從國際上來看，空置面積和空置率是衡量房地產風險更為重要的指標，至于待售面積，則是有中國特色的一個指標。

　　整個中國房地產市場完全成了諾貝爾經濟學獎獲得者阿克洛夫所講的檸檬市場，虛假信息大量存在，真正有價值的信息根本沒有立足之地。

　　空置率這個數字之所以秘而不宣，更多的是因為這個數字的確比我們想象的要大。

　　中國住房的空置面積，一直是一個難解之謎。

　　空置面積盡管是衡量房地產風險的重要指標之一，但其實一直沒有納入中國官方的統計體系。2010年，在改進房地產領域的統計方法后，引進了"待售面積"的概念。國家統計局新聞發言人當時解釋"待售面積"和"空置面積"這兩個概念的不同時說，待售面積主要是指房地產開發企業已竣工商品房中至報告期尚未售出或出租的面積，而空置面積是指已經售出后住房處在閑置無人居住狀態的面積。

　　按照國家統計局的解釋，"待售面積"指的是報告期末已竣工的可供銷售或出租的商品房屋建筑面積中，尚未銷售或出租的商品房建筑面積。很顯然，這個"待售面積"只能說明目前開發商還有多少房子沒有賣出去或者租出去，并沒有包括賣出去的房子有多少沒有人住。而老百姓所言的"空置面積"，除了統計局公布的"待售面積"之外，更重要的是已經賣出去的房子有多少閑置或者浪費，這才是衡量住房投機因素的重要指標。對于空置面積這個指標，盛來運當時表示，目前國家統計局還不能計算出空置率指標。至于計算不出來的原因，統計局的說法是無法確定什么樣的房子算空置的。

　　正因為沒有統一的標準，所以，多年來，圍繞中國究竟有多房子空置這個問題，演化出了很多版本的說法：

　　其一，2012年，北京市公安局的一個數據報道引發了關注。報道說：2012年3月31日，北京市公安機關組織開展了實有人口基礎信息大調查百日專項工作。北京市公安局人口管理總隊表示，目前已核對流動人口信息725.5萬人，標注出租房屋139萬戶，核對空置房屋381.2萬戶。于是，北京市空置房屋有380萬套的說法不脛而走。380萬套，按照三口之家，足夠1000多萬人居住。

　　其二，2015年，前國際貨幣基金組織副總裁朱民在IMF2015春季年會期間表示，"目前中國樓市的首要問題是空置率太高，空置面積達10億平方米。"由于筆者后來也沒有看到這個報告的完整版，所以無從知道10億平米的空置面積是如何計算出來的。10億平米其實不算一個很大的數字，2015年房地產銷售面積為13億平，不到一年的銷量，倒不算可怕。

　　其三，2014年，西南財經大學發布的一份關于中國城鎮住房空置率的調研報告提出，我國有大量城鎮住房處于閑置狀態。2013年我國城鎮住宅市場的整體空置率達22.4％。據此估算，全國城鎮空置房為4898萬套。這個報告當年引發了房地產行業人士的反駁，認為這個數字非常不嚴謹，中國不可能有高達20%以上的住房空置。

　　因為沒有統一的標準，在學術研究上又缺乏相應的數據做參照，官方除了統計意義并不大的"待售面積"，并沒有完善住房空置面積的統計標準，從而使得住房空置率真正成了誰也說不清楚的謎。

　　從國際上來看，空置面積和空置率是衡量房地產風險更為重要的指標，至于待售面積，則是有中國特色的一個指標。用這個指標來衡量中國住房庫存，顯然存在嚴重的誤導。去年年底，中央提出房地產去庫存，但官方統計全國"待售面積"不過7億多平，差不多是半年的銷售量。如果用待售面積衡量庫存，庫存根本就不是什么問題。既然住房空置面積對于衡量房地產市場的供求關系和測試房地產市場的投機狀況至關重要，有關部門有義務對該數據進行科學的統計。從國外的情況看，雖然沒有空置率的具體指標設置，在空置率的定義上也沒有統一的標準，但很多國家都會對住房空置情況進行統計，美國人口統計局更是對美國每年的住房空置率進行評估。

　　中國房地產市場多年之所以政策亂動、市場亂動，人們對房價的解讀也是千差萬別，關鍵原因就在于包括空置率在內的這些統計數據的缺乏。在2016年房價經歷又一次大漲之后，在對中國房地產市場的風險進行評估的時候，我們發現，過去多年缺失的一些基本的數據，到現在仍然搞不清楚。

　　其實，空置率的數字迷局只是中國房地產市場信息混亂的表象之一，縱觀中國的房地產市場，數據的混亂和虛假可謂觸目驚心。在官方缺乏科學權威的統計指標的情況下，一些在房地產市場帶有利益的中介機構趁勢獲得了中國房地產市場的信息發布權，由于利益因素作祟，數據的真實性和權威性禁不住考驗，整個中國房地產市場完全成了諾貝爾經濟學獎獲得者阿克洛夫所講的檸檬市場，虛假信息大量存在，真正有價值的信息根本沒有立足之地。

　　就住房的空置面積而言，政府設置該統計指標，并定期發布該指標不僅有利于高層的決策，也有利于民眾對房價的理性判斷。在政府"喪失"真實數據發布的情況下，不僅民眾，甚至政府的決策都隨著相關利益團體發布的虛假數據而翩翩起舞，這也在一定程度上說明了中國房地產宏觀調控政策總難見效的真正原因。筆者多年來研究房地產，對于空置率這個數字也是很頭疼。但是，常識告訴我，這個數字之所以秘而不宣，更多的是因為這個數字的確比我們想象的要大。住房空置不僅僅是三四線城市存在，一線城市這種情況也存在。以上舉的幾個例子，其實我更傾向于北京市公安局的那個數字，也就是，北京這樣的城市，長期空置的房子預計足夠1000萬人居住，其他城市的情況如何，更可以想象了。