本期對話嘉賓：李鐵

　　李鐵，研究員、博士生導師、國務院特殊津貼專家, 現任國家發展改革委城市和小城鎮改革發展中心理事長、首席經濟學家、智慧城市發展聯盟理事長。曾在中共中央農村政策研究室、國家經濟體制改革委員會、國務院經濟體制改革辦公室等單位任職。

　　他多次參與中央有關城鎮化、農村政策的文件和中央主要領導講話起草。主持了中國城鎮化發展戰略、促進城鎮健康發展的城鎮規劃研究、城鎮化進程中的人口遷移政策等一系列重大研究項目。

　　高房價、交通擁堵等問題成為每個生活在大城市中的人共同面臨的問題。

　　近日，中國城市和小城鎮改革發展中心主任李鐵接受了新京報記者的專訪。李鐵認為，北京房價不會降，13億人口在撐著房價，除此之外還有海外人口，并且高收入人群增加進一步支撐北京房價。

　　“自住型商品房、公租房并不能完全解決住房需求，促進北京周邊中小城鎮的發展才是解決中低收入群體居住問題之道，這就需要軌道交通的完善。”李鐵說。

　　而對于近期多地興起的特色小鎮熱，李鐵也有他的擔心和提示，要“避免打特色小鎮的名義搞房地產開發”。

　　“全國13.7億人支撐北京房價”

　　新京報：怎么看今年以來北京房價的漲勢?

　　李鐵：北京的房價是不可能降的，因為北京可以輻射到全國，是全國13.7億人口在撐著北京的房價，除此之外還有海外人口。

　　而且，只要中國經濟增長，高收入人口就會增加，這些人置業首選自然是一線城市，這是一種規律。有如此多的人口和不斷增加的高收入人口支撐，北京的房價就下不來。

　　和有700萬人口的香港比較，來自全中國全世界的富人都在香港買房，所以它的房價很高，這其中大多是全球華人的富人.這些華人也會轉移到公共服務水平相對較高的上海、北京、深圳等城市安家，雖然我們現在也在控制他們的購房資格，但是不等于永遠能夠控制他們購買住房的資格。

　　北京的房價不可能降的主要原因，是因為它的公共服務優越性遠遠高于中國其他城市。而且現在北京的房價僅僅是香港房價的1/2.5，即使中國經濟增長放緩了，北京的房價也不會降下來。因為只要經濟繼續增長，中高收入人口也會增加，還是會推動北京的房價升高。

　　新京報：但作為直轄市重慶的房價一直不算高，很多人討論重慶模式，有可借鑒之處嗎?

　　李鐵：重慶雖然是直轄市，但畢竟只是二三線城市，它的房價不漲和政府采取措施以及所謂的模式關系不大。

　　因為重慶轄區只有3600萬人口，除了重慶市主城區的經濟較為發達之外，轄區經濟發展水平十分落后，人口規模少，沒有足夠多的高收入人口在重慶買房，是重慶市現在房子賣不出去的主要原因，更不要談房價上漲了。

　　其實現在我們面臨的是一方面一線城市和少數二線城市房價上漲，而另一方面很多三四線城市的房子大量積壓賣不出去，兩類情況并存，后者情況嚴重的多，但是并沒有得到媒體的持續關注。

　　因為我們有影響力的媒體都在一線城市，高房價和媒體記者自身的利益相關，導致我們更多地關注了高房價，忽視了房地產嚴重積壓的現狀。

　　新京報：所以你傾向于認為北京房價其實沒有泡沫?

　　李鐵：對。只要中國經濟增長，就會有更多高收入水平人口的增加。即使采取大量的政策措施彌補收入水平的差距，還是不能阻礙高收入人口的增加。

　　高收入人群擔心貨幣貶值而不愿意把錢存到銀行;直接投資中小企業等實體經濟的市場環境尚不完善，而投股票風險高還需要長時間的技術操作，因此土地、房子是最穩定的投資選擇。

　　因此自然資源好或者公共服務好的城市就成為投資房地產的重要選擇。北京、上海和深圳等地房地產價格未來還會有較大的上漲空間，指望下降是不可能的。

　　“促進北京周邊中小城鎮發展的關鍵是發展軌道交通”

　　新京報：最近政府推出自住房商品房、公租房，對穩定房價會起到一定作用嗎?

　　李鐵：首先要看這些自住型商品房能不能滿足需求。

　　第二，目前的自住型商品房還是優先戶籍人口，即使是戶籍人口也有這強大的購買能力，而北京市提供給戶籍人口的中低檔住房并不多。何況現在北京約有2150萬常住人口，加上流動人口的話實際每天在北京的人口還會更多。

　　大量白領其實不一定是戶籍人口，但高房價讓他們買不起房。他們會形成強烈的社會輿論來影響政府調整決策，但公租房的供給速度遠遠低于這種需求。

　　第三，新建公租房的選擇空間很多已經到了六環外，而六環外由于要限制外來人口等原因，土地批租的速度和公租房供給速度大大低于市場需求。

　　所以公租房的出現一直壓制不住這種解決住房需求的輿論呼聲，這不是經濟問題而是社會問題。政府調整房價、限制購房來穩定房價上漲，實際是平衡社會輿論，但是既不能解決北京主城區未來房價上漲的趨勢，同時又沒有及時采取政策措施提供充足的中低檔住房。因此面臨著兩難。

　　新京報：那么中低收入人群的住房問題如何解決?

　　李鐵：不要想象中低收入人群能通過政府壓低價格在主城區買到一套理想的住房，那種時代已經過去了。如果這樣做等于給享受這類住房的人送錢。

　　最好的辦法是促進北京周邊中小城鎮的發展，通過周邊中小城鎮的發展來疏解主城區的壓力，這樣才能更好地使北京交通擁堵、房價飆高以及政府公共服務和基礎設施供給不足等矛盾得到緩解。

　　新京報：國際上有何經驗借鑒?

