一、社會(huì)生產(chǎn)效率及行業(yè)集中度提升催生現(xiàn)代化物流地產(chǎn)行業(yè)

　　物流地產(chǎn)行業(yè)，作為物流產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)，為其提供物流運(yùn)營所必須的倉儲(chǔ)、基建、物業(yè)管理等基礎(chǔ)性服務(wù)。

　　在物流發(fā)展的初期階段，物流地產(chǎn)提供的功能主要集中在倉儲(chǔ)方面，提供簡單的產(chǎn)品或者商品的儲(chǔ)藏服務(wù)。而隨著零售業(yè)或制造業(yè)的企業(yè)集中度逐漸提升，末端銷售布滿全國甚至全世界的行業(yè)龍頭們亟需將大量的商品快速送往各個(gè)零售網(wǎng)點(diǎn)。正因如此，整個(gè)物流行業(yè)開始了一輪效率提速的產(chǎn)業(yè)化升級(jí)，而物流地產(chǎn)提供的倉儲(chǔ)服務(wù)的出入倉及倉庫管理環(huán)節(jié)，在效率及成本的提高上有著巨大的改進(jìn)空間，由此便導(dǎo)致了最早的現(xiàn)代化、一體化的物流地產(chǎn)行業(yè)的破殼而出。

　　現(xiàn)代物流地產(chǎn)一般根據(jù)具體的產(chǎn)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)分為 A、B、C 三個(gè)等級(jí)的倉儲(chǔ)物業(yè)。其中主要考慮的因素有：

　　1） 地產(chǎn)物業(yè)的選址：是否處于交通便利位，臨近機(jī)場、碼頭、鐵路樞紐等

　　2） 倉儲(chǔ)面積、層高、柱間距等空間因素：越大面積、大間距、高層距越有利于倉儲(chǔ)管理和復(fù)雜型智能倉庫的設(shè)計(jì)開發(fā)。

　　3） 影響配送效率的因素：包括是否有可拆卸門、可升降平帶、可裝卸月臺(tái)，以及倉庫內(nèi)區(qū)域分工與出入貨路徑設(shè)計(jì)是否優(yōu)化合理等。

　　二、我國現(xiàn)代化物流在“質(zhì)”“量”上都落后于發(fā)達(dá)國家水平

　　目前我國的物流 倉儲(chǔ)產(chǎn)業(yè)，無論從“數(shù)量”、還是“質(zhì)量”都遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于發(fā)達(dá)國家水平，有巨大發(fā)展空間。

　　在數(shù)量上，中國日益增長的制造業(yè)進(jìn)出口、零售及電商業(yè)務(wù)、相關(guān)第三方物流產(chǎn)業(yè)的巨大規(guī)模產(chǎn)生的物流需求與嚴(yán)重不足的社會(huì)物流供給相矛盾。據(jù)報(bào)告稱，目前我國的人均物流面積為 0.4 平方米，與美國的 5.5 平方米仍有約 13 倍的差距；在質(zhì)量上，中國由整體產(chǎn)業(yè)化升級(jí)所導(dǎo)致的高端、智能化的現(xiàn)代化物流設(shè)施需求與總體上技術(shù)處于落后物流設(shè)備供給相矛盾。在市場上 6 億平方米的物流倉儲(chǔ)設(shè)施供給中，僅有五分之一為現(xiàn)代化倉儲(chǔ)物流設(shè)施，大部分仍為傳統(tǒng)模式下的物流設(shè)施，提供效率低下的物流服務(wù)。

中國人均物流面積與美國比較圖

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中國現(xiàn)代物流市場供應(yīng)現(xiàn)狀

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