距離國(guó)慶假日期間各地密集推出樓市調(diào)控政策已經(jīng)滿月，隨著調(diào)控的逐漸加碼，一些明顯的變化已經(jīng)發(fā)生。

　　曾經(jīng)以110億元價(jià)格摘得上海地王的融信中國(guó)(03301.HK)股價(jià)持續(xù)下跌，幾乎較兩個(gè)月前的高點(diǎn)腰斬，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新公布的15個(gè)城市新建商品房?jī)r(jià)格悉數(shù)出現(xiàn)下跌。地王們還好嗎？

　　地王股價(jià)暴跌 評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)唱空高負(fù)債房企

　　昨天在香港主板上市的融信中國(guó)股價(jià)盤中跌破6港元，盤中總市值跌破80億港元，創(chuàng)下近期新低。以自9月份創(chuàng)下9.8港元的高點(diǎn)計(jì)算，短短兩月時(shí)間，其最大跌幅已經(jīng)達(dá)到四成。

　　今年8月17日，融信中國(guó)以總價(jià)約110億元拍下上海靜安一地塊，震驚業(yè)界；成為上海新的總價(jià)地王。在這之前融信中國(guó)已經(jīng)多次出手耗資300多億在上海、杭州等地屢屢“封王”。

　　融信中國(guó)的高負(fù)債一直受到詬病，今年初赴港上市后負(fù)債率有所降低，但依然保持在高位。財(cái)報(bào)顯示：截至今年上半年，融信中國(guó)的總負(fù)債高達(dá)488.95億元，其資產(chǎn)負(fù)債比率高達(dá)90%。而當(dāng)前融信中國(guó)的總市值折合成人民幣僅70多億元。

　　另一家在此前遭主要股東減持的地產(chǎn)巨頭——龍湖地產(chǎn)股價(jià)走勢(shì)也相當(dāng)疲弱。今年9月上旬，龍湖主要股東佳辰發(fā)展減持龍湖股份，套現(xiàn)金額約18億港元。當(dāng)前龍湖的股價(jià)已經(jīng)較減持前的高點(diǎn)下跌超過(guò)兩成。

　　之前頻繁出手拿地和并購(gòu)的融創(chuàng)也不平靜。近日，評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)給予了融創(chuàng)中國(guó)負(fù)面展望；主要原因是，融創(chuàng)中國(guó)的盈利能力較低以及利息覆蓋率偏弱。且這一情況在未來(lái)12至18個(gè)月內(nèi)取得明顯改善的可能性不大。通俗的說(shuō)，就是負(fù)債高，利息支出太多。

　　今年前三個(gè)季度，地王頻出。而國(guó)慶之后房地產(chǎn)金融政策的收緊，讓高負(fù)債的地王們壓力倍增。

　　為房企供應(yīng)天量資金的債券市場(chǎng)，大門正在收緊。近日，上交所和深交所分別發(fā)布了《關(guān)于試行房地產(chǎn)、產(chǎn)能過(guò)剩行業(yè)公司債券分類監(jiān)管的函》，監(jiān)管函明確規(guī)定房地產(chǎn)企業(yè)的公司債券資金不得用于購(gòu)置土地。

　　根據(jù)Wind數(shù)據(jù)計(jì)算：截至今年10月底，房企發(fā)行的公司債規(guī)模已高達(dá)7877.24億元，而去年同期的發(fā)行額僅為2956.18億元，相比增加了一倍有余。之前很多來(lái)自債券市場(chǎng)的資金實(shí)際上被通過(guò)各種方式用來(lái)支付土地款，債券市場(chǎng)天量廉價(jià)的資金被看成是催生地王的一大推手。

