（一）城鎮(zhèn)化率和人均住房面積仍有提升空間，中長(zhǎng)期需求仍有支撐

　　從中長(zhǎng)期來(lái)看，城鎮(zhèn)化率和人均住宅面積仍有提升空間，住房需求也仍有較強(qiáng)需求支持：

　　城市化率仍有提升空間。截止 2015 年末，常住人口口徑的城鎮(zhèn)化率已達(dá)到 56.1%，但仍較一般城市化率 70%有一段距離，并且如果統(tǒng)計(jì)戶籍人口口徑城鎮(zhèn)化率的話，2015 年僅只有 39.9%，其中常住人口口徑的城鎮(zhèn)化率和戶籍人口口徑的城鎮(zhèn)化率之間的差主要體現(xiàn)的是已進(jìn)城未落戶人口的比例，高達(dá) 16.2%，而這部分人口未來(lái)也將是貢獻(xiàn)增量住房需求的主力之一。因而城鎮(zhèn)化率后續(xù)仍有提升空間，不過(guò)更為關(guān)鍵的問(wèn)題是如何進(jìn)一步提升城鎮(zhèn)化率（戶籍人口城鎮(zhèn)化率）。

　　人均住房面積仍有提升空間。截止 2015 年末，城鎮(zhèn)人均住房面積已達(dá) 33.52 平米，但仍較政府計(jì)劃的小康標(biāo)準(zhǔn) 35 平米略有差距，并且如果統(tǒng)計(jì)常住人口口徑的人均住房面積的話，估算 2015 年僅為 29.54 平米，并且如果進(jìn)一步考慮得房率因素的話（估算 77%），那么目前的常住人口口徑的人均住宅面積僅 22.75 平米，較政府35 平米的小康標(biāo)準(zhǔn)仍有較大的差距，較國(guó)際上同等情況的可比國(guó)家約 40 平米的差距那就更大了（人口密度最高兩個(gè)國(guó)際的日本 37 平米、荷蘭 41 平米）。因而人均住房面積也仍有提升空間，當(dāng)然其中關(guān)鍵問(wèn)題在于人均收入的提升從而具備改善住房面積的能力。

我國(guó)常住人口城鎮(zhèn)化率和戶籍人口城鎮(zhèn)化率

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我國(guó)人均住房面積情況

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國(guó)際上主要國(guó)家人口密度和人均住房面積的情況

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　　（二）預(yù)計(jì)未來(lái) 15 年年均住宅需求 13 億平米，行業(yè)進(jìn)入規(guī)模穩(wěn)定的白銀時(shí)代

　　1 、估算2015 年底我國(guó)城鎮(zhèn)住宅存量 228 億平米，對(duì)應(yīng)人均住房面積為 30 平米

　　目前我國(guó)城鎮(zhèn)住宅存量面積沒(méi)有一個(gè)官方的數(shù)據(jù)。不過(guò)，建設(shè)部于 2006 年發(fā)布的《2005 年城鎮(zhèn)房屋概況統(tǒng)計(jì)公報(bào)》中最后一次對(duì)外公布過(guò) 2005年底全國(guó)城鎮(zhèn)房屋建筑面積164.51億平米，其中住宅建筑面積107.69億平米。

2010 年我國(guó)城鎮(zhèn)存量住宅面積的估算

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2015 年我國(guó)城鎮(zhèn)存量住宅面積的估算

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1999-2015年我國(guó)城鎮(zhèn)存量住宅面積的趨勢(shì)

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　　2 、預(yù)計(jì)未來(lái) 15 年年均住宅需求 13 億平米，行業(yè)進(jìn)入規(guī)模穩(wěn)定的白銀時(shí)代

