目前市場上對于長租公寓的主要受眾群體有多種測算方法，其中常見測算方式是根 據(jù)人口流動測算，而測算的是長租公寓子行業(yè)整體的潛在需求。由于市面上長租公寓類 型多樣，需求的體量其實也會分層次。按照長租公寓的品質和租金從低到高將長租公寓 排序，行業(yè)可大致分為：廉租房、散戶出租、品牌公寓、服務式酒店公寓等。

　　根據(jù)市場調研，市面上品牌公寓主要的客戶群體為剛畢業(yè)的大學生和年輕白領，年齡 20 歲到 35 歲之間的單身青年。雖然部分品牌公寓正在研究如何提供家庭型的公寓，但是家庭型的公寓目前還處于實驗區(qū)而單身青年的公寓已經(jīng)投入規(guī)模化擴張。根據(jù)國家統(tǒng)計局統(tǒng)計的普通高校畢業(yè)生數(shù)，05-10 年期間每年普通高校畢業(yè)生 同比增速有明顯下滑，10 年以后每年普通高等院校畢業(yè)生年增長速度趨于穩(wěn)定，大約為 3.5%。可根據(jù)歷史數(shù)據(jù)假設 16-20 年大學生畢業(yè)人數(shù)每年以 3%增長。

高等教育普通高校預計畢業(yè)生數(shù)增長率

數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

　　畢業(yè)生在畢業(yè)后需要積累一定財富才能首付買房。根據(jù)社會調查， 調查樣本中有近 76%左右的畢業(yè)生無力支付買房，約有 93%的畢業(yè)青年需要父母支付全 部或者部分首付才能買房。大部分重點一二線城市房價的快速上漲幅度超過了工資上漲 幅度，這也就意味著越晚畢業(yè)青年靠自身奮斗買房的時間可能會越來越長。根據(jù)以上數(shù)據(jù)，可以大致假設三分之一的畢業(yè)生畢業(yè)之后靠自身或父母買房，剩余三分之二的 畢業(yè)生在畢業(yè)之后首先租房。

中國重點一二線城市房價和招聘季求職工資

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　　中國青年由租房需求變?yōu)橘I房需求的年齡段可以參考平均結婚年齡，通常結婚是促使青年夫婦買房的重要驅動力之一。根據(jù)北京大學社會調查研究中心和百合網(wǎng)婚戀研究院于 2016 年初發(fā)布的《2015 中國人婚戀狀況調查報告》，全國初婚年齡約為 26 歲，碩士生和博士結婚年齡較晚（調查樣本都在 27 歲以后）。正常情況下本科畢業(yè)時的 年齡約為 22 歲，如果以 26 歲為結婚的平均年齡計算，則大學生畢業(yè)后至少有四年的時 間內有租房需求。

　　如果假設大學生本碩博每年畢業(yè)人數(shù)穩(wěn)定增長 3%，畢業(yè)后四年結婚并婚后不 再租房，新畢業(yè)的大學生約有 30%可以通過父母解決首次住房需求，那么可以保守測算畢業(yè)青年的大致租賃需求（詳見表 2）約為每年 7000 多億元。如果考慮到市場競爭 者主要以輕資產(chǎn)運營的方式運營長租公寓，以 60%左右的底租大致測算，刨除底租后的租金差市場規(guī)模為 4000 多億元。

品牌公寓市場測算

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