　　調(diào)控層層加碼 一二線房地產(chǎn)市場(chǎng)交易冷卻

　　國(guó)慶假日期間各地掀起的調(diào)控風(fēng)暴正在全方位加碼。

　　今年十一期間，北京率先推出樓市調(diào)控新政；在此前后，近20個(gè)城市也推出了各式樓市限購(gòu)限貸政策。政策出臺(tái)后，北京、深圳等地集中對(duì)在售商品房項(xiàng)目和房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行執(zhí)法檢查。通過(guò)查處捂盤惜售、哄抬房?jī)r(jià)等行為頻繁“秀肌肉”。

　　此后央行一系列收緊房地產(chǎn)資金的動(dòng)作，顯示出這一輪各地的調(diào)控代表更高層的意志。

　　根據(jù)公開(kāi)報(bào)道：10月中旬，央行召集5家國(guó)有大行和12家股份制商業(yè)銀行相關(guān)負(fù)責(zé)人開(kāi)會(huì)，討論房地產(chǎn)信貸形勢(shì)。其后，央行上海總部約談25家中資商業(yè)銀行，要求繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行限貸政策，防止變相放松要求、打政策擦邊球的情況，切實(shí)防范各類資金違規(guī)流入土地市場(chǎng)。

　　在一系列樓市調(diào)控下，一線城市和部分二線城市房?jī)r(jià)上漲的趨勢(shì)已經(jīng)改變，至少統(tǒng)計(jì)數(shù)字如此。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，10月上半月，公布的15個(gè)城市房?jī)r(jià)悉數(shù)出現(xiàn)環(huán)比下跌。其中北京環(huán)比下跌3.7個(gè)百分點(diǎn)，上海環(huán)比下跌2.5個(gè)百分點(diǎn)。而在此前，北京、上海、南京、廈門等城市的新房?jī)r(jià)格同比漲幅都超過(guò)30%，深圳9月份房?jī)r(jià)與去年底相比更是大漲超過(guò)51.3%。下圖是對(duì)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的新建商品住宅價(jià)格指數(shù)的截圖：

　　除了房?jī)r(jià)環(huán)比在下跌外，成交量也在走低。據(jù)深圳市規(guī)劃和國(guó)土資源委員會(huì)數(shù)據(jù)，2016年10月，深圳商品房成交5673套，同比下跌近兩成。南京10月商品房成交套數(shù)為8194，同比下跌30.14%，環(huán)比則暴跌43.65%。此外，上海、廈門等地的成交量也都出現(xiàn)了不同程度的下跌。分析人士認(rèn)為，房地產(chǎn)銷售增速或在四季度加速回落，預(yù)計(jì)2017年上半年市場(chǎng)需求可能同比萎縮近40%。

　　李嘉誠(chéng)加速套現(xiàn) 港資真的在遠(yuǎn)離內(nèi)地市場(chǎng)？

　　李嘉誠(chéng)旗下的長(zhǎng)實(shí)地產(chǎn)(1113.HK)近日宣布以200億元賣掉上海陸家嘴（600663）的世紀(jì)匯綜合體，這塊“捂”了10多年，并以蝸牛速度緩慢開(kāi)發(fā)的黃金地塊讓長(zhǎng)實(shí)地產(chǎn)賺了約62.2億港元。考慮到高額的稅收和長(zhǎng)實(shí)極低的資金成本，這一收益其實(shí)相當(dāng)驚人。近三年，李氏已經(jīng)在內(nèi)地拋售了超過(guò)千億港元的資產(chǎn)。

　　一個(gè)不為內(nèi)地人廣泛關(guān)注的是，在消息公布后的幾個(gè)交易日內(nèi)，長(zhǎng)實(shí)地產(chǎn)的股價(jià)大漲了超過(guò)6%，以長(zhǎng)和的體量和當(dāng)時(shí)恒指的走勢(shì)這已經(jīng)是相當(dāng)不錯(cuò)的漲幅。市場(chǎng)分析普遍認(rèn)為，股價(jià)上漲原因在于世紀(jì)匯廣場(chǎng)的出售價(jià)格相當(dāng)理想。從年初的低點(diǎn)到當(dāng)前，長(zhǎng)實(shí)地產(chǎn)的股價(jià)已經(jīng)上漲了超過(guò)五成。

