受2020年疫情影響，2020年一大部分購物中心延期開業(yè)，也就造就了2021年購物中心開業(yè)創(chuàng)新高。2021成為購物中心開業(yè)大年。按照面積8萬㎡以上口徑統(tǒng)計，2021年開業(yè)購物中心510個，總體量6581萬㎡。

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　　商業(yè)布局發(fā)展趨勢：

　　2021年集中開業(yè)，呈現(xiàn)百花齊放

　　▍購物中心開業(yè)，呈現(xiàn)南火北冷，東西呼應(yīng)：珠三角、長三角火爆，西南崛起和東部呼應(yīng)

　　商業(yè)活躍區(qū)仍分布在胡煥庸線以南，主要聚集在長三角和珠三角的經(jīng)濟(jì)活躍和人口聚集區(qū)，開業(yè)購物中心分布與人口分布呈現(xiàn)正相關(guān)關(guān)系。事實證明，商業(yè)本質(zhì)還是取決于人口和經(jīng)濟(jì)紅利。

　　胡煥庸線以南，受益于人口和經(jīng)濟(jì)發(fā)展，在大區(qū)中華東遙遙領(lǐng)先，項目和面積占比為32%和33%。華南區(qū)域，項目占比23%，面積占比21%。

　　西南區(qū)域表現(xiàn)搶眼，與華南幾乎不分勝負(fù)。西南開業(yè)項目比華南少11個，但開業(yè)面積高7萬㎡。

　　西北區(qū)域因地廣人稀和經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)拖累，僅有9個新開業(yè)項目，不管是項目數(shù)和總面積均排在最后。

　　▍新一線、二線城市表現(xiàn)活躍，商業(yè)增長更顯著

　　疫情之后，進(jìn)入商業(yè)下半場的各線城市，新商業(yè)開業(yè)出現(xiàn)比較大波動。一方面，因疫情耽誤開業(yè)的推遲到2021年集中開業(yè)；另一方面，有許多在商業(yè)經(jīng)營沉淀較少的企業(yè)，有部分改走委托管理模式；再者，因為疫情管理有力和經(jīng)濟(jì)可持續(xù)增長，許多外資、港資商業(yè)項目進(jìn)入中國一線和新一線城市。

　　一線4座城市，貢獻(xiàn)50個新項目，數(shù)量和面積占比均為10%，每座城市平均有11個新項目開業(yè)。

　　新一線城市表現(xiàn)比較搶眼，15座城市貢獻(xiàn)150個新項目(8萬方以上)，數(shù)量和面積均為占比29%，每座城市平均有10個新商業(yè)開業(yè)。新開業(yè)平均數(shù)接近一線城市。

　　二線城市，除去大連以外，其余29個城市有106個新項目開業(yè)，數(shù)量和面積占比為21%和22%，每座城市平均有3.8個新項目開業(yè)。

　　三線及以下城市表現(xiàn)較為活躍，124座城市共有204個新項目開業(yè)，數(shù)量和面積為占比40%和39%，每座城市平均有1.6個新項目開業(yè)。從開業(yè)城市數(shù)量及普及程度來看，還有更廣闊市場。

　　02

　　從新開業(yè)商業(yè)看2021年商業(yè)走勢

　　▍看好中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展，在原有國資、民資基礎(chǔ)上，更多外資和港資進(jìn)入內(nèi)地

　　一方面是看好中國經(jīng)濟(jì)可持續(xù)性增長和潛力，一方面是中國疫情管控有力，外資商業(yè)涌入內(nèi)地，為中國內(nèi)地購物中心建設(shè)增添新的活力，同時帶來國際視野和創(chuàng)新，給城市商業(yè)地產(chǎn)樹立新標(biāo)桿。

　　太古地產(chǎn)、永旺、英格卡和凱德等老面孔，繼續(xù)發(fā)力中國市場，將最新一代商業(yè)作品帶到中國。例如前灘太古里以“Double Parks雙層開放空間”概念打造，又首次在屋頂打造街區(qū)形態(tài)，這里也云集一眾國際大牌，包括愛彼、巴黎世家、寶格麗、迪奧、路易威登、盟可睞、杰尼亞等，部分已亮相品牌成為上海新標(biāo)桿。

