人口結(jié)構(gòu)和家庭結(jié)構(gòu)的變化在邏輯上會(huì)影響住房需求和房地產(chǎn)市場(chǎng)。例如結(jié)婚和家庭分裂會(huì)帶來(lái)住房需求擴(kuò)張，上海戶籍人口的家庭戶數(shù)從2000年的475.7萬(wàn)戶增加到2013年的527.52萬(wàn)戶，考慮外來(lái)常住人口，城市的家庭戶數(shù)量保持著增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。上海每年登記結(jié)婚的人口從2000年以來(lái)總體呈現(xiàn)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，從每年9.3萬(wàn)對(duì)左右增加到14萬(wàn)對(duì)左右（2008）。雖然我們的研究表明，人口因素對(duì)當(dāng)下房地產(chǎn)和住房市場(chǎng)的影響忽略不計(jì)，但值得引起關(guān)注的是房地產(chǎn)和住房市場(chǎng)發(fā)展所引發(fā)的人口學(xué)后果。

　　生育率下降和不婚率上升

　　住房市場(chǎng)發(fā)展過(guò)快首先可能進(jìn)一步帶來(lái)生育率下降和不結(jié)婚率上升。住房是家庭再生產(chǎn)的基本條件，極高的住房?jī)r(jià)格增加了婚姻和生育的成本，使得青年人口推遲結(jié)婚決策和生育決策。特別是文化習(xí)慣上，人們往往將購(gòu)房作為婚姻的必需品，使得收入和儲(chǔ)蓄相對(duì)較低的青年人口往往推遲婚姻和生育、甚至實(shí)際上沒(méi)有了婚姻的能力。城市中同居現(xiàn)象的增加一方面受到青年人口個(gè)人主義行為方式的影響，另一方面也受到住房成本過(guò)高無(wú)法結(jié)婚的影響。上海城市戶籍人口的總和生育率已經(jīng)下降到1.01（2013年），六普數(shù)據(jù)的常住人口總和生育率為0.8（2010年），特大城市的極低生育率的重要原因之一，是住房增加了結(jié)婚和生育成本，婚姻率較低、不婚率的提高、生育意愿下降，都會(huì)相應(yīng)降低生育率。因此，目前雖然全面放開(kāi)了二孩，但實(shí)際上城市人口仍然具有極低的生育率，甚至連生育第一孩的意愿都在下降，更不用說(shuō)是第二孩了。

　　“啃老族”出現(xiàn)

　　與住房市場(chǎng)降低結(jié)婚率和生育率相聯(lián)系，家庭生活中的“啃老族”現(xiàn)象開(kāi)始出現(xiàn)。成年子女長(zhǎng)期和父母共同居住，也是因?yàn)楠?dú)立居住具有更高的成本，所以通過(guò)家庭內(nèi)部的住房共享來(lái)應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)住房市場(chǎng)的壓力。而父母辛苦為子女提供住房貨幣支持，本身也損害了老年人口的生活福利。

　　對(duì)于不擁有住房產(chǎn)權(quán)的老年人口來(lái)說(shuō)，住房市場(chǎng)價(jià)格過(guò)高和家庭住房面積受到限制，增加了老年人口機(jī)構(gòu)養(yǎng)老的意愿。家庭住房的限制，使得家庭養(yǎng)老的能力在城市中越來(lái)越受到削弱，會(huì)使城鎮(zhèn)化過(guò)程中的機(jī)構(gòu)養(yǎng)老需求將下繼續(xù)得到增長(zhǎng)。