　　住宅長(zhǎng)期需求主要由自然人口增加、城鎮(zhèn)人口增加、人均居住面積提升和舊房拆遷更新等四方面因素推動(dòng)的需求組成。在需求估算模型中，分類兩大類需求估算：1）一方面，由自然人口增加、城鎮(zhèn)人口增加、人均居住面積提升推動(dòng)的需求：根據(jù)預(yù)測(cè) 2030 年我國(guó)總?cè)丝?14.5 億人，預(yù)測(cè) 2030 年我國(guó)城鎮(zhèn)化率 70%以及預(yù)測(cè) 2030 年人均住房面積 35 平米（其實(shí)預(yù)測(cè) 2020 年達(dá) 35 平米），可以估算 2030 年我國(guó)的住房存量需要達(dá)到 355.3 億平米（我國(guó)總?cè)丝?城鎮(zhèn)化率*人均住房面積），因而由自然人口增加、城鎮(zhèn)人口增加、人均居住面積提升推動(dòng)的需求增量為 127.4 億平米（2030 年城鎮(zhèn)存量住房面積-2015 年城鎮(zhèn)存量住房面積）；2）另一方面，由舊房拆遷更新推動(dòng)的需求：假設(shè) 2016-2030 年城鎮(zhèn)存量住房更新率為 1%，可以估算 2016-2030 年因舊房拆遷更新推動(dòng)的需求合計(jì)為 66.6 億平米（城鎮(zhèn)存量住房面積*城鎮(zhèn)存量房更新率）。

　　估算 2016-2030 年的住房增量需求合計(jì)為 194.0 億平米，對(duì)應(yīng)未來(lái) 15 年內(nèi)的年均住房需求為 12.9 億平米，略高于 2015 年的全國(guó)住宅銷售面積 11.2 億平米，持平于預(yù)測(cè)的 2016 年全國(guó)住宅銷售面積約 13 億平米，更進(jìn)一步證明了中長(zhǎng)期需求仍有一定支撐。

　　另外，未來(lái) 15 年年的年均住房需求持平于 2016 年的全國(guó)住宅銷售面積，也表明房地產(chǎn)行業(yè)的黃金時(shí)代已經(jīng)過(guò)去，規(guī)模高速成長(zhǎng)的年代也已經(jīng)結(jié)束，但行業(yè)迎來(lái)的是房地產(chǎn)行業(yè)的白銀時(shí)代，行業(yè)規(guī)模趨于穩(wěn)定的 15 年，需求規(guī)模并不會(huì)立馬急劇收縮，但分化也將成為這個(gè)新時(shí)代的特征，包括房企的分化，城市 的分化以及產(chǎn)品的分化。

2015 年、2030年我國(guó)城鎮(zhèn)存量住宅和 2016-2030年城鎮(zhèn)住宅增量需求估算

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2016-2030 年內(nèi)全國(guó)住宅銷售面積走勢(shì)大致預(yù)測(cè)

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　　（三）行業(yè)進(jìn)入規(guī)模穩(wěn)定的白銀時(shí)代 ，中長(zhǎng)期需求仍有支撐

　　1 ）城鎮(zhèn)化率和人均住房面積仍有提升空間，戶籍人口城鎮(zhèn)化率從目前的 39.5% 提升至 70% ，常住人口人均住房面積有現(xiàn)在的 29.54 平米提升至 35 平米，中長(zhǎng)期住房市場(chǎng)仍有需求支撐。

　　2 ）2015 年底我國(guó)城鎮(zhèn)住宅存量 227.8 億平米，并預(yù)測(cè) 2030 年將達(dá) 355.3 億平米，后者仍遠(yuǎn)大于前者，住宅的中長(zhǎng)期需求仍有較強(qiáng)的支撐。

　　3 ）估算 2016-2030 年的住房增量需求 194.0 億平米，對(duì)應(yīng)年均 12.9 億平米，持平于預(yù)測(cè) 2016 年住宅銷售約13 億平米，雖然不具備高增長(zhǎng)空間，但也保證規(guī)模趨于穩(wěn)定。

　　4 ）房地產(chǎn)行業(yè)的黃金時(shí)代已經(jīng)過(guò)去，規(guī)模高速成長(zhǎng)年代也結(jié)束，但進(jìn)入白銀時(shí)代，行業(yè)規(guī)模趨于穩(wěn)定，需求規(guī)模并不會(huì)立馬急劇收縮，但分化也將成為這個(gè)新時(shí)代的特征 。