物業(yè)管理起源于 19 世紀(jì) 60 年代的英國(guó)，而 1908 年在美國(guó)芝加哥召開(kāi)的芝加哥建筑物管理人員組織（Chicago Building Managers Organization, CBMO）宣告了全世界第一個(gè)專門(mén)的物業(yè)管理行業(yè)組織的誕生。至今，物業(yè)管理行業(yè)已有超過(guò) 150 年發(fā)展歷史。

　　我國(guó)的物業(yè)管理行業(yè)始于 20 世紀(jì) 80 年代，1981 年成立的深圳市物業(yè)管理公司標(biāo)志著我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)的誕生。改革開(kāi)放以來(lái)，隨著我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程和房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展，物業(yè)管理行業(yè)得到了快速發(fā)展。2003 年，國(guó)務(wù)院頒布并實(shí)施的《物業(yè)管理?xiàng)l例》標(biāo)志著行業(yè)法律法規(guī)體系建立及規(guī)范運(yùn)營(yíng)進(jìn)入新的發(fā)展階段。根據(jù)中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)發(fā)布的《2015 全國(guó)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展報(bào)告》，截止2014 年底全國(guó)物業(yè)服務(wù)企業(yè)約10.5萬(wàn)家，全國(guó) 31 個(gè)省、直轄市、自治區(qū)物業(yè)管理面積約為 164.5 億平方米。近年來(lái)，隨著“互聯(lián)網(wǎng)+”等新技術(shù)的發(fā)展和社區(qū)經(jīng)濟(jì)的興起，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不斷整合社區(qū)物業(yè)資源，拓展和豐富社區(qū)服務(wù)，提升服務(wù)質(zhì)量和價(jià)值，在發(fā)展社區(qū)經(jīng)濟(jì)中的價(jià)值凸顯。物業(yè)管理行業(yè)已成為潛力巨大的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)之一，物業(yè)服務(wù)企業(yè)正向現(xiàn)代社區(qū)綜合服務(wù)商發(fā)展。

　　根據(jù)中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)發(fā)布的《2015 全國(guó)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展報(bào)告》，截止2014 年底，全國(guó)物業(yè)管理面積約為 164.5 億平方米，較 2012 年底的 145.3 億平方米增長(zhǎng)了約 13.5%，行業(yè)物業(yè)管理規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大。同時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)數(shù)量和行業(yè)從業(yè)人員也快速增長(zhǎng)。截止2014 年底，全國(guó)物業(yè)服務(wù)企業(yè)約 10.5萬(wàn)家，從業(yè)人員約 711.2 萬(wàn)人，分別比 2012 年底的數(shù)量增長(zhǎng)了約 48%和16.2%。

全國(guó)物業(yè)管理面積和物業(yè)服務(wù)企業(yè)數(shù)量情況

　　2015 年底的管理面積總值為 49.59 億平方米，管理面積均值為 2,361.48 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) 46.76%，連續(xù) 3 年持續(xù)上漲，管理面積均值在 2012 年至 2015 年的復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá) 33.90%，管理規(guī)模擴(kuò)張迅速。

中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)百?gòu)?qiáng)企業(yè)管理面積均值情況

　　在物業(yè)管理行業(yè)進(jìn)入跨界融合、創(chuàng)新發(fā)展的大背景下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過(guò)提高績(jī)效，發(fā)展創(chuàng)新業(yè)務(wù)，明顯提升了經(jīng)營(yíng)績(jī)效。行業(yè)百?gòu)?qiáng)企業(yè)在 2015 年實(shí)現(xiàn)的營(yíng)業(yè)收入均值為 5.41 億元，同比增長(zhǎng)達(dá)27.24%；在2015 年實(shí)現(xiàn)的凈利潤(rùn)均值為3,916.93 萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)達(dá)48.99%，凈利潤(rùn)均值在2012 年至 2015年的復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)到 37.61%。

中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)百?gòu)?qiáng)企業(yè)凈利潤(rùn)均值情況