　　住房成為中老年人的投資標(biāo)的

　　從另一個(gè)方面看，住房成為了中老年人口為老年生活所投資的一種資本品。擁有住房的老年人口希望利用其增值的住房?jī)r(jià)值來(lái)支付其老年的生活，住房市場(chǎng)的上漲鼓勵(lì)中老年人口將住房作為一種未來(lái)養(yǎng)老的投資。這進(jìn)一步強(qiáng)化了人口對(duì)住房的需求，出現(xiàn)了因?yàn)轲B(yǎng)老而購(gòu)買住房、因?yàn)樽优�教育而�?gòu)買住房的怪現(xiàn)象。住房按揭作為一種金融產(chǎn)品在不斷老齡化的城市中可能具有更大的市場(chǎng)。但是住房作為資本品的家庭投資，本身會(huì)削弱了人口的消費(fèi)和生活福利。同時(shí)作為一種金融產(chǎn)品，住房市場(chǎng)的波動(dòng)性會(huì)給老年人口生活和金融機(jī)構(gòu)的產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn)帶來(lái)巨大風(fēng)險(xiǎn)。在一個(gè)老齡化社會(huì)中，老齡化會(huì)降低住房需求，而老齡化過(guò)程中人口還希望通過(guò)住房來(lái)實(shí)現(xiàn)養(yǎng)老，本身就是一種邏輯上悖論。對(duì)以房養(yǎng)老的過(guò)度提倡，可能帶來(lái)老年人口財(cái)富被住房市場(chǎng)洗劫一空的風(fēng)險(xiǎn)。

　　強(qiáng)化了流動(dòng)人口帶來(lái)公共服務(wù)的壓力

　　在住房市場(chǎng)的人口學(xué)影響中，我們也看到住房市場(chǎng)發(fā)展對(duì)于人口空間分布也產(chǎn)生影響。不僅是城市人口因?yàn)榈貎r(jià)的不同帶來(lái)了空間的分化，強(qiáng)化了空間的不平等和空間隔離。同時(shí)，由于城市郊區(qū)具有相對(duì)較多的土地資源，較低的土地價(jià)格和住房?jī)r(jià)格，推動(dòng)了新增的土地項(xiàng)目主要在城市郊區(qū)，因此帶動(dòng)了人口分布向郊區(qū)和新城轉(zhuǎn)移。住房建設(shè)的增量和增幅都主要集中在郊區(qū)和新城地區(qū)，城市住房存量的增幅和人口增長(zhǎng)的增幅有相當(dāng)限制的一致性，因此住房市場(chǎng)的發(fā)展實(shí)際上促進(jìn)了人口空間的郊區(qū)擴(kuò)散。在人口郊區(qū)擴(kuò)散而經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)并沒(méi)有充分轉(zhuǎn)移的情況下，則會(huì)加劇了城市交通通勤的壓力，增加了交通碳排放，降低了城市系統(tǒng)運(yùn)行的效率。需要看到，由于郊區(qū)和新城的土地價(jià)格和住房?jī)r(jià)格相對(duì)較低，帶來(lái)了弱勢(shì)群體被逐步擠壓到城市邊緣的地方，特別是公共服務(wù)資源的空間配置和人口分布不匹配，帶來(lái)郊區(qū)和新城地區(qū)人口公共服務(wù)的更加不均等，損害了城市空間發(fā)展的平衡性。由于流動(dòng)人口主要集中在城市的郊區(qū)，所以進(jìn)一步強(qiáng)化了流動(dòng)人口帶來(lái)公共服務(wù)的壓力，而其是指是在城市邊緣地區(qū)的公共服務(wù)供給不足和社會(huì)服務(wù)不平等。

