助推房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展的期房銷(xiāo)售制度，終于在海南省走向終結(jié)。

　　
7日晚間，海南省對(duì)外宣布，自3月7日起，新出讓土地建設(shè)的商品住房，實(shí)行現(xiàn)房銷(xiāo)售制度。與此同時(shí)，全省限購(gòu)政策進(jìn)一步加碼，本省戶(hù)籍和常住居民家庭禁止購(gòu)買(mǎi)2套(不含)以上安居型商品住房和市場(chǎng)化商品住房。

　　
與海南取消預(yù)售相對(duì)應(yīng)的是，2月以來(lái)多數(shù)地市針對(duì)房地產(chǎn)的政策微調(diào)顯得更為友好。6日，山東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳對(duì)外發(fā)布《關(guān)于統(tǒng)籌推進(jìn)住建領(lǐng)域疫情防控和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展工作的實(shí)施意見(jiàn)》(簡(jiǎn)稱(chēng)《意見(jiàn)》)，要求統(tǒng)籌做好住建領(lǐng)域經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展工作，適度降低商品房預(yù)售條件和預(yù)售資金監(jiān)管留存比例。

　　
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)顯示，僅2月份，就有超過(guò)60個(gè)城市發(fā)布了不同程度的房地產(chǎn)調(diào)控政策，內(nèi)容涵蓋放寬預(yù)售條件、減少企業(yè)資金壓力、延緩公積金月供以及下調(diào)公積金首付比例等。

　　
各地相繼釋放出對(duì)于樓市的松綁信號(hào)，以及中央積極強(qiáng)化金融支持開(kāi)展多次釋放流動(dòng)性操作，購(gòu)房者對(duì)于樓市前景的信心指數(shù)提升，部分敏感資金開(kāi)始將樓市作為避險(xiǎn)之地。

　　
微調(diào)政策以松綁為主

　　
商品房預(yù)售，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購(gòu)人，由承購(gòu)人預(yù)先支付定金或房款的行為。這些在建的、尚未完成建設(shè)的、不能交付使用的、沒(méi)取得房屋產(chǎn)權(quán)證房屋被稱(chēng)為期房。1994年中國(guó)出臺(tái)的《城市房地產(chǎn)管理法》，建立了預(yù)售許可制度，并對(duì)預(yù)售條件、監(jiān)管作出了原則性規(guī)定。目前，各主要城市商品房預(yù)售比例普遍在80%以上，部分城市甚至達(dá)90%以上。

　　
在預(yù)售制度下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可放大資金杠桿，財(cái)務(wù)成本較現(xiàn)房銷(xiāo)售大幅下降。若期房改為現(xiàn)房銷(xiāo)售，將對(duì)房企開(kāi)發(fā)資金提出更高挑戰(zhàn)，且項(xiàng)目財(cái)務(wù)成本大幅上升。早在2018年，廣東等省市曾流傳會(huì)取消預(yù)售制，鑒于該制度對(duì)樓市影響深遠(yuǎn)，截至目前，仍只有雄安新區(qū)采取現(xiàn)房銷(xiāo)售制度。此番海南步雄安后塵，是全國(guó)首個(gè)取消預(yù)售制的省份。

　　
海南取消期房預(yù)售，以及再度重申全島限購(gòu)，被視作在轄區(qū)內(nèi)針對(duì)樓市的調(diào)控升級(jí)。資料顯示，2018年4月22日海南實(shí)施全島限購(gòu)政策以來(lái)，全省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資明顯下滑，2019同比下降22.1%，同期商品房銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售金額分別下降42.1%、38.8%。

　　
疫情爆發(fā)以來(lái)，海南是罕有針對(duì)房地產(chǎn)“加負(fù)”省份，更多地方選擇“減負(fù)”操作。

　　
6日，山東出臺(tái)的《意見(jiàn)》指出，2020年6月30日前，已領(lǐng)取施工許可證的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，因疫情影響施工建設(shè)的，在完成基礎(chǔ)工程前提下，適度降低申請(qǐng)商品房預(yù)售許可的建設(shè)進(jìn)度條件。已領(lǐng)取商品房預(yù)售許可證的項(xiàng)目，視情增加1-2個(gè)商品房預(yù)售監(jiān)管資金撥付節(jié)點(diǎn)，并適度降低各撥付節(jié)點(diǎn)監(jiān)管資金留存比例，但一般不低于《山東省商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法》規(guī)定的留存比例10個(gè)百分點(diǎn)。

　　
據(jù)中原地產(chǎn)研究中心提供的數(shù)據(jù)顯示，僅2月份，就有超過(guò)60個(gè)城市發(fā)布了不同程度的房地產(chǎn)調(diào)控政策，內(nèi)容涵蓋放寬預(yù)售條件、減少企業(yè)資金壓力、延緩公積金月供以及下調(diào)公積金首付比例等。

　　針對(duì)多地出臺(tái)寬松政策，市場(chǎng)普遍預(yù)期2020年樓市政策環(huán)境將相對(duì)寬松。中國(guó)指數(shù)研究院預(yù)計(jì)，3月將有越來(lái)越多城市跟進(jìn)，并且政策惠及的內(nèi)容將更加完善。在此政策利好下，房企擺脫疫情影響，走向平穩(wěn)運(yùn)行的步伐將加快。

