從樓市周期看房價拐點

　　滕 飛

　　由于摻雜著地方財政收入、房屋產權、土地供給以及經濟支柱產業等一系列因素，因此不能以簡單的行業視角分析我國的房地產，否則都會得出錯誤的結論。

　　房地產是關系國計民生方方面面的一個產業鏈，在我國經濟中占有極其重要的地位，這也是房地產作為一個產業必須鼓勵發展的原因，而房地產發展必須要有居民購買力的推動。在房價仍在可承受的范圍內，只要房價上漲、開發商有利可圖，開發商就會加大投資力度，帶動房地產行業發展，從而促進經濟增長。

　　自1998年住房市場化改革以來，我國房地產業走上了市場化道路，住房市場化也意味著住房的貨幣化，在中國經濟走出1998年至2002年的通縮時期以后，加上加入WTO的助力，經濟保持高速增長，居民財富的增長推動了房地產業的發展，因為住房仍是居民的基本需求，對住房品質的改善和空間的擴大增加了對住房的需求。此外，快速推進的城鎮化，加速了人口向大中型城市的涌入，促使大中型城市房價的漲幅要顯著快于全國平均水平，特別是京滬穗深一線城市。

　　我國房價的快速上漲起始于2005年左右，以北京的新建住宅價格指數為例，從2005年至今共經歷了四輪上漲周期，呈現顯著的周期性特征，先是一輪上漲，然后受到各種經濟或者政策的制約，出現緩慢微跌，然后又開始新一輪上漲，周而復始。第一輪房價周期在2006年至2008年，2006、2007年，美國經濟正處于次貸危機前的房價泡沫頂峰，我國出口快速增長，經濟增速高達兩位數，加上A股也處于泡沫巔峰期，各種有利因素推動房價快速上漲。但是緊接著美國爆發次貸危機，我國出口增幅下降，經濟增速放緩，2008年四季度經濟增速從年初的11.5%降到7.1%。經濟增速下降意味著收入的放緩，房價的支撐力開始動搖，2008年房價全年下跌10%左右。

　　為應對發達國家金融危機對我國的沖擊，“四萬億”刺激政策出臺，2009年房價立竿見影，止跌回升當年上漲40%以上，并在2010年繼續上漲20%。房價過快上漲加上通脹的抬升，促使央行開始收緊貸款和房貸政策，北京在2011年初開始執行非京戶籍人納稅、社保滿五年的限購政策。祭出“限購”這一撒手锏調控措施，隨之成為一線城市的標配。嚴厲的限購措施，再加前期漲幅過大，北京房價在2011年限購之后小幅下跌，跌幅10%左右。

　　接下來一輪的周期也持續三年：2012-2014年。限購政策對北京房價的限制作用僅維持了1年，在大量人口涌入的剛需之下，北京房價在2012年上半年止跌回升，并且在當年6月和7月連續兩次降息的推動之下，房價開始新一輪快速上漲，一直持續到2013年底，此輪上漲房價漲幅達30%至40%，進入2014年成交逐漸冷卻，房價上漲乏力，出現小幅下跌。此次為市場自然調節行為，跌幅較小，僅為6%左右。

　　最近一輪周期從去年開始啟動。央行持續的降準降息，顯著提升了居民購買力，引發了居民加杠桿的熱潮。2014年11月央行降息不僅開啟了股市的牛市腳步，也啟動了房地產市場新一輪小周期。央行在2015年5次降息，力度之大前所未有，5年期以上貸款利率為4.90%，較2014年下降165bp，且為我國歷史最低值，這直接降低了居民還貸成本，提升了加杠桿能力，促進了房地產市場的火爆，并且在房價一路上漲的過程中，購房者的恐慌心理暴露無遺，都盡可能放大杠桿甚至用首付貸去購買房子，這種反饋循環促進了房價更快上漲。這輪北京等一線城市的房價漲幅驚人，在不到兩年內高達40%至50%，而且這是在房價已然較高的前提下的快速上漲，全市平均單價漲幅超過1萬，更是歷史最高水平。

　　按三年一小周期的規律，這輪房價上漲時間已接近兩年，漲幅也為歷次最高水平。為此，“十一”長假期間相繼有22個熱點城市發布了緊縮性樓市調控政策。出爐步調一致、密集連發，調控姿態為歷史少有。鄭州、武漢、合肥數日內連環加碼，北京、深圳和南京的收緊力度已超過歷史紀錄。看內容，調控政策集中在重啟限購、回歸“認房又認貸”以降低杠桿、增加土地供應上。這勢必將顯著降低居民購買力特別打擊了投機性需求，將使火爆的房市冷靜下來。因此，筆者認為此輪房價的上漲應已接近尾聲。按兩年大漲一年小跌的規律，明年或將是小跌的一年。

　　只是別忘了，這輪房價上漲與三、四線城市并沒有太大關系，說明經濟和人口流入仍是決定房價上漲的基本要素。鑒于貸款利率已降至歷史低位，再降息刺激房價的空間極為有限，這輪房價上漲過程中居民杠桿也快速上升甚至接近發達國家水平，房價絕對值已處于較高水平，在收入增長放緩情況下居民承受房貸的能力也接近了極限，加上我國城市人均住房面積也已達33平方米以上，全國范圍內實現了住房的供需平衡，因此未來房價的上漲更有可能是結構性的。在當前的房價水平上，樓市小周期拐點已經來臨，長周期也需謹慎。

　�。ㄗ髡邽镃FA，供職于中國光大銀行）