2008 年下半年開始，隨著全球金融危機的爆發及國際國內宏觀經濟形勢的急劇變化，房地產市場景氣程度下降，房地產行業有關調控政策趨于寬松，刺激內需促進房地產市場發展成為宏觀政策的主基調。受逐漸轉暖的宏觀經濟環境及政策扶持影響，房地產市場自 2009 年起走出了之前成交量低迷、市場觀望氣氛濃厚的局面，出現快速回暖，土地價格及商品房成交價格快速升溫的現象。

　　2009 年末至 2011 年初，國務院又出臺了相關調控政策，遏制房價過快上漲的勢頭，維護房地產市場的健康發展。2012 年，全國房地產市場呈現出低開高走的格局，國家對房地產行業的調控政策體現了“嚴控和發展并舉”、有的放矢的目標和思路。2013 年全國房地產市場開發進入快速擴張高速發展階段，房地產投資開發及銷售均取得了量價齊升的輝煌業績。然而 2014 年受宏觀經濟不景氣和房地產市場自身調整的雙重影響令房地產市場進入調控政策的“拐點”，市場不斷降溫。

　　經過中央政府和地方政府長達一年雙管齊下的救市政策刺激，2015 年我國房地產市場呈逐步回暖態勢，特別是二季度以來成交增長顯著。在整體宏觀環境壓力仍存的背景下，中央定調穩定住房消費，多輪金融信貸政策發力，改善市場環境，促進需求入市。與此同時，各地因城施策出臺一系列寬松政策，以公積金政策調整為主，包括財政補貼和稅費減免等掀起地方新政高潮，刺激需求特別是改善性需求釋放。由于供求關系的改變，城市間的房價分化也日益加劇，一線城市的房價漲幅較為明顯，甚至出現了“日光盤”，但多數三、四線城市的房價仍在持續下調。

　　新常態下，中國經濟發展將加速從要素驅動、投資驅動向創新驅動轉變，房地產與穩增長、調結構、轉方式、惠民生、防風險都有關系，例如保障房問題涉及穩增長和惠民生；旅游地產、養老地產等新業態涉及調結構；房地產庫存消化涉及防風險；通過信息化、智能化來推進建筑行業的現代化涉及轉方式。

　�。�1）政策持續扶持，大中城市房地產行業熱度延續

　　近些年，中國房地產市場以 2014 年放松房貸條件與鼓勵銀行增加信貸投放的政策為契機，依靠一線城市房地產行業的蓬勃發展，實現了 2015 年全年波瀾壯闊的行情。分城市來看，雖然大中城市房價的基數較高，各線城市在 2015 年下半年的增長速度有所放緩，但主流城市的房屋單價依然徘徊在歷史高位，央行的寬松流動性政策也為行情的持續打下了堅實的基礎。2015 年全年，全國 40 大中城市商品房銷售金額為 4.9 萬億元，同比增長 20.0%，全國商品房銷售面積達5.0 億平方米，同比增長 9.1%，有望創下歷史新高。2016 年 1-6 月，全國 40 大中城市商品房銷售金額為 2.9 萬億元，同比增長 49.0%，全國 40 大中城市商品房銷售面積達 2.7 億平方米，同比增長 32.1%。由于房地產行業具有較強的金融屬性，此次行情的背后實質上反映的是流動性釋放的結果，未來伴隨著宏觀政策和市場流動性的不確定性，房地產行業的持續增長也存在著一定的不可預見性。

全國 40 大中城市商品房銷售金額（億元）

全國 40 大中城市商品房銷售面積（萬平方米）

　�。�2）產品細分程度逐漸增強，改善型房源成為熱點

　　隨著部分大中城市的限購解禁以及二套房貸的松動，改善性需求崛起，逐步取代了過去以剛需戶型為主的商品房市場。同時，受到二胎政策落地的影響，對于大戶型的需求逐步增加，以首次改善為主要購房目的的需求漸成主流。中低端的剛需型住房受到一定的沖擊。

　　另一方面，從全國來看，高端房地產產品成交依然低迷，占房屋總成交結構的比重持續下降。但在一些主流一線城市，高端產品的銷售份額持續提升，根據國家統計局數據，2016 年 6 月份北京地區高檔住宅季度成交均價達到 9.1 萬元/平方米，同比增長 9.3%，創歷史新高。這表明在整體經濟下行壓力較大和資產荒的大背景下，一線城市消費者對于高端改善的需求有所提高，體現了一線城市高檔產品保值增值的特征。

北京高檔住宅季度成交均價（人民幣元/平方米）

　　同時，隨著房地產行業的不斷發展，購房者對房地產開發產品要求不斷提高，需求不斷多元化，房地產的開發也呈現出地域化、多樣化、個性化的特征。房地產的開發類型以及相配套的物業管理設施都根據地區的差異化和消費人群的多樣化而改變。產品差異化的競爭也使得開發企業更加注重為客戶群體分類設計，提供更為多樣的產品類型。

　�。�3）區域分化明顯，房地產投資向核心一二線城市集中

　　人們在追求更好的工作、更高的收入以及更好的生活過程中，會產生人口遷徙的聚集效應，直接導致了房地產市場結構的分化，使土地投資逐漸向東部的一二線城市聚集。隨著城市化歷程的不斷深入，一二線城市核心區土地呈現供不應求的局面，隨著銀行流動性持續寬松，資金鏈得到改善，開發商對一二線城市的整體投資意愿不斷增強。