　　
克而瑞研究中心也發(fā)布報(bào)告稱(chēng)，預(yù)計(jì)在疫情結(jié)束后，中國(guó)房地產(chǎn)將進(jìn)入到一輪長(zhǎng)期平穩(wěn)發(fā)展，房住不炒，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期是房地產(chǎn)行業(yè)的主旋律，房地產(chǎn)行業(yè)也仍將繼續(xù)發(fā)揮中國(guó)經(jīng)濟(jì)壓艙石和穩(wěn)定劑的作用。

　　
不過(guò)，國(guó)家層面對(duì)于“房住不炒”的基調(diào)并未放松，“穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的目標(biāo)對(duì)各地樓市調(diào)控的政策拿捏提出更高挑戰(zhàn)。截至目前，涉及樓市松綁的城市，以三四線(xiàn)城市居多，一二線(xiàn)主要城市大多沒(méi)有明確調(diào)整。

　　
3月3日，廣州曾發(fā)文擬取消商服類(lèi)項(xiàng)目(公寓、商鋪、寫(xiě)字樓)限購(gòu)政策，但在第二日，該政策便從相關(guān)政府網(wǎng)站上消失，至今未有進(jìn)一步說(shuō)明。廣州市建設(shè)局相關(guān)人士對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示，一切以官網(wǎng)公告為準(zhǔn)。

　　
在分析人士看來(lái)，海南與山東等地方出現(xiàn)調(diào)控方向相反的做法足以顯示“房住不炒”主基調(diào)下，地方如何更好探索“一城一策”的樓市政策調(diào)控邊際。廣東省房地產(chǎn)研究會(huì)執(zhí)行會(huì)長(zhǎng)韓世同表示，樓市當(dāng)前調(diào)控的難點(diǎn)在于如何實(shí)現(xiàn)防范經(jīng)濟(jì)的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)與確保房?jī)r(jià)平緩回落并挽救地方經(jīng)濟(jì)頹勢(shì)二者之間統(tǒng)一。

　　
“雖然政府新近提出了發(fā)展‘新基建’以刺激提振經(jīng)濟(jì)，但是遠(yuǎn)水不解近渴，房地產(chǎn)作為地方經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)的地位并沒(méi)有發(fā)生改變。‘穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)’的同時(shí)，如何‘穩(wěn)預(yù)期’就是考驗(yàn)地方政府拿捏政府的管理智慧。”韓世同指出，地方政府調(diào)控中也要嚴(yán)格防止借救市之名松綁樓市而引起新一輪樓市價(jià)格上漲。

　　
需密切關(guān)注樓市動(dòng)向

　　
2月以來(lái)，中央積極強(qiáng)化金融支持，開(kāi)展多次釋放流動(dòng)性操作，加大貨幣信貸支持力度，資金面的相對(duì)寬松，樓市再度升溫預(yù)期正在抬頭。市場(chǎng)已快速作出反應(yīng)，近幾日，地產(chǎn)股已走出一波上漲行情；而樓市上，購(gòu)房者重新回到市場(chǎng)的跡象已經(jīng)顯露。

　　
7日，廣州亞運(yùn)城推出8.8折優(yōu)惠促銷(xiāo)，案場(chǎng)人氣旺盛，一掃2月售樓部門(mén)可羅雀的陰霾。

　　
同一日的深圳，年后首個(gè)2000萬(wàn)級(jí)豪宅盤(pán)招商太子灣·灣璽入市。據(jù)了解，至當(dāng)日晚間，該盤(pán)推出的104套豪宅已悉數(shù)售罄，日光再現(xiàn)。

　　
多位前來(lái)現(xiàn)場(chǎng)的人士告訴第一財(cái)經(jīng)記者，主要是看中了樓盤(pán)的投資價(jià)值。一位車(chē)牌掛著粵港兩地牌的陳姓私家車(chē)主稱(chēng)，兩天前，他就有聽(tīng)身邊朋友在議論招商太子灣。“實(shí)在不知道買(mǎi)些什么產(chǎn)品來(lái)投資，想來(lái)想去還是這種好地段又站在政策風(fēng)口的樓盤(pán)最安全穩(wěn)妥。”

　　
第一財(cái)經(jīng)記者在該盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)看到，不少人擠在售樓部。鑒于深圳目前仍面臨新冠肺炎的海外倒灌病例，出于安全防護(hù)考慮，項(xiàng)目很快就被蛇口街道辦等要求限制人流暫停接客。由于項(xiàng)目推貨量?jī)H有百套，這令沒(méi)有搶到房的購(gòu)房者們留戀不已，遲遲不肯離去。

　　
有市場(chǎng)人士透露，2月下旬以來(lái)，部分擔(dān)憂(yōu)量化寬松導(dǎo)致貨幣貶值的購(gòu)房者，便萌生買(mǎi)房避險(xiǎn)的心態(tài)，不少豪宅樓盤(pán)均迎來(lái)今春首批成交。

　　
匯生國(guó)際融資總裁黃立沖在接受第一財(cái)經(jīng)記者采訪(fǎng)之際也表示，只要貨幣寬松、疫情持續(xù)的基本環(huán)境不變，既得利益者基于資金避險(xiǎn)、忌憚資產(chǎn)貶值縮水的核心訴求，主動(dòng)尋求鎖定高保值增值的投資產(chǎn)品的現(xiàn)象就仍會(huì)是個(gè)新趨勢(shì)。

　　 轉(zhuǎn)自：第一財(cái)經(jīng)