　　今年有2家新進(jìn)入的，就是日本的三井不動產(chǎn)的啦啦寶都和阪急百貨。4月28日，日本海外首家LaLaport啦啦寶都在上海金橋開業(yè)。LaLaport以傳統(tǒng)“Origami”折紙造型為靈感的購物中心，擁有日本本土外的首個實物大高達(dá)立像，還未開業(yè)就已成為滬上話題中心。寧波阪急百貨，23萬㎡的TOD商業(yè)，定位重奢百貨，圍繞“Natural、Culture、Modern“三大關(guān)鍵詞，以“more than luxury”為原則，在寧波東部新城構(gòu)筑了一座治愈系的藝術(shù)購物中心。

　　港資系，有四家代表企業(yè)恒隆、新世界K11、瑞安和香港置地。恒隆和K11和瑞安在內(nèi)地布局較為早，關(guān)注也比較高。香港置地比較陌生一些，目前已開業(yè)的為北京王府井中環(huán)，為奢侈品類時尚高端購物中心。今年重慶光環(huán)購物公園，作為香港置地全新商業(yè)品牌 “光環(huán) The Ring ” 系列的首個落地項目，以打造“城市自然共同體”為核心設(shè)計概念，PHA開創(chuàng)性地將一座巨大的室內(nèi)植物園巧妙引入商業(yè)空間內(nèi)部，并從項目整體規(guī)劃和建筑設(shè)計圍繞這一核心概念進(jìn)行打造。

　　▍商業(yè)二元化發(fā)展：在廣度上，三四線城市下沉到更廣范圍；在深度上，一線和新一線城市打造更多更好的城市商業(yè)地標(biāo)

　　中國地域及經(jīng)濟(jì)二元化，決定中國的商業(yè)發(fā)展有巨大潛力和廣闊成長空間。

　　一方面，在廣度上商業(yè)可以下沉到全國縣級城市，我們2843個縣級區(qū)劃，有廣闊的市場空間，可以做規(guī)�；�。例如，以萬達(dá)商管為代表國內(nèi)商業(yè)連鎖企業(yè)，400+萬達(dá)廣場進(jìn)駐200多個城市，做規(guī)�；�連鎖商業(yè)的典范。

　　另一方面，在深度上，在北上廣深為代表的一線城市和以成都、重慶、杭州、南京、蘇州、青島、寧波等為代表的二線城市，是中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的高地，在人口、經(jīng)濟(jì)、消費力和消費意識上具有較強的領(lǐng)先優(yōu)勢，可以向深度創(chuàng)新挖掘，充分整合國際國內(nèi)資源，打造城市級標(biāo)桿商業(yè)。國內(nèi)企業(yè)代表例如華潤萬象城，在每座城市核心地段，以頂級奢侈品集群為龍頭打造城市商業(yè)地標(biāo)。萬象城所到之處，推動城市的商業(yè)發(fā)展乃至改變城市的商業(yè)格局。

　　外資企業(yè)代表太古地產(chǎn)，今年開業(yè)上海前灘太古里，是升級版太古里。前灘太古里3.0版本定義美好生活的方式中，它不再只是一個購物中心，而是做到與周圍社區(qū)緊密相連。頂級奢侈品陣營+街區(qū)式開放式空間+地理與人文的場景融合，將魔都商業(yè)提升到新的高度。

　　▍商業(yè)產(chǎn)品更新迭代加快，城市標(biāo)桿不斷更新

　　1、2019年標(biāo)桿商業(yè)：北京SKP-S(SKP，現(xiàn)象級網(wǎng)紅)、濟(jì)南萬象城(華潤，濟(jì)南商業(yè)地標(biāo))、上海白玉蘭廣場(上海金港，北外灘標(biāo)桿商業(yè))、蘭州中心(東百商業(yè)，蘭州商業(yè)地標(biāo))、重慶來福士(凱德，重慶商業(yè)新地標(biāo))。

　　2、2020年標(biāo)桿商業(yè)：上海南翔印象城MEGA(印力，一日微度假勝地)、武漢漢口K11購物藝術(shù)中心(新世界，武漢漢口商業(yè)新地標(biāo))、成都萬象城(二期)(華潤，最大萬象城30萬平米)、北京大興大悅春風(fēng)里(中糧，首個“大悅春風(fēng)里”)。

