1、117年以來(lái)樓市成交持續(xù)下降

　　2017年1—4 月全國(guó)商品房銷售面積合計(jì) 4.16 億平方米，其中住宅銷售面積合計(jì) 3.65 億平方米，同比分別上升 15.7%和上升 13%。商品房累計(jì)銷售量同比增速較 16 年出現(xiàn)明顯的下降，并且 17 年以來(lái)增幅也持續(xù)下滑。前四個(gè)月全國(guó)商品房銷售額合計(jì) 3.32 萬(wàn)億，商品住宅銷售額合計(jì) 2.79 萬(wàn)億，同比則分別上升 20.1%和上升 16.1%，漲幅也較去年及今年年初出現(xiàn)一定幅度的回落。

　　整體看，16 年四季度開(kāi)始房地產(chǎn)政策轉(zhuǎn)向調(diào)控，并且 17 年以來(lái)地方調(diào)控政策持續(xù)加碼，而反映在樓市成交上的是銷售增幅的持續(xù)回落。可見(jiàn)當(dāng)前政策成效顯現(xiàn)。

全國(guó)商品房累計(jì)銷售面積

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全國(guó)商品房累計(jì)銷售額

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　　單月銷售來(lái)看，4 月全國(guó)商品房銷售面積共 1.26 億平方米，同比上升 7.75%，較 3 月末漲幅大幅回落約 7 個(gè)百分點(diǎn)；而環(huán)比 3 月銷售面積則下降 15.76%，銷售出現(xiàn)較明顯的回落。4 月份商品住宅銷售面積共 1.1 億平米，同比增長(zhǎng) 5%，銷售增長(zhǎng)也較上月末回落 6個(gè)百分點(diǎn)；而環(huán)比漲幅則為-15.37%，回落明顯。銷售額方面，4 月全國(guó)商品房銷售額1 萬(wàn)億，同比上升 9.95%；商品住宅銷售額 8551 億，同比增長(zhǎng) 7.74%，漲幅較 3 月末分別下降 14.5 個(gè)百分點(diǎn)和 10.4 個(gè)百分點(diǎn)，而環(huán)比漲幅則分別為-18.88%和-16.8%，銷售額出現(xiàn)一定幅度的環(huán)比下滑。當(dāng)前樓市進(jìn)入政策調(diào)控期，銷售同比增幅持續(xù)下降，4 月環(huán)比銷售則有一定幅度回落，預(yù)計(jì)未來(lái)調(diào)控將會(huì)持續(xù)，樓市銷售仍會(huì)有持續(xù)回落的可能。而預(yù)測(cè)全年整體銷售同比下降將是大概率事件，但整體仍將維持在較高水平（16 年全年商品房銷售額合計(jì) 11 萬(wàn)億，再創(chuàng)歷史新高，預(yù)計(jì) 17 年全年仍將維持約 9 萬(wàn)億的歷史高位水平，斷崖式下降風(fēng)險(xiǎn)較低）。

全國(guó)商品房單月銷售面積

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全國(guó)商品房單月銷售額

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　　2、一二線城市房?jī)r(jià)漲幅持續(xù)回落調(diào)控成效顯現(xiàn)

　　房?jī)r(jià)走勢(shì)方面，根據(jù) 70 大中城市住宅價(jià)格指數(shù)觀測(cè)，4 月份 70 大中城市新建住宅價(jià)格指數(shù)同比上升 9.6%；其中新建商品住宅價(jià)格指數(shù)同比上升 9.9%；漲幅均較前三個(gè)月持續(xù)回落。環(huán)比方面，4 月 70 大中城市新建住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比上升 0.7%，新建商品住宅環(huán)比也上升 0.7%；環(huán)比漲幅較前兩個(gè)月有所上升，但漲幅維持在較低水平。自從 16 年國(guó)慶期間出臺(tái)調(diào)控政策后，房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅持續(xù)下降，趨勢(shì)沒(méi)有改變。

70 大中城市房?jī)r(jià)同比變化

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70 大中城市房?jī)r(jià)環(huán)比變化

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　　細(xì)分看，4 月份一線、二線城市房?jī)r(jià)同比漲幅均繼續(xù)有所回落，而三線城市房?jī)r(jià)同比漲幅則繼續(xù)錄得小幅上升。70 大中城市中，一線城市 4月份新建住宅價(jià)格同比漲幅為 14.4%，較上月回落 2.5 個(gè)百分點(diǎn)，一線城市房?jī)r(jià)漲幅仍高于二三線城市漲幅；二線城市新建住宅價(jià)格同比漲幅則為 13.7%，較上月末下降 1.5 個(gè)百分點(diǎn)。三線城市 4 月新建住宅價(jià)格同比則上漲 7.3%，漲幅較一二線城市低，但較上月末漲幅則繼續(xù)上升 0.3 個(gè)百分點(diǎn)。

　　環(huán)比方面，4 月份一線城市房?jī)r(jià)環(huán)比上升 0.4%，較上月底下降 0.2 個(gè)百分點(diǎn)；二線城市環(huán)比上升 0.5%，較上月底下降 0.1 個(gè)百分點(diǎn)；三線城市環(huán)比上漲 0.8%，與上月漲幅相約。其中三線城市房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅最高。

　　可見(jiàn)，當(dāng)前一二線城市陸續(xù)加碼出臺(tái)調(diào)控政策，房?jī)r(jià)漲幅有所回落，房?jī)r(jià)持續(xù)上漲勢(shì)頭明顯抑制。而大部分三四線城市則繼續(xù)加速樓市去庫(kù)存，導(dǎo)致當(dāng)前房?jī)r(jià)漲幅有所保持。未來(lái)幾個(gè)月調(diào)控政策的持續(xù)，一二線城市房?jī)r(jià)漲幅進(jìn)一步回落可能性存在。

