近期，上市房企陸續公布了半年報。截至今年8月22日，在已經披露數據的41家房企中，合計實現營收達4876.8億元，同比增長了27.54%；實現凈利潤達426.3億元，同比增長了33.92%。但在一片繁榮的表象下，一股暗流正在涌動。

　　值得注意的是，無論是龍頭房企還是中型房企，均出現了凈負債率上升、經營性現金流轉負或大幅縮減的情況，已持續一年多的樓市調控限貸、限價、限簽的殺傷力已經顯效，房企的流動性風險隱現。與此同時，房企多元化轉型正在加速，體育、零售、冷鏈、健康、醫療以及食品等都成為房企密集布局的方向。

　　半年報出爐

　　今年上半年的房地產市場，又獲得了很大收獲。大部分房企都取得了較好的中期業績“，增收又增利”成為主流。在上述41家上市房企中，33家公司上半年實現了凈利潤增長。其中，20家公司凈利增速超過50%，17家公司凈利增長同比翻倍。

　　截至目前，在第一“軍團”的四家房企中，萬科、碧桂園均公布了半年報。萬科在上半年的營收達1060億元，同比增長了51.8%；歸屬上市公司股東的凈利潤為91.2億元，同比增長了24.9%。

　　剛剛經歷了工程事故風波的碧桂園同樣實現了營收和利潤的增長。碧桂園在上半年實現營收1318.9億元，同比增長了約69.7%；毛利約為349.7億元，同比增長了104.6%；凈利潤約為163.2億元，同比增長了94.9%。

　　融創和恒大則發布了半年業績預告。恒大預計利潤規模同比大幅提升，稅后凈利潤增幅在125%以上，核心業務凈利潤增幅在100%以上。而融創則表示，上半年營收增幅將超過200%，公司擁有人應占利潤增幅在200%以上，毛利率也比去年同期和去年全年進一步提升。

　　此外，上半年華潤置地的綜合毛利潤率為48.1%，比去年同期的35.0%有明顯提升。其中，開發物業毛利率由32.6%提升為48.6%，投資物業（包括酒店經營）毛利率由63.5%上升至66.6%。

　　在其他房企中，中南建設房地產業務的毛利率為24.35%，比去年同期上升了6.68個百分點。旭輝的毛利率為33.7%，核心凈利潤率為13.3%，均高于去年同期。

　　值得注意的是，這是在很多城市出臺限價政策的背景下取得的業績。在限價政策嚴厲的一線城市，很多房地產項目不僅難以取得利潤，而且出貨都成為了難題。

　　上海易居研究院智庫中心總監嚴躍進表示，不同企業的拿地策略不同，有些企業雖遭遇限價，但其土地是在前幾年獲得的，成本相對較低。此外，如果企業將重心布局在調控政策不夠嚴厲的城市，同樣也會有較好的利潤空間。

　　不可否認，過去幾年，房地產業的平均利潤率呈現出了下降趨勢，而到了2017年，部分企業的利潤率已開始回升。中信建投研究發展部認為，未來這一情況有望繼續改善。

　　現金流出現壓力

　　雖然上半年業績普遍向好，但是在房地產調控持續加碼的背景下，資產負債率的上升也成為一種行業現象。

　　以萬科為例，在業績穩步增長的同時，其資產債數據也跟著走高。截至今年6月末，萬科擁有總資產1.35萬億元，負債總額為1.14萬億元，資產負債率增至84.70%，比上年末增加了0.72個百分點。報告期末，萬科凈負債率為32.7%，比去年底的8.8%大幅上升，但仍處于行業低位。

　　與此同時，碧桂園、保利地產、華潤置地、龍湖集團、藍光發展、招商蛇口、榮盛發展、中南建設等均出現了凈負債率上升的情況。其中，碧桂園上半年凈負債率達59%，較去年的56.9%微升；保利地產凈負債率達93.26%，較去年末擴大了7個百分點。

　　龍湖集團今年上半年凈負債率為54.6%，2017年末為47.7%；華潤置地的凈有息負債率為47.2%，較2017年底的35.9%也有增長。而負債半年內大增219.04億元的藍光發展，期末凈負債率較2017年末提升了22個百分點至115.6%。

　　但在過去的半年里，龍頭房企均出現經營性現金流轉負或大幅萎縮，如萬科實現經營活動產生的現金流量凈額為-42.55億元，同比減少了119.47%。上年同期為218.5億元，上年末則為823.2億元。保利地產2018年中報顯示，公司經營性現金流為-98.33億元。此外，碧桂園上半年的凈經營性現金流雖保持為31.7億元，但相比2017年年中和年末的164.2億元、240.8億元均大幅縮減。

　　中小房企也不例外。藍光發展上半年實現經營活動產生的現金流量凈額為-1.82億元，而上年同期則為39.10億元。

　　嚴躍進表示，凈負債率上升、經營性現金流下降，說明企業的支出變多、回款變慢、融資惡化，負債壓力增加了。

　　另有資深人士表示，限售、限價、限購等政策導致整個房地產行業的流動性大幅下滑。同時，融資端也持續收緊，比如順應上半年降杠桿的趨勢，銀行對房地產的貸款持續收緊，停止了許多房企的發債，行業經營性現金流急速惡化是普遍趨勢。

　　嚴躍進還指出，在當前資金面收緊的情況下，房企應適當壓縮債務，通過聯合開發或者入股等方式降低負債的壓力。

　　而部分房企則轉向了租賃運營等業務，并進行REITs等ABS融資。但中小房企資金狀況遠不如龍頭房企，即便可以發行應收款ABS，財務成本也會隨之上升，中小房企的狀況或舉步維艱。

　　中金公司分析師張宇認為，此輪融資收緊也在客觀上推動了金融資源向頭部企業的聚集，行業集中度預計將加速提升。

　　“從目前來看，主要房企的業績表現還是不錯的，但我們也應看到，很多龍頭開發商一方面不斷尋找新的并購擴張機會，另一方面也紛紛進行多元化轉型。”一位房地產行業人士表示。而健康、養老、教育、體育、零售、旅游、物流等已經成為眾多房企多元化發展的嘗試。（張曉玲 張忠安）

　　轉自：中國商報