　　截止 2014 年底，全國(guó) 10.5 萬(wàn)家物業(yè)服務(wù)企業(yè)平均管理面積僅為 15.67 萬(wàn)平方米；根據(jù)中國(guó)物業(yè)管理行業(yè) TOP100 研究組發(fā)布的《2016 中國(guó)物業(yè)服務(wù)百?gòu)?qiáng)企業(yè)研究報(bào)告》，行業(yè)百?gòu)?qiáng)企業(yè)在 2014 年底的管理面積總值占全國(guó)物業(yè)管理面積僅為 19.50%，行業(yè)呈現(xiàn)高度分散態(tài)勢(shì)。但近年來(lái)行業(yè)領(lǐng)先企業(yè)快速發(fā)展，行業(yè)集中度逐漸提升。行業(yè)百?gòu)?qiáng)企業(yè)在 2015 年底的管理面積總值占全國(guó)物業(yè)管理面積的28.42%，同比提升 8.92 個(gè)百分點(diǎn)。 在行業(yè)百?gòu)?qiáng)企業(yè)中，2015 年?duì)I業(yè)收入超過(guò) 10 億元的物業(yè)服務(wù)企業(yè)達(dá) 24 家，同比增加9 家，集中化趨勢(shì)明顯。

中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)百?gòu)?qiáng)企業(yè)營(yíng)業(yè)收入分布情況

　　我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)呈現(xiàn)較為顯著的區(qū)域分布差異。 根據(jù)中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)發(fā)布的《2015 全國(guó)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展報(bào)告》，經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)的東部地區(qū)在物業(yè)管理規(guī)模方面走在全國(guó)前列，東部地區(qū)在 2014 年底的管理面積約占全國(guó)管理面積的44.5%，但較 2012 年底下降 2.5 個(gè)百分點(diǎn)；中部地區(qū)物業(yè)管理規(guī)模快速增長(zhǎng)，在2014 年底約占全國(guó)的 23%，較 2012 年底增長(zhǎng) 2.7 個(gè)百分點(diǎn)；西部地區(qū)和東北地區(qū)在 2014 年底分別占全國(guó)的23.8%和 8.7%，與 2012 年底的占比相比基本持平。

　　在企業(yè)數(shù)量方面，東部地區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)數(shù)量遠(yuǎn)高于其他地區(qū)。截止 2014年底，東部地區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)數(shù)量約 4.8 萬(wàn)家，約占全國(guó)的 44.0%；中部地區(qū)約2.5 萬(wàn)家，約占全國(guó)的22.8%；西部地區(qū)約2.8 萬(wàn)家，約占全國(guó)的25.4%；東北地區(qū)約 0.9 萬(wàn)家，約占全國(guó)的 7.8%。

　　綜合來(lái)看，我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)區(qū)域化明顯，但近年來(lái)差距逐漸縮小。

中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)區(qū)域分布情況

　　2015 年底的住宅物業(yè)管理面積占行業(yè)百?gòu)?qiáng)企業(yè)管理面積總值的 71.49%，同比增長(zhǎng) 2.69 個(gè)百分點(diǎn)。此外，住宅物業(yè)近年來(lái)的規(guī)模增長(zhǎng)迅速。行業(yè)百?gòu)?qiáng)企業(yè)在 2015 年底的住宅物業(yè)管理面積達(dá)到 35.45 億平方米，同比增長(zhǎng)60.12%；辦公物業(yè)管理面積為4.41 億平方米，同比增長(zhǎng) 32.94%；工業(yè)物業(yè)管理面積為2.21億平方米， 同比增長(zhǎng)59.57%； 商業(yè)物業(yè)管理面積為 1.98億平方米，同比下降 2.07%。從上面數(shù)據(jù)可以看出，住宅物業(yè)是行業(yè)百?gòu)?qiáng)企業(yè)管理的最主要的物業(yè)業(yè)態(tài)，且在所有物業(yè)業(yè)態(tài)中增長(zhǎng)最為迅速。

　　一方面，住宅仍是房地產(chǎn)增量市場(chǎng)的主力軍。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2015年全國(guó)住宅竣工面積達(dá) 7.38 億平方米，占 2015 年全國(guó)房屋竣工面積 10.00 億平方米的 73.75%。另一方面，由于社區(qū)經(jīng)濟(jì)興起，管理住宅物業(yè)的價(jià)值進(jìn)一步凸顯，行業(yè)百?gòu)?qiáng)企業(yè)的兼并收購(gòu)也以住宅物業(yè)管理項(xiàng)目為主，助推了行業(yè)百?gòu)?qiáng)企業(yè)中的住宅物業(yè)的占比提升。

