北京、天津、武漢等多地近日先后發布了首套個人住房公積金貸款利率下調的通知。這也是地方對人民銀行9月30日宣布下調首套個人住房公積金貸款利率政策的具體落實。

　　除了首套個人住房公積金貸款利率下調外，人民銀行、銀保監會日前還階段性放寬部分城市首套住房貸款利率下限，濟寧等部分符合條件的城市近日已經調整首套住房貸款利率下限。業內人士表示，金融管理部門連續出臺舉措，從房貸利率入手，以在“房住不炒”的前提下，能夠更好地支持剛性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展。

　　多地住房公積金管理發布通知

　　以北京為例，北京住房公積金管理中心網站顯示，從10月1日起，北京市管首套房住房公積金貸款利率已下調了0.15個百分點，5年以下（含5年）和5年以上利率分別降到了2.6%和3.1%。除此之外，天津、武漢、杭州、南京等多地也已發布了首套個人住房公積金貸款利率下調的信息。

　　多地住房公積金管理中心發布的通知明確，對于今年10月1日（含）以后發放的首套個人住房公積金貸款，按調整后的新利率執行；對于今年10月1日前已發放未到期的首套個人住房公積金貸款，自2023年1月1日起，按調整后的新利率執行。

　　據《經濟參考報》記者計算，個人住房公積金貸款利率如果從3.25%降低0.15個百分點至3.1%，對于一筆100萬元、30年的房貸來說，等額本息還款方式的利息總額將減少近3萬元。

　　住房消費支出進一步降低

　　回顧歷史，上一次個人住房公積金貸款利率下調還是在2015年8月26日。“自2015年8月以來，在歷次利率調整中，住房公積金貸款利率一直沒有調整，公積金貸款利率和商業貸款利率的利差在收窄，因此將調整住房公積金貸款利率作為政策選項十分有必要。”郵儲銀行研究員婁飛鵬表示。

　　招聯金融首席研究員董希淼說，下調首套個人住房公積金貸款利率是穩定市場信心、促進住房消費的積極舉措，有助于進一步降低住房消費支出，穩定居民住房消費預期，激發居民新的住房消費需求，促進房地產市場平穩健康發展。居民住房消費負擔降低之后，還有助于提振居民擴大消費的意愿和能力，促進提升消費、擴大內需。

　　他還表示，此次個人住房公積金貸款利率調整，只下調首套個人住房公積金貸款利率，對二套個人住房公積金貸款利率未作調整，體現了“房住不炒”的原則。

　　促進房地產市場平穩健康發展

　　值得注意的是，除了首套個人住房公積金貸款利率下調之外，9月29日，人民銀行、銀保監會發布通知，決定階段性調整差別化住房信貸政策。符合條件的城市政府，可自主決定在2022年底前階段性維持、下調或取消當地新發放首套住房貸款利率下限。這一政策措施的出臺，有利于支持城市政府“因城施策”用足用好政策工具箱，促進房地產市場平穩健康發展。

　　根據通知，對于2022年6至8月份新建商品住宅銷售價格環比、同比均連續下降的城市，在2022年底前，階段性放寬首套住房商業性個人住房貸款利率下限。據統計局公布的70個主要城市數據，符合條件的有23個，包括天津、石家莊、大連、哈爾濱、武漢、貴陽、昆明、蘭州、秦皇島、包頭、溫州、安慶、泉州、濟寧、宜昌、襄陽、岳陽、常德、湛江、桂林、北海、瀘州、大理。

　　部分城市已經有所行動。根據濟寧市住房和城鄉建設局10月5日發布公告，從10月5日（含）至今年底，濟寧市階段性下調全市首套住房商業性個人貸款利率下限15個基點，調整后全市首套住房貸款利率下限為3.95%。公告還指出，以30年期的100萬元的商業性個人住房貸款為例，調整后將為購房者節省利息3.12萬元，每月節省利息支出86.61元。

　　“今年以來，金融管理部門兩次調整首套房貸利率下限并下調首套個人住房公積金貸款利率，5年期以上貸款市場報價利率（LPR）也三次下降，商業銀行加大、加快住房貸款投放，居民住房消費需求得到了更好地滿足。”董希淼說。

　　展望未來，業內人士表示，四季度房貸利率將進一步走低，有助于降低房貸成本和提振市場。

　　當下，全國層面規定的首套住房貸款利率下限為LPR減20個基點。以目前5年期以上LPR為4.3%計算，首套房貸利率下限為4.1%，且符合條件的城市基本執行的是4.1%的下限水平。“此類操作下，大概率使得房貸利率從過去的4.1%的水平直接下調至4%以下的水平，即意味著房貸利率破4的時代到來。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進說。

　　中指研究院指數事業部市場研究總監陳文靜說，短期來看，購房者觀望情緒仍在，前期政策顯效仍須時間，若政策持續發力，各地配套政策持續跟進和落實，購房者置業情緒有望繼續修復，四季度新房市場或逐漸企穩。

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