　　降低了城市對(duì)人才的吸引力

　　過(guò)高的住房市場(chǎng)價(jià)格也增加了城市生活的成本以及商務(wù)發(fā)展的成本，限制了城市對(duì)人才的吸引力，降低了城市經(jīng)濟(jì)的競(jìng)爭(zhēng)力。似乎房地價(jià)格越高，其投資盈利水平提高，會(huì)鼓勵(lì)人們的投資。但在另一方面，由于住房市場(chǎng)成本增高，使得城市更不適宜居住，會(huì)弱化了技術(shù)人才移民和投資移民的增長(zhǎng)。減少了城市的經(jīng)濟(jì)創(chuàng)新活動(dòng)，也實(shí)際上降低了城市人才集聚的能力。如果我們考慮到目前即使是碩士或者博士都很難在上海得到城市的戶籍，這些由于較高教育程度具有更大流動(dòng)能力的精英人口，可能更容易從居住成本較高的城市流失。因此房?jī)r(jià)過(guò)高，在鼓勵(lì)了投資和投機(jī)的同時(shí)，會(huì)使得上海精英向國(guó)外移民的趨勢(shì)有所增長(zhǎng)。而城市在人才集聚中也顯然面臨過(guò)高的土地和住房?jī)r(jià)格，降低了其遷移的收益預(yù)期，會(huì)減弱其遷移決策，從而對(duì)于吸引人才表現(xiàn)出不利影響。實(shí)際上以教育程度指標(biāo)來(lái)看上海在全國(guó)的人才優(yōu)勢(shì)相對(duì)是下降的。

　　城市希望通過(guò)提高的住房?jī)r(jià)格來(lái)吸納精英和驅(qū)趕社會(huì)低端的人口，但實(shí)際上較高教育程度人口的流動(dòng)性更強(qiáng)，住房市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)對(duì)其影響更為敏感，他們?cè)谧》績(jī)r(jià)格衡量中覺(jué)得難以實(shí)現(xiàn)足夠的市場(chǎng)回報(bào)率，就有可能離開(kāi)城市。而反而是社會(huì)低端的人口本身居住條件已經(jīng)很差，并不太受住房和福利制度的約束，即使住房市場(chǎng)價(jià)格提高，他們也會(huì)想法發(fā)通過(guò)蟻居、群租等方式留在上海，因此高房?jī)r(jià)可能還進(jìn)一步不利于人口人才結(jié)構(gòu)的改善。實(shí)際上不是通過(guò)高住房成本來(lái)將低端人口排斥出去（且不論這個(gè)想法背后的道德問(wèn)題），而是低低住房成本會(huì)吸納人才，高住房成本實(shí)際上是排斥了人才的集聚。

　　住房對(duì)人才成長(zhǎng)的另一個(gè)問(wèn)題是，如果住房構(gòu)成了人才發(fā)展和成長(zhǎng)的重要負(fù)擔(dān)，將會(huì)削弱了人口創(chuàng)新和投資的冒險(xiǎn)精神。如果青年都成為了房奴，創(chuàng)新發(fā)展就顯得沒(méi)有希望。因此不是所謂的“有恒產(chǎn)者則有恒心”，而是“作房奴者則無(wú)創(chuàng)新”。住房投機(jī)吸納了人們的興趣，會(huì)使得城市相關(guān)產(chǎn)業(yè)、社會(huì)各個(gè)階層將發(fā)展努力聚焦在房地產(chǎn)，帶來(lái)財(cái)富分配的失衡，不利于人才創(chuàng)新和發(fā)展能力的充分提升。

　　總之，人口總量和結(jié)構(gòu)變化在長(zhǎng)期上影響城市住房和房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，但是在短期上各種人口增長(zhǎng)影響房?jī)r(jià)、家庭戶數(shù)量增加帶來(lái)剛需，都是為解釋房?jī)r(jià)而解釋房?jī)r(jià)的牽強(qiáng)附會(huì)的原因。我們更應(yīng)看到，住房和房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展造成城市的宜居性下降，帶來(lái)低生育率的強(qiáng)化，帶來(lái)青年人口、新婚家庭、老年人口和移民的住房負(fù)擔(dān)增加，降低了人們的生活福利。住房是城市生活的第一需要，過(guò)高的住房和居民生活壓力會(huì)通過(guò)影響人口出生、遷移、結(jié)構(gòu)變化和分布的變化，從而影響城市發(fā)展的活力。