北京房價(jià)是全國標(biāo)桿，此輪調(diào)控北京出手最重。未來一年北京房價(jià)漲幅將大幅收窄，小幅下調(diào)亦有可能。中期而言，北京房價(jià)下調(diào)缺乏供需基本面支持，溫和上漲是符合各方利益的結(jié)果

　　《財(cái)經(jīng)》記者 董文艷 徐諶輝 周哲 李德尚玉 實(shí)習(xí)生 高喬/文

　　9月30日晚，北京市住建委公布以“調(diào)高首套房首付比例至35%－40%，二套房首付比例至50%－70%”為主要措施的樓市調(diào)控文件。隨后八天，深圳、廣州、天津、武漢、合肥、蘇州、南京、廈門、上海等20多個(gè)城市跟進(jìn)宣布調(diào)控政策，限制之嚴(yán)，史無前例、蔚為壯觀。

　　回顧十年樓市調(diào)控，主要措施集中在四個(gè)方向：限貸限購抑制需求、放房放地增加供給，這是兩個(gè)主要方向；加強(qiáng)市場秩序管理打擊哄抬房價(jià)行為、加強(qiáng)輿論引導(dǎo)預(yù)防房價(jià)恐慌心理蔓延，這是兩個(gè)輔助方向。不同時(shí)期，以上措施出臺的力度不同(見圖表1)。但總的來說，可謂抑制需求的一手硬，增加供給的一手軟，加上其他宏觀經(jīng)濟(jì)因素，因此房價(jià)總是不按調(diào)控者的意圖行走。情急之下，某些房價(jià)漲幅高、輿論關(guān)注強(qiáng)的城市，政府甚至直接出手，剝奪開發(fā)商的新房定價(jià)權(quán)，從而實(shí)現(xiàn)房價(jià)的“統(tǒng)計(jì)回歸”。

　　細(xì)觀國慶前夕開始的各城市新一輪樓市調(diào)控，可概括為“工具相似、力度加大”，其中北京的力度最大，深圳也放出了不管離婚與否的單身都只能購買一套住房的狠招。而之前房價(jià)上漲較猛的二線城市如廈門、南京、合肥、蘇州等，本輪的調(diào)控力度僅次于一線城市。

　　這一新政的出臺，距離2015年12月中央經(jīng)濟(jì)工作會議發(fā)起全國樓市“去庫存”運(yùn)動只有十個(gè)月，距離2013年中國大多數(shù)省會城市取消限購令、推出樓市刺激政策，也只有兩年左右。一方面是十年來最嚴(yán)厲的樓市調(diào)控，一方面是過去十年價(jià)漲即調(diào)控、價(jià)落即刺激，房價(jià)整體一路上揚(yáng)的中國樓市，住房消費(fèi)者和投資者又該如何應(yīng)對？

　　《財(cái)經(jīng)》記者選取北京樓市為樣本，從供需兩側(cè)展開采訪，試圖對回答上述問題給出一個(gè)思路。樓市是一個(gè)區(qū)域性市場，影響各地房價(jià)的因素各不相同，但北京房價(jià)對全國房價(jià)而言，仍然是一個(gè)標(biāo)桿性的指標(biāo)。

　　新政沖擊波

　　在限制與寬松的輪回中，北京樓市如今又步入了從緊周期。而首當(dāng)其沖遭遇沖擊的，就是140平方米以上大戶型（非普通住宅）的購買者，而此前多輪調(diào)控，北京并未針對大戶型買方出臺專門限制政策（見圖表2）。

　　新政規(guī)定：購買首套非普通自住房的首付款比例不低于40%，二套非普通自住房的，首付款比例不低于70%，分別提高了10個(gè)和30個(gè)百分點(diǎn)。相比之下，普通自住房的首付門檻從30%提高到35%，幅度只有5%；普通自住房第二套房的首付比例從40%提高到50%，幅度只有10%。以北京大戶型單套住宅700萬元的主流套總價(jià)計(jì)算，30%的幅度意味著首付將增加210萬元。

　　隨著房價(jià)上漲，改善型需求已成為北京樓市的購房主力。來自中原地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，2014年到2015年，北京單套房屋成交平均面積從118.7平方米躍升至128.5平方米。亞豪機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2015年商品住宅中成交套數(shù)同比漲幅最大的是200平方米－300平方米的面積段，同比上漲64%，其次是300平方米以上的超大戶型，同比上漲55%。此外，面向初期改善型的120平方米－150平方米面積段則以12%的價(jià)格漲幅領(lǐng)漲其他產(chǎn)品。

　　對于受高房價(jià)之苦最深的剛需客而言，“9·30”新政帶給他們的好消息并不多。

　　“因?yàn)楸本﹦傂杩捅緛砭秃軣o奈，北京市內(nèi)哪還有剛需客可以買到的新房，剛需客都轉(zhuǎn)向公寓和環(huán)北京區(qū)域了。”一位中型房企中層管理者說。

　　而對于改善型需求購房者，為了避開大大抬高的首付門檻，通過離婚把自己變成首套房購買者，就成了現(xiàn)實(shí)選擇。在改善及高端需求購房者群體中，有分析表明，未來將有更多人選擇假離婚以達(dá)標(biāo)購房條件，另有一些人則賣掉唯一的住房，從而獲得一個(gè)首套房資格。

　　“首付比例提高后，為了滿足首套房要求，湊足首付款，我們之前很多做了認(rèn)購還沒簽合同的客戶現(xiàn)在都在賣房。”一位地產(chǎn)央企高管告訴《財(cái)經(jīng)》記者。

