[摘要]四線城市房企違約樣本：地價急跌困死開發商。

　　一家縣級市房企的債務違約，牽動了政府、銀行、企業、媒體乃至公眾的敏感神經。

　　經當地政府核查，目前浙江興潤置業投資有限公司（下稱“興潤置業”）及關聯企業總負債超過35億元，其中銀行貸款24億元，涉及10多家銀行，其中建設銀行為主要借款人。浙江省奉化市政府認為，興潤置業及關聯企業經營管理混亂，導致資金鏈條斷裂，初步核實已經資不抵債。

　　與此同時，興潤置業非法吸收公眾存款7億多元，涉及98人，其中機關事業單位人員7人。目前，奉化市成立的專案組和應急工作領導小組已多次與銀行溝通，希望妥善解決這一問題。

　　昨天甚至有外媒報道稱央行已經介入，并與建設銀行及奉化市政府官員召開緊急會議，討論興潤置業如何償還35億元人民幣債務的問題。

　　對此，奉化市委宣傳部、奉化市金融辦有關負責人對《第一財經（微博)日報》記者表示并不知情。央行也于昨日公開澄清報道與事實不符，并對該媒體予以強烈譴責。

　　據記者了解，盡管興潤置業違約事件主要與部分“問題樓盤”有關，但多名學者均對記者表示，該事件無論對房地產公司還是銀行業來說，都有可能形成鏈條反應，風險警示意味甚濃。

　　兩大“問題樓盤”

　　興潤置業是奉化當地較大的房地產企業，擁有30億元資產，曾位列寧波百強企業第33位、建筑房企前5位。盡管如此，興潤置業在寧波房產界并不知名，其項目開發也多位于奉化本地。

　　3月11日，興潤置業實際控制人沈財興和法人代表沈明崇，因涉嫌非法吸收公眾存款罪，被移送奉化檢察機關審查起訴。

　　在戶籍人口不到50萬的奉化，沈財興廣為人知，他從一個泥水匠、包工頭起家，把興潤置業做到當地房企龍頭企業。

　　奉化錦屏為民中介所負責人葉海波說，沈財興是一個專心做事的人，之前他們開發的陽光水岸、陽光茗都等樓盤，在奉化市場的口碑都很不錯。然而，沈財興對企業并不善于經營管理，公司比較混亂�！跋旅娴娜速嶅X了，他自己倒沒有賺到多少錢”。

　　在葉海波看來，這次興潤置業倒下，與其在建的“長汀村舊村改造”項目和“桃源府邸”項目有關。

　　昨天，長汀村村委會書記張善明對《第一財經日報》記者表示，興潤置業此前從寧波洛茲置業有限公司（下稱“洛茲置業”）手中接盤了長汀村舊村改造項目，對300多畝地實行“邊拆遷安置、邊商業開發”的運作模式。

　　洛茲置業在此前的開發過程中遭遇了村民的抵制，最終與項目緣盡。“此后沒過多久，興潤就進來了�！庇兄槿耸勘硎�，當地政府在和興潤置業談了之后，“他們這才進來拿地”。

　　張善明說，興潤置業建設長汀安置房18萬平方米，建設成本投入在五六億元，目前大部分人已得到安置。但由于村民的意見，該項目后期用于商業開發的150多畝地塊拆遷進展緩慢。

　　“這個地方非常難拆�！币幻麉⑴c過長汀村拆遷的律師稱，這正是興潤置業遭遇難題的一個重要原因。

　　“時間拖了三四年，成本也在上升�！睆埳泼髡f，關鍵是，興潤置業用其他項目的貸款，以及借來的高息民間融資，用于安置房建設。這對一家地方房企來說，無疑會承受巨大的財務壓力�！奥犝f每天的利息都要50萬元左右。”

　　于是，長汀村舊村改造項目令興潤置業陷入“只投入、沒產出”的尷尬境地。隨后開發的桃源府邸，又加劇了興潤置業的資金緊張情況。

　　桃源府邸是興潤置業在建的高檔別墅樓盤，規劃三期共建51幢獨立別墅、172幢雙拼別墅和23套單身公寓以及1幢會所，按計劃2011年12月開工，2013年12月交付。根據公開資料，該樓盤排屋最低起價560萬元/套，獨立別墅最高售價3000萬元/套。

　　但在桃源府邸項目工地上，本報記者看不到建筑工人的身影，施工現場也是大門緊閉，只能看到建了一半的別墅和排屋，沿街巨大的樓盤廣告牌卻依舊鮮艷醒目。葉海波說，由于這幾年限購等房地產調控政策出臺，桃源府邸的別墅只實現了少量銷售。

　　房地產風險警示

　　葉海波認為，興潤置業的倒下，除與其管理不善有關外，還與這幾年樓市的急劇變化有關。目前，奉化房價比最高峰時下跌了20%左右，地價也出現急跌。

　　2010年1月，興潤置業以6.6億元拍下桃源府邸地塊，折合樓面價7852元/平方米；去年12月，另一家公司在周邊拍下的住宅地塊折合樓面價卻只有3204元/平方米。兩相對比懸殊。

　　此外，去年年底綠城集團在長汀村舊村改造項目周邊拍的地塊成本為328萬元/畝，與之前該地段估價1000萬元/畝相距甚遠。

　　張善明說，離長汀村舊村改造項目不遠的中央花園地塊，樓面地價7000多元/平方米，業界認為只有賣到13000元/平方米才能保本�，F在，中央花園市價在11000元/平方米之內，有的大戶型每平方米單價只有8000~9000元�！奥犝f這個開發商至少虧損好幾個億�！�

　　于是有開發商抱怨，興潤置業資不抵債與奉化地價“跳水”有關。前幾年市場好的時候，政府推地時把起拍價定得很高，導致企業高價拿地�，F在市場不好，政府為了提高拍賣成交率，又把起拍價定得很低，導致房企現有資產嚴重縮水。

　　對此，一名奉化官員認為，地價走勢的依據是市場變化，開發商要在市場中學會“游泳”。他表示，目前省市政府非常關注興潤置業事件進展，奉化也在積極尋找“接盤者”，同時也與銀行多次協商，希望予以妥善解決。

　　事實上，房價下跌、土地貶值，開發商因此承受巨大的開發壓力，這在三四線城市已較為多見。

　　招商證券發展研究中心宏觀研究主管謝亞軒對記者稱，發生違約的事件其實并不意外，這是對銀行開發貸款風險的一種警示。不僅僅是銀行，其他金融機構和房地產都存在著聯系，同樣也是一種風險警示。

　　中原地產市場研究部總監張大偉表示，這起房地產貸款違約案例，無疑將促使房地產融資收緊，包括銀行貸款和其他渠道的融資。

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