在“房住不炒”的背景下，2019年以來，集體土地入市迎來政策性的突破。同時，在區域發展方面，粵港澳大灣區和長三角一體化規劃的出臺成為2019年區域發展的亮點。另外，在舊房改造、租賃市場規范方面都有了進一步的提升。

　　辭舊迎新，各行業回顧過往，展望未來的場景再次上演，房地產市場也不例外。

　　在“房住不炒”的背景下，2019年以來，集體土地入市迎來政策性的突破。同時，在區域發展方面，粵港澳大灣區和長三角一體化規劃的出臺成為2019年區域發展的亮點。另外，在舊房改造、租賃市場規范方面都有了進一步的提升。

　　集體土地入市流轉

　　2019年8月，十三屆全國人大常委會第十二次會議表決通過了關于修改《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》的決定。

　　當中，新修改的《土地管理法》刪去了從事非農業建設必須使用國有土地或者征為國有的原集體土地的規定，并增加了新的規定，對土地利用總體規劃確定為工業、商業等經營性用途，并經依法登記的集體經營性建設用地，允許土地所有權人通過出讓、出租等方式交由單位或者個人使用。同時，需要經本集體經濟組織成員的村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意。

　　不得不說，農村集體經營性建設用地可以直接進入市場流轉，是對現行土地管理制度一個重大的一個突破，這使得農村集體經營性建設用地和國有建設用地享受同等的待遇，同等入市，同權同價，破除城鄉二元體制。

　　中國城市房地產研究院院長謝逸楓在接受《中國產經新聞》記者采訪時表示，集體經營性建設用地入市，對城鄉發展而言，有利于存量土地的開發，增加老百姓收入，尤其是在土地方面，可以提高農民未來財產性收入；其次，有利于集體土地價值的提升，同時可以增加房地產市場的供應量，達到供需平衡，益于延長房地產市場的開發周期；另外，還可以消除城鄉發展壁壘，在土地方面有利于解決城鄉發展差別、差距化障礙；此外，集體土地入市，有利于解決城鄉土地價值差別化的弊端，對我國城鄉發展有著積極的作用和意義。

　　新土地管理法的頒布，可謂是最近15年間較大的法律調整，其對于房地產等領域的影響是深遠的。尤其是土地管理法中部分內容的調整，具有很高的歷史地位，可以說是1978年家庭聯產承包責任制改革后土地市場最重大的一次調整。

　　易居研究院研究總監嚴躍進在接受《中國產經新聞》記者采訪時表示，新法規定，確定為工業和商業用途的并經依法登記的集體經營性建設用地，允許交易，交易方式為出讓或出租。但需要強調的一點是，依法登記的含義是不動產確權登記發證的概念，沒有確權的用地是不允許入市的，這條規定實際上是這幾年農村土地市場變動最大的一條內容，是集體建設用地同權同價精神的體現，也使過去地方政府行政法規允許入市的精神真正寫入到了法律文本中。

　　新藍圖新機遇顯現

　　改革開放以來，特別是在香港、澳門回歸祖國后，隨著粵港澳合作不斷深化實化，粵港澳大灣區經濟實力、區域競爭力顯著增強，已具備建成國際一流灣區和世界級城市群的基礎條件。

　　2019年2月18日，中共中央、國務院印發了《粵港澳大灣區發展規劃綱要》，引發社會強烈關注。其中明確，打造粵港澳大灣區，建設世界級城市群。

　　業內專家認為，這不僅有利于豐富“一國兩制”實踐內涵，進一步密切內地與港澳交流合作，為港澳經濟社會發展以及港澳同胞到內地發展提供更多機會，保持港澳長期繁榮穩定；還有利于貫徹落實新發展理念，深入推進供給側結構性改革，加快培育發展新動能、實現創新驅動發展，為我國經濟創新力和競爭力不斷增強提供支撐；同時，有利于進一步深化改革、擴大開放，建立與國際接軌的開放型經濟新體制，建設高水平參與國際經濟合作新平臺；另外，還有利于推進“一帶一路”建設，通過區域雙向開放，構筑絲綢之路經濟帶和21世紀海上絲綢之路對接融匯的重要支撐區。

　　2019年12月1日，中共中央、國務院又印發了《長江三角洲區域一體化發展規劃綱要》（以下簡稱《規劃綱要》），《規劃綱要》提出，到2025年，長三角地區將要辦六件大事，即基本形成城鄉區域協調發展格局，基本建立科創產業融合發展體系，基本實現基礎設施互聯互通，顯著提升生態環境共保聯治能力，明顯提高公共服務便利共享水平，建立更加有效一體化體制機制。

　　其中，《規劃綱要》對地產相關規劃作出說明，要建立城鄉統一的土地市場。推動土地要素市場化配置綜合改革，提高資源要素配置效能和節約集約利用水平。深化城鎮國有土地有償使用制度改革，擴大土地有償使用范圍，完善城鄉建設用地增減掛鉤政策，建立健全城鎮低效用地再開發激勵約束機制和存量建設用地退出機制。建立城鄉統一的建設用地市場，探索宅基地所有權、資格權、使用權“三權分置”改革，用好跨省補充耕地、國家統籌機制等。