　　李鐵：放眼國際大都市，東京、紐約、倫敦、巴黎這些城市周邊還有無數個小城市，但北京周邊二十萬人左右的大鎮只有北七家一個。

　　中國特大城市周邊的中小城鎮發展非常弱小，原因就是交通不暢，政策不順。要及時調整政策，通過發展北京周邊軌道交通來促進中小城鎮的發展。

　　過去興建的交通體系和基礎設施是以高收入為主導的城際交通體系，例如特大城市周邊的高速公路網，也就是給有車族來塑造城市間的交通。

　　而很多發達國家城市的周邊交通體系是靠軌道交通來支撐的，軌道交通承載人口多，會大大緩解高速公路的壓力。

　　“警惕‘特色小鎮’帶來房地產過分膨脹”

　　新京報：你最近警示說，避免打“特色小鎮”名義搞房地產開發，為什么會有這樣的擔憂?

　　李鐵：我們現在注意到，很多地方在學習特色小鎮經驗的時候，先把房地產商引進去以產業園模式來發展特色小鎮，這違背了有關領導當初調研并鼓勵特色小鎮發展的初衷。

　　特色小鎮是有關領導去浙江調研幾個互聯網小鎮、襪子小鎮、金融小鎮等，寫了一篇調查報告，在報告中對浙江省政府支持特色發展的政策給予充分肯定，也希望全國各地學習這種經驗。

　　特色小鎮依賴于特色小產業，這些產業的經營主體每年的收入不是很高，但能滿足創業的基本需求。

　　產業基地本該是在低成本的條件下形成的，例如國際上像比爾蓋茨、喬布斯當年都是在一個廢舊的車庫開始創業。在高成本的條件下創業對于大多數創業者來說幾乎不可能的。

　　只有到小鎮發展才能通過低成本形成產業聚集，形成發展特色。大城市發展不了的原因是初始成本過高，不論是創業成本、租賃住房成本、消費成本和管理成本都遠遠高于周邊的小鎮。

　　小城鎮的管理成本、消費成本低，收入的標準也低，所以有利于創業。這個規律也符合產業聚集的規律。而按照房地產商開發的模式，則會大大抬高成本，不可能形成特色產業和經營人才的聚集。

　　另一方面，把房地產商引入以后，這些做特色小產業的人很有可能就會轉向做房產投資。

　　新京報：本來特色小鎮是服務于實體經濟的，但現在變味了?

　　李鐵：一般特色小鎮要發展幾年十幾年才能形成規模，現在兩三年就想打造出一個特色小鎮的樣子，把它變成新一輪的政績工程。

　　實際上所有三四線城市都是按照這種軌跡發展的，先招商、補償地產，然后發展地產，導致現在三四線房產都存在嚴重積壓。現在在這些地方拿地成本高了，價格也升值了，房子賣不出去，于是就打著“特色小鎮”的旗號到新的地方再繁衍一輪新的地產。

　　我覺得這樣下去結果恐怕不會像預期想象得那么好。

　　新京報：從以往特色小鎮發展中能吸取什么樣的經驗?

　　李鐵：特色小鎮之所以在浙江發育是基于八十年代浙江、江蘇、廣東開始形成的一批市場，比如橋頭的鈕扣市場，低壓電器市場還有各種汽配市場，這些市場慢慢形成了特色小鎮。有的地方還形成了特別大的城市，像義烏就從小商品市場發展成了大城市。所以說這些城鎮有它的歷史根源和發展軌跡。

　　特色小鎮的產業形成是在低成本的條件下發展的，沒有一個小鎮是因為房產商的帶動發展起來的。一個小投資者和能人到一個小城鎮或者自己生活的城鎮興辦一種產業、一個作坊，或者搞一個創意工廠。經營好的一年能收入幾萬或十幾萬，對于創業者來講這樣已經很高了，幾年下來像滾雪球一樣越積越多。

　　可是一旦地產商進去了以后，他倒一套房子就能賺很多的錢，那誰還能兢兢業業地去搞特色產業。實體經濟被房地產沖擊就是因為房地產的利潤太大，而實體經濟成本大幅度提高，就沒有人愿意做實體經濟了。

　　“北京城里房子太貴，早搬到大興了”

　　“你關注到了特色小鎮的新情況嗎?你要是有準備，我們就聊聊”，一見面，李鐵就對新京報記者拋出了這個問題，他很擔心特色小鎮再次成為政績工程，進而引發新一輪的房地產盲目開發熱。

　　距離上次新京報記者在天津達沃斯論壇上專訪李鐵不到半年，樓市依然熱度不減，而北上廣深樓市也經歷了各種變局。對于北京樓市，李鐵的視角是置于整個城市發展的角度。

　　對于熱議的房價問題，李鐵爽朗一笑說，北京的房價不會降，他也曾和記者調侃說自己也早就搬到了大興，城里房價太高。

　　北上廣深的高房價成為一個時代的話題，李鐵在采訪中對此毫不諱言，并樂于分享他解決問題的藥方。李鐵到訪過很多國家，并研究發達國家城鎮化中出現的問題和解決之道。

　　這次和上次，他都不忘把北京與東京等大都市比較，感嘆北京周邊20萬以上人口的小鎮太少，這樣不利于疏解大城市病帶來的種種問題。

　　作為在北京工作生活多年的學術型官員，李鐵對北京城市的觀察細致到動物園批發市場的形成、遷出。在他看來，外來旅游人口中低端消費的存在催生了動物園批發市場，遷出不能只是低端產業的遷出，而要和人們的生活需求相結合。

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