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　　感謝主辦方的邀請，簡單的交流幾點關于調控政策的觀察。國五條從政策的邏輯上，政策的思路和方向上和之前的國十條都是一脈相承的，但是從力度和政策的份量，以及政策的嚴厲程度上，顯然是過去調控政策的升級版。如果從一些城市的地方版來看，特別像北京版的19條細則，顯然是過去多年房產調控的政策集成，是一個大的匯總。為什么說是升級版，多方面都有體現，大家知道國五條之前，盡管四五個城市出臺限購，但這是各地的動作，沒有全國版的規定動作，在范圍上有所擴大，這是限購的升級。限貸的升級，現在很多城市對于過去房貸六成上調到七層，得到進一步提升。稅收升級，大家知道過去的稅收手段是調控的基本手段，但是稅收在過去的多年調控當中一直扮演配角，是輔助性的角色。這次不同，個稅新政成為國五條當中最受關注，引來普遍質疑的手段。這次個稅新政成為力度最強的調控手段，稅收手段明顯升級。對于地方的問責，和過去表述的措施、要求也有升級，在問責方面有所升級，從中央層面的要求以及相關的五條也好，六條也好，內容上、要求上、力度上顯然是升級版。

　　我想，從2月份到今天已經兩個多月，短期的效應在政策真空期，市場成交量的遞增，到地方細則陸續出臺之后，市場的趨軟，可以看出，政策的降溫效應已經有所顯現。但是我想我們需要關注的，國五條剛才說了，之前的多年調控在政策的大思路上是一脈相承的，實際上是過去調控當中或政策組合當中存在的問題，在國五條當中也表現得同樣明顯。這些所謂的問題主要體現在幾個方面，前面幾位專家也提到，第一個明顯的體現是行政調控的收窄，尤其是我們看到一些重點城市在調控當中行政手段的運用，應該說大大地升級。或者說行政色彩明顯升格了。在限價上，在預售制度的從嚴方面，包括未來在土地出讓環節也會進一步提升行政色彩。由此給我們帶來一個很簡單的問題，也是前面張會長提出的，我們未來的住房市場政策方向，市場發展的方向到底是因循過去的市場化的方向還是趨勢化的方向?在調控當中，行政手段的運用應該說，剛才嘉賓提到的力度上無以復加。雙軌制的目標還要繼續，雙體系的目標還要繼續推進它。我覺得在這里面應該是非常基礎性的方向。現行的行政調控的住房要持續多長時間?這是一個很基本的問題。

　　在地方細則的落地當中，少數城市出現的一種傾向是，在中央版的基礎上進一步升級，進一步體現行政調控色彩。另一方面弱化的表現，目前來看，出臺地方細則的城市，因為不少地方是在中央原有要求的基礎上，不是平穩的傳遞，地方、省級政府，有的是城市政府力度明顯減弱了，或重權之下輕輕落地了，有些是標題式的細則，有些是微博版的細則，大家都看到了。一方面我們參照進一步強化，大量的還是弱化，帶來的問題就是如何落地，如何執行，落地難，無從執行。地方政府在調控當中顯而易見，中央是政策的制定主體，地方政府的環節是執行主體，在地方的調控當中是最關緊的角色，不能會略的一個特征，地方政策同時也是利益主體，在這當中，我想中央和地方兩級政府之間在調控當中的不同政策訴求，在不同的博弈關系里，政策效應的顯現是一個非常基礎的矛盾或因素。

　　在國五條當中存在的困惑或問題是一種政策數據的短期化傾向，比較多的關注于直觀的、表層的調控效果，尤其是治標和治本的問題，我想跟多的是治標，治本的問題盡管有所涉及，但是在調控手段上、政策組合上顯然是有相當明顯的表現。所以制度化的推進明顯滯后，在國五條里有特殊的表現。一方面我們要看到國五條和之前相比這種升級版的特征，同時我覺得目前存在的或后續的落地難的問題，行政難的問題以及注重短期、忽略長期的問題同樣明顯。

　　從政策層面來講，我們對于后續的政策實施，以及可能對市場帶來的影響有幾個因素是需要我們格外關注的。首先是政策的負面影響，在這當中，大家都有所理解，我想不用特別展開來提了，特別是在個稅政策上，是20%的個稅，既是這一輪調控中重磅的手段，同時也是引發多方爭議和引發批評之聲的源頭。這項政策本身背后可能蘊含的或所帶來的一些負面效果，我想我們都可以要有逐個地估計。

　　我們還需要格外關注市場的無形之手或市場因素。政府的政策調整，隱形之手，大家比較容易地判斷它的影響。實際上最近幾年來，國十條市場的表現，讓我們可以看到，特別是住房市場的本身，內在的市場機制、市場力量同樣表現得特別明顯，無論是房地產行業還是房地產企業，面對政策的調控，在逐步形成自我消耗、自我調整的機制，這種機制確保市場，王主任提到的總體上保持平穩，這是一個基本前提。企業對于政策的逐步吸引能力，行業對于目標政策體系的自我消化、自我調整能力，我覺得讓我們看到從各項指標上，市場、房價漲幅趨緩，成交量仍然保持在相當的規模，我覺得這是背后的市場因素，不能忽略。

　　還有一個因素我們要格外關注，就是非行業的或行業外部的因素，這里面最主要的是宏觀經濟相關的政策調整，特別是貨幣政策或信貸政策。在去年市場由冷到熱，這之間的轉換很大程度上和貨幣的微調、信貸政策的調整有很大的關系。我想影響行業政策的諸多因素當中，非房地產行業的外圍因素，我們也需要給予應有的逐步關注。時間關系，我就和大家交流這么多。