　　3、2021年標(biāo)桿商業(yè)：前灘太古里(太古，魔都首家太古里，上海商業(yè)地標(biāo))、寧波阪急百貨(三井不動產(chǎn)，中國首店、寧波商業(yè)地標(biāo))、長沙薈聚綜合體(英格卡，英格卡首家綜合體)、重慶光環(huán)購物公園(香港置地，中國首個光環(huán)項目)、武漢恒隆廣場(香港恒隆，華中首家恒隆，武漢商業(yè)地標(biāo))。

　　重慶光環(huán)購物公園解讀】

　　（1）室內(nèi)植物園與商業(yè)動線的聯(lián)動：最大亮點無疑是縱跨七層高達(dá)48米的大尺度室內(nèi)植物園——沐光森林。

　�。�2）利用植物園Focus Point”(聚焦點)銜接室內(nèi)商場和室外街區(qū)，打造多層次購物體驗。The Ring利用了基地原有高差在主入口處設(shè)置的下沉城市廣場，結(jié)合綠植水系打造綠化休憩空間，其上設(shè)置的交通連廊在構(gòu)建動線的同時營造到達(dá)感，呈給人以多層次的環(huán)境體驗，與辦公塔樓及周邊社區(qū)建立活力紐帶。

　�。�3）屋頂空間的利用：屋頂花園則是拉動向上人流的重要發(fā)動機。

　　前灘太古里解讀】

　　整體建筑以“Double Parks雙層開放空間”為概念打造，除地面街區(qū)和中央公園外，首次在屋頂打造街區(qū)形態(tài)。

　　1、開放式街區(qū)：前灘太古里是總建筑面積約12萬平方米的街區(qū)式購物中心，采用開放式、里巷交錯的建筑布局，在延續(xù)“太古里”獨特品牌基因的基礎(chǔ)上，首次以“雙層開放空間”(Double-open park concept)在屋頂打造街區(qū)形態(tài)，由80米長的“悅目橋”(Scenic Bridge)橫貫上方，將黃浦江景致盡收眼底。

　　2、8000平米中央公園：項目由分布于南區(qū)、北區(qū)的建筑及占地8000平方米的中央公園組成。南區(qū)為“石區(qū)”、北區(qū)為“木區(qū)”，兩區(qū)建筑立面分別采用天然石材和木材鋪砌，匯聚國際時裝品牌、健康生活及餐飲概念，營造Wellness體驗。

　　3、智能科技加持：前灘太古里特別引入智能科技元素，有兩大亮點：亮點一，是全長450米、環(huán)繞四樓屋頂一周的“天空環(huán)道”(Sky Loop)。亮點二，是設(shè)置在前灘太古里的“請就座”裝置獨家呈獻(xiàn)“水的旅程”(The Journey of Water)光影秀。

　　小結(jié)

　　從過去三年開業(yè)標(biāo)桿項目來看，大致有幾個特點：

　　（1）重量級城市標(biāo)桿項目多集中在一線和新一線城市；

　�。�2）城市標(biāo)桿更新越來越快，外資和港資重金投入標(biāo)桿項目。

　　（3）商業(yè)建筑創(chuàng)新、空間場景創(chuàng)新和內(nèi)容創(chuàng)新，迭代更新越來越快，創(chuàng)新裂變速度越來越快。

　　宏觀方面：國際消費中心城市鳴槍開賽，開放上海和內(nèi)秀北京領(lǐng)銜PK。既然是國際消費中心，首先要聚焦的就是“國際”。按照商務(wù)部的說法，就是要廣泛聚集全球優(yōu)質(zhì)市場主體和優(yōu)質(zhì)商品、服務(wù)，同時加快培育本土品牌，構(gòu)建融合全球消費資源的集聚地。

　　上海放眼世界，打造全球消費品集散中心。北京帶動區(qū)域，打造京津冀消費聯(lián)合體。

　　在以國內(nèi)大循環(huán)為主體、國內(nèi)國際雙循環(huán)相互促進(jìn)的新發(fā)展格局指導(dǎo)下，許多一線和新一線城市加入國際消費中心城市建設(shè)隊伍，搭建國際化消費平臺，將給城市商業(yè)發(fā)展和提檔升級帶來巨大的發(fā)展機會。

　　微觀方面：一線和新一線城市標(biāo)桿商業(yè)迭代和存量改造升級，三線及以下城市商業(yè)普及和商業(yè)升級，有較大的市場機會。