中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)百?gòu)?qiáng)企業(yè)管理業(yè)態(tài)分布情況

　　在物業(yè)服務(wù)企業(yè)成本構(gòu)成中，人工成本及勞動(dòng)密集的外包業(yè)務(wù)成本為最主要部分。行業(yè)百?gòu)?qiáng)企業(yè)2015 年人工成本、 清潔衛(wèi)生費(fèi)、 秩序維護(hù)費(fèi)、 綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)分別占成本比例為 56.79%、 8.38%、5.08%、2.45%，合計(jì)占比達(dá) 72.70%。

中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)百?gòu)?qiáng)企業(yè) 2015 年成本構(gòu)成情況

　　伴隨物業(yè)管理行業(yè)的擴(kuò)張和升級(jí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)人才的需求不斷提升，從業(yè)人員數(shù)量快速增長(zhǎng)。截止 2014 年底，我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)從業(yè)人員約711.2 萬(wàn)人，較 2012年底的 612.3 萬(wàn)人增長(zhǎng)了約 16.2%。根據(jù)中國(guó)物業(yè)管理行業(yè) TOP100 研究組發(fā)布的《2016中國(guó)物業(yè)服務(wù)百?gòu)?qiáng)企業(yè)研究報(bào)告》，行業(yè)百?gòu)?qiáng)已在 2015 年提供就業(yè)崗位數(shù)量 105.10 萬(wàn)個(gè)；提供外包崗位 38.00萬(wàn)個(gè)，其中絕大多數(shù)為清潔衛(wèi)生、綠化養(yǎng)護(hù)、秩序維護(hù)等崗位，在解決社會(huì)人員就業(yè)發(fā)揮了重要作用。

中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)百?gòu)?qiáng)企業(yè)員工總數(shù)和外包崗位總數(shù)情況

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)積累了規(guī)模巨大的物業(yè)資源、業(yè)主和住戶資源，具備發(fā)展創(chuàng)新業(yè)務(wù)和拓展多種經(jīng)營(yíng)服務(wù)的基礎(chǔ)。行業(yè)百?gòu)?qiáng)企業(yè)在2015 年的多種經(jīng)營(yíng)收入總值為 189.94 億元，均值為 9,044.92 萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)3.94%，占行業(yè)百?gòu)?qiáng)企業(yè) 2015 年?duì)I業(yè)收入的比例為16.73%。

　　2015 年，行業(yè)百?gòu)?qiáng)企業(yè)的社區(qū)服務(wù)收入總值為 70.83 億元，均值為 3,372.78 萬(wàn)元，占多種經(jīng)營(yíng)服務(wù)收入的比例為37.29%。其中，房屋經(jīng)紀(jì)服務(wù)和社區(qū)電商服務(wù)是大部分行業(yè)百?gòu)?qiáng)企業(yè)開(kāi)展多元業(yè)務(wù)的重要方向， 兩者對(duì)應(yīng)的收入在多種經(jīng)營(yíng)收入中的占比分別為6.68%和5.42%。

　　同時(shí)，基于自身技術(shù)優(yōu)勢(shì)和豐富的管理、運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，2015 年行業(yè)百?gòu)?qiáng)企業(yè)顧問(wèn)咨詢服務(wù)收入總值為15.27億元，均值為727.10 萬(wàn)元，占多種經(jīng)營(yíng)服務(wù)收入比為8.04%。

中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)百?gòu)?qiáng)企業(yè)多種經(jīng)營(yíng)服務(wù)收入情況