　　雖然全國房地產的投資面積與金額未達到歷史同期高點，但一二線城市的房地產投資趨勢持續被強化，土地成交金額占比逐年擴大。這說明房地產開發商對于不同市場有著截然不同的偏好。隨著房地產行業不斷向一二線城市集中，這一趨勢進一步強化了開發商對主流城市土地空前的追捧，而三四線城市則可能面臨有價無市的局面。

全國 100 個大中城市土地成交金額比重

　�。�4）國內市場面臨轉型壓力，房地產開發企業加速海外布局

　　自 2010 年末以來，國家出臺住宅限購等一系列房地產調控政策，房地產市場過熱的情況得到一定的緩和，市場上的供求矛盾得到一定的平衡，房地產開發投資增速開始出現放緩。近些年，伴隨著國內房地產市場出現一定的分化，部分城市購房需求逐漸減少，一些有條件的房地產開發企業開始逐步轉移到海外市場。

　　中國房地產開發企業積極進軍海外房地產市場的原因主要有三方面：首先，海外一些房地產市場處于穩步復蘇初期，某些特定市場投資回報率維持較高水平，加之海外融資成本相對較低以及人民幣貶值預期增加，中國房地產開發企業對海外房地產市場的投資回報預期增加；其次，受人口紅利走低和城鎮化率提高以及宏觀政策的影響，國內房地產難以維持以往的高增率和高回報率，有條件的房地產企業普遍看好海外市場；后，政府積極鼓勵有條件的企業“走出去”，相關政策利好也助推了中國企業投資海外房地產市場。

　　未來，有實力的房地產開發企業將借助在國內市場的品牌影響力，利用國內中高收入家庭開始海外置業的契機，進一步加快海外市場的擴張力度，在海外具有發展潛力的市場進行產業布局，同時，通過收購海外成熟商業項目，或者與國際商業物業集團合作，邁出國際化的第一步，打響了國際知名度，進一步將海外市場打造為中國房地產企業的新的規模和利潤的增長點。

　�。�5）房地產投融資模式持續進化，商業模式不斷創新

　　近些年，面對日益復雜的市場環境，房地產企業融資模式的創新不再是錦上添花的模式，而是應對中國經濟發展新常態下的必備要素之一。房地產開發企業身處資金密集型行業，開辟更多的低成本融資渠道，不斷利用資本市場實現自身業務的發展。

　　目前，房地產企業正利用資本市場，逐步從間接融資向直接融資轉變，從通過開發、建設、銷售獲取利潤的傳統行業營運模式向輕資產、重營運的創新營運模式轉變�，F階段，以萬科、萬達為代表的房地產企業，通過“小股操盤”、合作開發等創新的業務模式，利用自身品牌影響力以及建設管理的能力，代替了以往憑借大量資金投入獲取收益的開發模式。同時，借助移動互聯網概念，部分房地產企業對自身業務進行轉型，開始從單純的房地產開發商轉變為綜合社區服務提供商，為住戶提供綜合的社區服務，從而提高產品的附加值。伴隨著政策的逐步松綁，房地產企業也在探索設立房地產投資基金，在資本市場上募資，利用自身在房地產行業的優勢，對市場上的優質項目進行投資以獲取投資收益。

　　未來，相較于傳統大型地產企業，可快速增長的輕資產營運公司更被資本所看好。新型輕資產領域將成為資本追逐的熱點，如青年公寓、養老社區、藍領公寓、創新辦公等，未來的 3 年-5 年將迎來快速發展的機遇期。

　　作為國民經濟的支柱產業，房地產行業屬于資金密集型行業，且周期性強，因此高度依賴宏觀經濟的走勢。近 20 年以來，我國國內生產總值年均復合增長率超過 9%，房地產行業隨著國內 GDP 的快速增長，也迎來了自身的高度發展時期，逐漸在我國經濟發展中占據重要位置。雖然近幾年我國國內生產總值增長率有所放緩，房地產強周期性導致其短期內增長也有所放緩，但長期看來仍然會保持較穩定的增長勢頭。

中國國內生產總值（GDP）增長率

　　近些年，受到計劃生育政策的影響，人口增速逐年下滑，人口老齡化現象日益嚴重，人口紅利也呈現下降的趨勢。未來，伴隨著二胎政策的落地，人口紅利下降的勢頭得到抑制，一二線城市將具備更強的人口吸引力、更多的高素質人口供給及較強的可持續發展能力，房地產需求也將得到進一步釋放。

人口增長率

　　房地產行業關聯性較強，其成本易于受到鋼材、水泥、玻璃等原材料價格的影響。近段時間，受到國內需求及國際大宗商品價格影響，鋼材、水泥等價格出現明顯波動。

鋼鐵類大宗商品月度價格指數

水泥全國月度平均價格（元/噸）

　　隨著中國人口增速放緩，人口紅利逐漸萎縮，未來的人力成本將不可避免的逐步提升。對于房地產企業而言，勞動力成本的提升不僅僅會增加企業自身的相關成本，更會影響到處于房地產行業上下游行業的用工成本，進而直接或間接地影響房地產行業全產業鏈的利潤空間。根據國家統計局公布的數據，2009 年至2015 年，中國房地產業及建筑業城鎮單位就業人員平均工資逐年上漲，增幅分別達到 86.9%和 102.3%。

中國房地產業及建筑業城鎮單位就業人員年平均工資（人民幣元）