2019年,國家住建部發布了《住房和城鄉建設部辦公廳關于開展農村住房建設試點工作的通知》(以下簡稱《通知》),標志著我國的鄉村住宅建設發展正式進入了新的歷史時期。新時期下,鄉村建筑市場有哪些新的變化?行業前景又是如何的?要分析這一系列的問題,需要我們對現有的行業相關數據作出專業的判斷和分析。

　　今日,本刊記者走進了一家專門從事鄉村自建房行業的互聯網企業——北京易蓋房科技有限公司,針對相關問題采訪了市場營銷部門經理,接下來我們一起來看看他是如何分析現有行業數據,判斷未來市場前景的。

　　Q:現行的鄉村土地尤其是宅基地政策下,決定自建房市場的關鍵性數據是什么?

　　A:鄉村建房市場和城市的房地產市場的共同點之一就是規模主要取決于人口數量、密度及結構。我們可以從2017年國家統計局公布的一組關于鄉村住宅的數據中得到這樣的判斷:40.8㎡是我國2016年居民人均住房建筑面積,而這里面,農村居民的人均住房建筑面積數據是45.8㎡,城鎮居民人均住房建筑面積為36.6㎡;2012—2016年,這兩項數據的年均增長率分別為農村人均建筑面積增長率5.4%、城鎮2.7%。以此類推,到2019年末,中國農村居民人均住房建筑面積應該已經達到50㎡以上。

　　2017年國家統計局的年度統計數據顯示,2017年末,全國戶籍人口城鎮化率為42.35%,也就是說農村戶籍人口占全國總人口的57.65%,我們暫時可以將57.65%作為目前最接近真實的鄉村戶籍人口占比數據。根據2020年中央政府最新公開的全國人口數據,2019年末,我國總人口已經達到了140005萬人,可以大概計算出鄉村戶籍的人口約有80712.88萬人。

　　Q:人口數據對鄉村住宅市場意味著什么呢?

　　A:當然是潛在的市場經濟規模。我們還是根據剛才提到的農村居民人均住房建筑面積50㎡來算,2020年全國農村居民總的住房建筑面積預計達到403.5億㎡。同時,根據住建部公布的《2017年中國城鄉建設統計年鑒》中有這樣一組數據:中國大陸地區244.9萬個村莊中,7.56億的鄉村戶籍人口,總共的住宅面積是246.2億㎡,算下來人均是32.6㎡。

　　即使保守計算,8億農村居民的260.8億㎡建筑面積住房中,有1/3達到了《通知》中有關“適應新的生活方式的宜居型農房”的要求或標準,也就是還有2/3的現有農民住房,約174億㎡的鄉村住宅需要進行改造或重建。

　　而如果要達到2020年人均50㎡的農村居民平均建筑面積水平,現有的農村住房和403.5億㎡的總量還存在比較大的差距,意味著至少還有142.7億㎡的住房建筑需要新建。那么我們把這個數據和上述需要重建或改造的174億㎡相加,意味著在未來15年內,中國農村至少需要改造或新建316億㎡建筑面積的農村住房。如果按照住建部推出的功能現代、結構安全、綠色環保的宜居型農房標準,估算下來,從設計到土建、室內工程完工(包括簡單裝修),農民新建住房投入的成本最低將在2000元/㎡左右。316億平方米農民住房的改造新建,可直接帶來63.2萬億元的鄉村建筑市場經濟規模。

　　Q:說到房地產,那么鄉村和城市的區別、共同之處有哪些呢?

　　A:我國的鄉村住宅和城市的不同點,主要在于絕大多數都是自建房,沒有高額的政府土地出讓金和開發商的利潤,成本基本都是業主自主投入的,用于建筑建造。但共同之處在于,房地產的發展,都會對其他產業,比如鋼鐵、建材、家裝、電器設備、交通物流、商業服務等等行業,帶來拉動效應。

　　根據世界銀行的相關數據模型,每100元的住宅可帶動130元—150元的其他相關消費,綜合考慮我國農村市場的現狀,我們根據價值計算和消費力相對較弱的現實,將這一拉動系數暫時按100:120來計算,可得出,63.2萬億的農村新建現代宜居型的住房建設,還能帶來75.84億元的附加GDP增長。兩者相加,僅新建農民住房一項,就可為未來15年帶來139萬億元的GDP增長。

　　Q:鄉村住宅市場未來還會帶動哪些周邊產業的發展呢?

　　A:鄉村現代化建設除了需要農民住房的宜居型改造或著新建外,還會有其他方面,比如生活、經營和商業需求的用房改造、擴建,以及新興產業和城市轉移而來的各種其他產業的工業用房等等。保守估計,這些房地產的消費規模以及其所帶動的附加產業,也會在40萬億元以上。所以我們可以預見的是,在未來十幾年的中國現代化發展進程中,鄉村住房和產業用房現代化會是新時代里具有最大發展空間的行業及產業。

　　除了現有的固定資產的現代化改造,鄉村現代化建設,還將帶來新的市場商業機遇。比如城鄉一體化融合發展國家戰略下,可能帶來的城鄉融合型新興事業的發展;移動互聯網信息時代大背景下城市產業的“上山下鄉”等等。

　　小結

　　從本次采訪帶來的數據分析來看,未來10多年內,接近180萬億元的中國鄉村現代化市場所需要的消費投入,將大幅帶動中國的GDP增長,而這些絕大多數不可能來自于政府的公共財政,主要還是需要依靠社會各方的市場化資本投入。

　　我們從2016年以來,各種“互聯網+建筑”企業紛紛投入鄉村市場競爭,這一形式預見,在2019年住建部發布《住房和城鄉建設部辦公廳關于開展農村住房建設試點工作的通知》以后,隨著市場經濟規模的擴張,行業競爭必將愈演愈烈;在鄉村建設的巨大藍海市場已經初現規模的現在,及未來10年內,鄉村自建房住宅比將會由經濟市場帶來巨大的行業變革和發展。