■ 住房市場需求外溢、居民消費水平提升，以及推進“雙創”的多重因素影響下，商業地產銷售規模較大。

　　■ 長遠來看，商業用地市場供給規模將較大，仍需要去庫存。

　　■ 我國每年GDP增量達5萬億元～6萬億元，商業地產還有新的容納空間。

　　中國指數研究院（以下簡稱“中指”）日前發布的《2018中國商業地產發展白皮書》顯示，上半年全國商業地產銷售面積保持高位，而同期商業地產開發投資額和新開工面積則呈同比下降態勢。同時，隨著經濟持續增長，商業地產有望迎來一個新的發展期。

　　開工放緩而銷售增長，供求關系趨于和緩

　　今年以來，地方政府在房地產市場繼續執行差別化調控，導致市場需求外溢，資本向商業地產傾斜，再加上城市居民消費水平提高以及大力推進“雙創”等舉措的影響，上半年全國商業地產銷售面積達7206萬平方米，銷售規模較大。

　　同期，全國商業地產開發投資額達9688億元，同比下降9.9%，且其占整體房地產開發投資額的比重繼續下降，由2017年同期的21.2%下降3.8個百分點至17.4%，其中商鋪占比下降2.7個百分點。

　　商業地產上半年新開工面積近1.2萬平方米，同比下降8.1%，占房地產新開工面積12.5%，延續2016年以來的下降趨勢。其中，商鋪新開工面積9218萬平方米，銷售面積5257萬平方米，開工銷售比由2017年同期的1.96下降至1.75。

　　在開工逐步放緩而銷售增長的情況下，商業地產供求關系逐漸趨于緩和。

　　二、三、四線商業用地市場升溫

　　在土地供應方面，中指統計的300城前6個月推出的商業用地規劃建筑面積達1.2億平方米，同比增長15.6%，成交0.9億平方米，同比增長11.8%；成交樓面均價為2334元/平方米，同比下跌7.4%。

　　回顧2008年～2017年全國40個重點城市商業用地的供給和市場銷售情況，白皮書認為，2013年可視為我國商業用地供給的分水嶺，當年成交規劃面積約2.52億平方米，達到峰值，其后呈現持續下滑趨勢，雖然在2017年有所回升，但絕對規模仍沒有達到2013年的水平。40城商業地產銷售面積高點出現在2016年，達5562萬平方米，2017年則呈下滑態勢，同比下降7.6%。

　　分城市來看，一線城市市場略有降溫，二、三、四線土地市場普遍升溫。一線城市市場熱度受政策調控影響明顯；二線城市基礎設施建設加快、城市發展水平提升，市場呈現量價齊升格局；而城鎮化進程的加快和一、二線城市的需求外溢，一定程度上提高了三、四線城市市場的熱度。然而從長遠來看，市場總體上供給規模較大，還需要去庫存。

　　商業地產有望隨GDP增長迎來新的發展期

　　商業地產是經濟發展的產物，是人口聚集和城市興起過程中產生的需要。所以理論上，商業地產發展的速度和規模應與GDP同步。據此，白皮書分析稱，2013年開始，我國經濟主動調整轉型，GDP速度在整體平穩中逐步下降，商業地產的發展軌跡與此幾乎同步；2013年～2017年，商業地產開工量都處于穩中有降的態勢中；我國GDP雖然降速，但是增長仍然可觀，近兩年保持在6.9%左右，每年GDP增量高達5萬億元～6萬億元，這意味著商業地產仍有新的容納空間。

　　2017年我國人均GDP約5.95萬元，介于8000美元～1萬美元。參照國際標準，這一GDP水平的經濟體，其商業地產正處于高速發展期。可為佐證的是，前些年我國一線城市人均GDP處于這一區間時，商業地產的確經歷了一個蓬勃發展期。

　　我國目前有6個省級地區人均GDP處于8000美元～1萬美元，有13個省級地區人均GDP在6000美元～8000美元，另有4個省級地區人均GDP在6000美元以下。白皮書預測，我國人均GDP已達到商業地產高速發展期標準線的地區存在很大的市場機遇；部分并未達到這一標準線的地區，由于普遍距離標準線差距不大，其市場機遇也是遙遙在望。

　　轉自：中國國土資源報