現降價,樓市開啟階段性降價區間。但值得注意的是,2014年全年房地產市場趨勢仍難以判斷,其是否會延續現在的走勢,仍需看兩會后市進行定奪。

　　23日,江蘇常州被曝出“雅居樂星河灣”樓盤推出大幅降價特惠活動。該樓盤由品牌開發商雅居樂和星河灣共同打造,主要由雅居樂操盤,于2月21日正式開盤,推出5、6、8、10四棟樓,最低價5380元/平方米。在這部分房源中,精裝均價12500元/平方米,毛坯均價降至約7500元/平方米,個別房源低至5380元/平方米。

　　而此前,該樓盤去年12月14日首次開盤時,預售均價13000元/平方米,若加上精裝5000元/平方米,則價格高達18000元/平方米,目前的價格相當于打了近六折。

　　該樓盤的一名銷售人員告訴《經濟參考報》記者,此次降價目的是吸引人氣促銷,推出的低價房源十分有限且搶手。然而事實上,該樓盤的銷售一直不理想,據常州房產信息網備案信息顯示,該樓盤開盤至今,銷售備案房屋僅10套,累計面積2505.84平方米,均價為12095.8元/平方米。因此,開發商表示,對于前期高價購買該樓盤的老業主,開發商將如數退還差價,給予了一次性補貼。

　　與此同時,杭州方面,在德信北海公園降價后,同一區域的樓盤天鴻香榭里在不到24小時就率先“應戰”。該樓盤將銷售均價從此前的近17000元/平方米調整為13800元/平方米,起價為11800元/平方米。其更是打出廣告宣稱“直降6000元/平方米”。

　　隨后,杭州地產界人士稱,在德信北海公園、天鴻香榭里放出降價消息之后,杭州已有不少開發商已經開會商討應對事宜。其中,協安紫郡和藍郡兩項目雙雙推出“限量特惠一口價”優惠措施。

　　對此,住建部政策研究中心研究員趙路興在接受《經濟參考報》記者采訪時表示,此次降價城市特征明顯,其待售庫存較大,新增需求卻難以跟進。

　　事實上,2013年,杭州盡管創造了僅次于2009年的歷史次高成交記錄,但杭州樓市同時成為了全國重點城市樓市庫存最高的城市。統計數據顯示,截至2013年底,杭州市區商品房存庫達到11.3萬套,其中住宅達7.7萬套,遠高于北上廣深四個一線城市。加之杭州二手房掛牌可售房源量突破10萬套,杭州樓市目前在售房源已達到了22萬套。

　　與此同時,2013年杭州市區土地出讓金收入為1326.9億元,緊隨北京、上海之后位列全國第三。據估算,自2009年以來5年,杭州土地供應量“變現”為商品房再減去已銷售的量,杭州樓市目前的潛在供應量約為50萬套商品房,如果以過去三年的平均去化速度計算,消化這些潛在供應需4年至5年。

　　而常州方面,僅計算現有存量,其去化周期就已高達近20個月。

　　高庫存成為懸在開發商頭上的一把“利劍”,而要想提高成交量,降價無疑是最好的選擇。雖然有業內人士表示,與2011年那輪降價不同的是,此次多個樓盤選擇降價,并非由于資金鏈斷裂迫不得已。可以看成是開發商對市場壓力預估的一種主動性和預防性降價,也是優化結構的降價。

　　但是,金融機構已然看到樓市風險,從個人按揭貸款非正常未放開,到有銀行暫停開發貸和夾層融資,悄然透露出樓市風險之意。

　　對此,中原地產市場總監張大偉認為,房地產業持續一年多的暴漲后,市場勢必要理性回歸。因此,市場將在資金流動性偏緊的背景下量價增速回落,房地產逐漸回歸到市場與保障的雙軌制、調控政策將以房產稅等市場調節手段代替行政干預手段。

　　張大偉認為,在資金面趨緊的情況下,房價出現調整的可能性越來越大。特別是三四線城市,很可能會陷入整體低迷。

　　但趙路興認為,年初個人按揭貸款沒有像往年一樣放松,而是延續2013年底持續收緊狀態,抑制了部分購房者購房積極性,此外,幾個城市樓盤的跟風降價,也說明在暴漲過后,樓市開啟階段性降價區間。但僅憑杭州與常州的個案,仍難以判斷2014年全國房地產市場的趨勢。可以確定的是,庫存高,人口新增緩慢,消化周期長的城市或將率先進行調整。“而對于2014年房地產市場是否會延續現在的走勢,需看兩會后市場情形來判斷。”