一二三線城市住宅價(jià)格同比變化

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一二三線城市住宅環(huán)比變化

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　　3、預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)投資增速拐點(diǎn)將現(xiàn)

　　17 年截止 4 月末，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成額累計(jì)達(dá) 2.77 萬(wàn)億元，累計(jì)同比增速上升至 9.3%，開(kāi)發(fā)投資增速持續(xù)回升，較 16 年底上升 2.4 個(gè)百分點(diǎn)，并且為 15 年 3 月份以來(lái)增幅最高水平。全國(guó)住宅開(kāi)發(fā)投資完成額則為 1.86 萬(wàn)億元，累計(jì)同比增幅為 10.6%，增幅也較上年末提升 4.2 個(gè)百分點(diǎn)，為 14 年 10 月份以來(lái)開(kāi)發(fā)投資增速最高水平。15 年及 16 年樓市銷售景氣度高，特別是一二線及部分熱點(diǎn)城市，出現(xiàn)樓市銷售量?jī)r(jià)齊升，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)投資增速?gòu)牡臀怀掷m(xù)回升。但 16 年四季度樓市進(jìn)入調(diào)控周期，當(dāng)前樓市成交量?jī)r(jià)均出現(xiàn)增幅持續(xù)明顯的回落，未來(lái)開(kāi)發(fā)投資出現(xiàn)回落將是大概率事件。開(kāi)發(fā)投資增速拐點(diǎn)將現(xiàn)，對(duì)于煤炭鋼鐵等大周期行業(yè)，以及經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)將會(huì)帶來(lái)一定負(fù)面影響。

　　另一方面，雖然預(yù)計(jì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速將會(huì)從當(dāng)前高位回落，對(duì)經(jīng)濟(jì)增速帶來(lái)一定負(fù)面影響。但國(guó)內(nèi)基建投資、以及一帶一路帶來(lái)的投資建設(shè)，將對(duì)整體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)起到支撐作用。因此調(diào)控周期短期難以扭轉(zhuǎn)。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速變化

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　　4、土地成交年內(nèi)高點(diǎn)或已現(xiàn)

　　17 年 1—4 月，全國(guó)土地購(gòu)置面積累計(jì)為 5527 萬(wàn)平方米，同比上升 8.1%；而上年整體土地購(gòu)置面積同比下降 3.4%；17 年以來(lái)土地成交同比增幅止跌回升，開(kāi)發(fā)商積極補(bǔ)充庫(kù)存有所體現(xiàn)。17 年前四月土地成交價(jià)款累計(jì)則為 2104.5 億，同比上升 34.2%，增幅較上月末也出現(xiàn)大幅上升，維持在較高的增幅水平。整體看，16 年樓市銷售良好，17 年一季度樓市銷售保持相對(duì)理想，開(kāi)發(fā)商拿地意愿仍較高，這與開(kāi)發(fā)投資增速持續(xù)上升相一致。

全國(guó)土地累計(jì)購(gòu)置面積

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全國(guó)土地累計(jì)成交價(jià)款

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　　從 100 個(gè)大中城市土地成交情況觀察，4 月份單月成交的土地規(guī)劃建筑面積為 6665 萬(wàn)平米，同比增長(zhǎng) 13.48%。4 月成交土地規(guī)劃建面較上月有明顯的上升，增幅理想。4 月成交土地總價(jià)為 1842 億，同比上升 37.6%，漲幅則較上月末大幅下降 25 個(gè)百分點(diǎn)。而土地成交樓面均價(jià)為 2763 元/平米，同比漲幅為 21.25%，漲幅較月末也出現(xiàn)明顯的回落。4 月末土地溢價(jià)率則為 32.1%，溢價(jià)率維持在較高位置。整體看，4 月份 100 大中城市成交土地規(guī)劃建面出現(xiàn)明顯上升，但成交總價(jià)增幅回落；樓面均價(jià)也較上月小幅下降，顯示土地市場(chǎng)熾熱情況有所抑制，土地成交溢價(jià)高企，地王頻出情況有所改善。而隨著調(diào)控持續(xù)加碼，銷售出現(xiàn)拐點(diǎn)，同時(shí)資金收緊等，未來(lái)土地市場(chǎng)熱度回落可能性較大。

100大中城市單月土地成交建面

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100 大中城市單月土地成交總價(jià)

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100大中城市土地成交樓面均價(jià)

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100 大中城市土地成交溢價(jià)率

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　　整體看，16 年四季度開(kāi)始樓市進(jìn)入新一輪調(diào)控周期，而 17 年部分一二線及熱點(diǎn)城市樓市調(diào)控進(jìn)一步加碼，導(dǎo)致樓市整體成交量、價(jià)增幅從 17 年 3 月份開(kāi)始持續(xù)下降，調(diào)控成效已經(jīng)顯現(xiàn)。而預(yù)計(jì)土地成交及開(kāi)發(fā)投資增速也將在未來(lái)兩三個(gè)月內(nèi)出現(xiàn)拐點(diǎn)。17 年全年來(lái)看，樓市整體銷售量?jī)r(jià)出現(xiàn)同比下降將是大概率事件，但相信降幅仍相對(duì)有限（成交額下降 12%以內(nèi)），樓市整體風(fēng)險(xiǎn)可控。