　　事實(shí)上，在上半年內(nèi)地各大房地產(chǎn)公司爭(zhēng)搶地王的時(shí)候，傳統(tǒng)港資房產(chǎn)巨頭們要么很少參與地王爭(zhēng)奪，要么頻繁出手賣項(xiàng)目。香港富豪鄭裕彤過(guò)世前的一段時(shí)間，旗下新世界、周大福頻繁拋售內(nèi)地物業(yè)，合計(jì)套現(xiàn)超過(guò)300億元。劉鑾雄旗下的華人置業(yè)出售的內(nèi)地和香港資產(chǎn)也超過(guò)200億元。

　　在逐步“出清”內(nèi)地資產(chǎn)之時(shí)，這些公司的股價(jià)也都明顯上漲，遠(yuǎn)超同期恒生指數(shù)的漲幅。華人置業(yè)股價(jià)在7月至8月期間，大漲了超過(guò)60%；周大福的珠寶主業(yè)最近幾年雖然急劇下滑，但收益于拋售內(nèi)地物業(yè)，其股價(jià)從年初到現(xiàn)在大漲近50%。

　　除此之外，港資地產(chǎn)的另外幾個(gè)巨頭：新鴻基、九龍倉(cāng)和恒隆地產(chǎn)等，在今年上半年的地王爭(zhēng)奪戰(zhàn)中幾乎都“銷聲匿跡”。而這些巨頭的資金實(shí)力其實(shí)遠(yuǎn)非內(nèi)地房產(chǎn)巨頭可比，融資成本也極低。恒隆的凈負(fù)債接近于零，新鴻基和九龍倉(cāng)的負(fù)債率也僅有22.78%和28.12%。

　　當(dāng)時(shí)，內(nèi)地不少業(yè)界聲音認(rèn)為港資地產(chǎn)巨頭過(guò)于保守。但市場(chǎng)急劇轉(zhuǎn)向之前，不少吞下地王的地產(chǎn)商正在用各種方法緩解資金壓力，甚至轉(zhuǎn)賣項(xiàng)目。今年5月份，以88億元拍下南京地王的世茂房地產(chǎn)，在拍地后不久，就將該地塊超過(guò)四成的權(quán)益轉(zhuǎn)手；市場(chǎng)分析這很可能是以“明股實(shí)債”的方式解決資金問(wèn)題。今年7月，中國(guó)中冶（601618）也將南京的一塊地王掛牌轉(zhuǎn)讓。

　　早在2013年開(kāi)始拋售內(nèi)地資產(chǎn)之前，李嘉誠(chéng)就曾明確表示：不賺最后一個(gè)銅板。他曾說(shuō)，我做生意的原則，一方面是對(duì)于債務(wù)和貸款問(wèn)題要非常小心，如履薄冰。另一方面，我在地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)上步步為營(yíng)，如果地產(chǎn)價(jià)格太高，到老百姓（603883）買不起的時(shí)候經(jīng)營(yíng)就有風(fēng)險(xiǎn)了。我不會(huì)冒險(xiǎn)去賺最后一個(gè)銅板。

　　恒隆地產(chǎn)董事長(zhǎng)陳啟宗在今年半年報(bào)中也坦稱：內(nèi)地目前難以預(yù)見(jiàn)有什么因素會(huì)令經(jīng)濟(jì)回暖。唯一的亮點(diǎn)是某些城市的住宅樓市，其土地價(jià)格持續(xù)上升，但這說(shuō)不上是利好消息。

　　寒流突降，風(fēng)云變幻。降溫之后的房產(chǎn)和土地市場(chǎng)是否會(huì)演繹更多的資本故事？

　　誰(shuí)將倒下？誰(shuí)將進(jìn)場(chǎng)打掃戰(zhàn)場(chǎng)？