　　隨著社區(qū)商業(yè)和社區(qū) O2O 模式的興起，物業(yè)服務(wù)越來(lái)越體現(xiàn)立體化模式。

　　目前社區(qū)商業(yè)在我國(guó)還處于發(fā)展階段，占商業(yè)總體規(guī)模比例有限。在未來(lái)商業(yè)服務(wù)將逐步向終端消費(fèi)者靠攏的趨勢(shì)下， 社區(qū)商業(yè)在整體商業(yè)發(fā)展中的占比將繼續(xù)提升，帶動(dòng)社區(qū) O2O 市場(chǎng)規(guī)模擴(kuò)張。社區(qū)O2O是指在社區(qū)場(chǎng)景發(fā)生并完成消費(fèi)的 O2O市場(chǎng)。此處社區(qū)場(chǎng)景指以社區(qū)及以之為核心周邊距離 3-5 公里范圍內(nèi)，滿足社區(qū)居住人群生活需求的商家構(gòu)成的場(chǎng)景。 社區(qū) O2O提供的服務(wù)以滿足居住人群生活需求為主，消費(fèi)形式包括到店服務(wù)及上門(mén)服務(wù)，行業(yè)涵蓋餐飲、社區(qū)零售、洗衣服務(wù)、家政清潔、 美容美發(fā)、 以及社區(qū)觀影及沐浴等休閑服務(wù)行業(yè)。 2015 年我國(guó)社區(qū) O2O 市場(chǎng)規(guī)模達(dá) 304 億元，并將在未來(lái)保持增長(zhǎng)，到 2020 年將達(dá)到 2,234 億元，年復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá) 49%。

2011-2020 年我國(guó)社區(qū) O2O 市場(chǎng)情況

　　在社區(qū) O2O的市場(chǎng)機(jī)遇下， 物業(yè)服務(wù)企業(yè)紛紛建設(shè)或投資社區(qū) O2O方面的服務(wù)平臺(tái)，為業(yè)主和住戶提供更立體化的服務(wù)，如彩生活推出“彩之云”，綠城服務(wù)推出“幸福綠城”，中奧到家推出“愛(ài)到家”，豐富自身為業(yè)主和住戶提供的業(yè)務(wù)類(lèi)型。

物業(yè)服務(wù)企業(yè) APP 服務(wù)平臺(tái)示意圖

　　新技術(shù)應(yīng)用快速增加

　　傳統(tǒng)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)盈利主要依賴物業(yè)服務(wù)費(fèi)收入， 在近年人工成本的不斷上升情況下，面臨盈利困境。隨著機(jī)械化、信息化、智能化等新技術(shù)應(yīng)用的推廣和普及， 物業(yè)服務(wù)企業(yè)一方面通過(guò)新技術(shù)應(yīng)用對(duì)傳統(tǒng)物業(yè)服務(wù)在軟硬件方面進(jìn)行機(jī)械化、信息化、智能化升級(jí)，對(duì)設(shè)備設(shè)施進(jìn)行實(shí)時(shí)全遠(yuǎn)程監(jiān)控、自動(dòng)維護(hù)及節(jié)能改造等，大幅降低企業(yè)管理、運(yùn)作、能耗及物耗方面的成本，實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理成本的有效降低；另一方面通過(guò)高科技手段的引入，使復(fù)雜業(yè)務(wù)和重復(fù)性作業(yè)變得扁平化、 智能化和標(biāo)準(zhǔn)化， 降低企業(yè)人員數(shù)量和勞動(dòng)強(qiáng)度， 降低企業(yè)的人工成本。

　　專業(yè)化分工和服務(wù)治理持續(xù)提升

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過(guò)將基礎(chǔ)業(yè)務(wù)外包，利用專業(yè)服務(wù)公司提供的優(yōu)質(zhì)低價(jià)服務(wù)，實(shí)現(xiàn)專業(yè)化、集約化管理，降低企業(yè)經(jīng)營(yíng)成本的同時(shí)，提升專業(yè)服務(wù)水平。

　　2015 年，行業(yè)百?gòu)?qiáng)企業(yè)中有 169 家將部分基礎(chǔ)業(yè)務(wù)交由專業(yè)外包服務(wù)公司管理，比 2014 年的 159 家上升 6.29%。對(duì)比企業(yè)員工與外包人員數(shù)量來(lái)看，行業(yè)百?gòu)?qiáng)企業(yè)在2015年外包員工數(shù)為38 萬(wàn)人，占一線員工3的 26.55%，同比增加了 10.07 萬(wàn)人，增幅達(dá)到 36.05%。