　　國家發展和改革委員會副主任羅文指出，長三角一體化發展戰略的實施，是引領全國高質量發展、完善我國改革開放空間布局、打造我國發展強勁活躍增長極的重大戰略舉措。推動長三角一體化發展，既有利于提升長三角在世界經濟格局中的能級和水平，引領我國參與全球合作和競爭；也有利于深入實施區域協調發展戰略，探索區域一體化發展的制度體系和路徑模式，引領長江經濟帶發展，為全國區域一體化發展提供示范；同時，還有利于充分發揮區域內各地區比較優勢，提升長三角地區整體綜合實力。

　　謝逸楓告訴記者，作為國家戰略，長三角一體化與粵港澳大灣區的打造，可以成為未來中國經濟增長級的新平臺之一。這既有利于加強周邊城市的融合與發展，也增強了中國經濟中心城市發展的戰略意義。另外，通過大城市帶動小城市，讓更多的城市加入城市群，推動中國城市影響力，這對國家而言有利于國家城市格局發展。此外，長三角一體化和粵港澳大灣區的打造，還有利于周邊產業新一輪的升級，進一步增強國家競爭力，推動中國經濟的巨大發展。

　　老舊小區改造升級

　　為了讓人民群眾在城市生活得更方便、更舒心、更美好。早在2015年，中央城市工作會議上，就要求加快老舊小區改造，不斷完善城市管理和服務，徹底改變粗放型管理方式。

　　2016年2月，《中共中央國務院關于進一步加強城市規劃建設管理工作的若干意見》提出，有序推進老舊住宅小區綜合整治、危房和非成套住房改造，加快配套基礎設施建設。

　　2019年的《政府工作報告》中，李克強總理對城鎮老舊小區改造工作作出部署，又在6月19日主持召開國務院常務會議，部署推進城鎮老舊小區改造工作，順應群眾期盼改善居住條件。

　　2019年7月1日，住房城鄉建設部副部長黃艷在國務院政策例行吹風會上表示，住房城鄉建設部將會同有關部門認真貫徹落實黨中央、國務院的決策部署，按照2019年6月19日國務院常務會議有關要求，指導各地今年扎實開展試點探索，抓緊摸清城鎮老舊小區的類型、居民改造愿望等需求，在此基礎上明確城鎮老舊小區改造的標準和對象范圍。

　　吹風會后，住房和城鄉建設部聯合相關部委，對全國老舊小區改造工作進行了密集調研。

　　在業內看來，老舊小區改造，承載著人們對美好生活的向往，也是城市品質提升過程中的一項重要工作。

　　而對于房地產而言，老舊小區改造也可謂意義深遠。嚴躍進表示，通過重點改善老舊小區水電等配套設施，以及加裝電梯等工作，實現了在不搞“大拆大建”的前提下，提升居民居住體驗的目標。既可以改善居民的居住福利，又實現了存量資源的優化利用。

　　謝逸楓則認為，舊小區改造有效解決了老百姓生活的問題。目前許多老舊小區路面坑坑洼洼，缺少路燈，導致居民出行不便，同時許多小區還存在私搭亂建侵占消防通道的現象，安全隱患較大，因此老舊小區的改造有助于改善居民生活環境，提高居民生活質量，是改善民生的重要措施。另外，老舊小區改造升級，是房地產投資開發的新增長點，在有利于房產投資的同時，也有利于增加市場經濟的增長點，尤其是對電梯制造業具有一定的推動性。

　　住房租賃成調控重點

　　隨著房地產調控持續深入，租賃市場也逐漸成為調控重點。

　　2019年7月，財政部、住建部發布《2019年中央財政支持住房租賃市場發展試點入圍城市名單公示》，明確北京、長春等16個城市進入2019年中央財政支持住房租賃市場發展試點范圍。

　　住建部部長王蒙徽在新聞發布會上表示，大力發展和培育住房租賃市場，總結推廣12個城市住房租賃試點的經驗，落實各項支持政策，增加租賃住房有效供應，著力解決新市民等群體的住房問題。

　　相關數據表明，2007年全國建設廉租房和經濟適用住房等保障性住房共1000多萬套，到2018年，全國累計開工建設各類保障性住房和棚改安置住房約7000萬套，還有2200多萬困難群眾領取了公租房租賃補貼，這也意味著幫助了約2億群眾解決了住房困難問題。

　　黨的十八大以來，全國開工建設的各類保障性住房和棚改安置住房4000多萬套，惠及了1億多住房困難群眾。到現在，城鎮低保和低收入家庭基本實現了應保盡保，新市民的住房困難問題也得到了緩解，城鎮中低收入家庭的住房條件明顯改善，人民群眾的獲得感、幸福感和安全感也不斷增強。

　　然而，要解決更多人的租房問題，謝逸楓認為，我國還需要有更多的保障性住房、福利住房和廉租住房，因為只有不斷地完善住房制度，才能真正解決中國14億人的住房問題。（記者 趙琳琳）

　　轉自：中國產經新聞報