　　行業(yè)百?gòu)?qiáng)企業(yè)充分利用外包公司的專業(yè)化優(yōu)勢(shì)， 把人員需求較多且技術(shù)含量低的業(yè)務(wù)外包，集中精力提升核心業(yè)務(wù)水平。同時(shí)，專業(yè)化分工實(shí)現(xiàn)了服務(wù)實(shí)施和監(jiān)督的分開(kāi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)基于自身專業(yè)判斷，對(duì)外包公司的服務(wù)質(zhì)量作出客觀評(píng)價(jià)，以良性互動(dòng)和評(píng)價(jià)機(jī)制促進(jìn)服務(wù)治理水平持續(xù)提升。

　　兼并收購(gòu)加快，優(yōu)化行業(yè)資源配置

　　隨著我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)增速趨緩，新增物業(yè)資源增速也將逐漸減慢，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)重點(diǎn)將從新增物業(yè)資源轉(zhuǎn)向已有的存量物業(yè)資源。

　　近年來(lái)，物業(yè)管理行業(yè)兼并收購(gòu)節(jié)奏不斷加快。在 2015 年總計(jì)收購(gòu) 200 余家物業(yè)服務(wù)企業(yè)，收購(gòu)物業(yè)管理面積總計(jì) 3.85 億平方米， 占百?gòu)?qiáng)企業(yè)全年新增管理面積總量 17.41 億平方米22.11%，成為行業(yè)百?gòu)?qiáng)企業(yè)管理規(guī)模迅速擴(kuò)大的重要途徑。優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)行業(yè)進(jìn)行兼并收購(gòu)，將減少行業(yè)的無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)，提升行業(yè)的服務(wù)水平和質(zhì)量，優(yōu)化行業(yè)資源配置。

　　創(chuàng)新加速行業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)

　　物業(yè)顧務(wù)企業(yè)將通過(guò)與互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)和高端設(shè)備管理技術(shù)的融合， 探索和創(chuàng)新服務(wù)和管理模式，改造和提升企業(yè)組織管理架構(gòu)，積極發(fā)現(xiàn)新興服務(wù)領(lǐng)域和業(yè)態(tài)，通過(guò)跨領(lǐng)域資源整合，向智慧型的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)。我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)已有超過(guò) 30 年的發(fā)展歷史，至今積累了規(guī)模巨大的物業(yè)資源、業(yè)主和住戶資源。優(yōu)秀的物業(yè)服務(wù)企業(yè)整合社區(qū)各類(lèi)資源，通過(guò)“互聯(lián)網(wǎng)+”等手段構(gòu)建社區(qū)生態(tài)圈具備發(fā)展成為現(xiàn)代社區(qū)綜合服務(wù)商的巨大空間和基礎(chǔ)。

物業(yè)管理行業(yè)構(gòu)建“社區(qū)生態(tài)圈”示意圖

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)所擁有的社區(qū)客戶資源和規(guī)范的運(yùn)作模式是其他行業(yè)所不具備的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，越來(lái)越受到資本市場(chǎng)的關(guān)注和認(rèn)可。以彩生活在 2014 年于香港上市為標(biāo)志，我國(guó)物業(yè)服務(wù)企業(yè)首次登陸資本市場(chǎng)。目前，已有彩生活、中海物業(yè)、中奧到家、綠城服務(wù)等物業(yè)服務(wù)企業(yè)在香港上市，已有 30 家物業(yè)服務(wù)企業(yè)在全國(guó)中小企業(yè)股份轉(zhuǎn)讓系統(tǒng)掛牌。根據(jù)中信建投證券研究報(bào)告《社區(qū) O2O：萬(wàn)億市場(chǎng)空間，得家庭者得天下》，截至 2015 年 6 月，美國(guó)上市從事地產(chǎn)服務(wù)的公司共有61 家。其中，最大的地產(chǎn)服務(wù)提供商世邦魏理仕（CBRE）的總市值為 100 億美元左右。資本市場(chǎng)促進(jìn)了優(yōu)秀的物業(yè)服務(wù)企業(yè)快速發(fā)展，使得物業(yè)管理行業(yè)加快優(yōu)勝劣汰，減少無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)，優(yōu)化資源配置，實(shí)現(xiàn)良性快速發(fā)展。