　　但是，按照慣例，觀望情緒很快在市場上形成。對于一些資金承壓較大的意向購房者，他們?nèi)缃翊蠖嘞Ｍ�再等一等，甚至有的已萌生退意�?/p>

　　“我們的一個(gè)高端盤客戶本來要買大戶型，現(xiàn)在一算首付要多拿出來將近1000萬元，直接說不買了，去投資國外了。”一家地產(chǎn)央企運(yùn)營中層人士說。

　　“9·30”新政后，在北京新房市場，購房者最明顯的變化是，開始因購買資格與資金等問題產(chǎn)生購買力與意向的分化。而北京的開發(fā)商們也開始著手梳理客戶，對客戶優(yōu)先級進(jìn)行新的排列組合，整理項(xiàng)目蓄客受影響情況，甚至篩除不再具備購買條件的購房人。

　　“9·30”新政一面提高購房資格紅線，讓房票更昂貴；一面對購房人信心產(chǎn)生沖擊，令一些購房人短期看空樓市，此前猶豫未出手的現(xiàn)在更加保守，這些都會讓北京樓市降溫。

　　在《財(cái)經(jīng)》記者的采訪中，另一個(gè)問題也被諸多業(yè)內(nèi)人士低調(diào)提及：如果本輪調(diào)控是以讓房價(jià)迅速實(shí)現(xiàn)下降為目標(biāo)，那么需要警惕這種下降是否為單純的數(shù)字游戲，好比為了讓溫度下降而強(qiáng)行調(diào)整溫度計(jì)。

　　苗頭已經(jīng)出現(xiàn)。本輪調(diào)控中，幾乎所有的熱點(diǎn)二線城市都發(fā)出了行政限價(jià)令，嚴(yán)格開發(fā)商的預(yù)售證管理，以價(jià)放證，這本質(zhì)上是意圖實(shí)現(xiàn)房價(jià)在統(tǒng)計(jì)層面的回歸。

　　多個(gè)不愿具名的開發(fā)商表示，在深圳與北京市場，政府已經(jīng)收緊了很多正在申請價(jià)格備案的新房項(xiàng)目的預(yù)售證管理，并且給出了不同的價(jià)格上限。高于此價(jià)格上限，則不予頒發(fā)相關(guān)證件許可。由此，一大批高地價(jià)新房預(yù)售被卡住了喉嚨。

　　10月13日上午，深圳樓市一片震動。深圳市市場和質(zhì)量監(jiān)管委對深圳10個(gè)轄區(qū)內(nèi)的20個(gè)在售樓盤進(jìn)行突擊檢查，主要督查各個(gè)項(xiàng)目的預(yù)售證件、宣傳推廣與銷售規(guī)范。

　　10月12日下午，有開發(fā)商向《財(cái)經(jīng)》記者透露，當(dāng)日，北京市有關(guān)部門召集各區(qū)開會，討論各區(qū)未來一段時(shí)間的新房預(yù)售價(jià)格上限。消息人士稱，最終各區(qū)申報(bào)的房屋預(yù)售價(jià)格上限都被向下調(diào)整。

　　新房供應(yīng)趨緩

　　北京新房價(jià)格的上漲受到一系列結(jié)構(gòu)性因素的影響：地價(jià)高企，新房基本全面豪宅化，供小于求形勢未變，甚至有所惡化。首付門檻提高，表面上看減少了需求，但新房供應(yīng)也可能受到影響。

　　“限購最大的思路謬誤是以為不讓有錢人買了，就能輪到窮人買。錯誤在于，開發(fā)商不是非蓋樓不可的，有錢人都不能買了，開發(fā)商就不蓋樓，結(jié)果是后續(xù)的供應(yīng)減少，真實(shí)樓價(jià)會變得更高。”北京大學(xué)國家發(fā)展研究院教授薛兆豐對《財(cái)經(jīng)》記者分析。

　　北京“9·30”新政中，另一個(gè)針對新房的調(diào)控工具是對開發(fā)商的定價(jià)實(shí)行“價(jià)格備案”機(jī)制，這意味著剝奪了地產(chǎn)商的自主定價(jià)權(quán)，并且要求開發(fā)商在新房供應(yīng)節(jié)奏上接受指導(dǎo)，以避免房價(jià)指數(shù)進(jìn)一步攀高。

　　新政規(guī)定，對開發(fā)商報(bào)價(jià)明顯高于周邊在售項(xiàng)目價(jià)格和本項(xiàng)目前期成交價(jià)格且不接受指導(dǎo)的商品住房項(xiàng)目，屬于期房預(yù)售的暫不核發(fā)預(yù)售許可證書、屬于現(xiàn)房銷售的暫不辦理現(xiàn)房銷售備案。要求取得預(yù)售許可或辦理現(xiàn)房銷售備案的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，要在規(guī)定時(shí)間內(nèi)一次性公開全部銷售房源。商品住房項(xiàng)目在銷售中，要繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行明碼標(biāo)價(jià)、一房一價(jià)規(guī)定，實(shí)際銷售價(jià)格不得高于申報(bào)價(jià)格等等。

　　“在北京，限價(jià)雖然一直都有，但這次會更嚴(yán)格執(zhí)行，這對開發(fā)商影響會比較大。”泰禾集團(tuán)相關(guān)人士告訴《財(cái)經(jīng)》記者。

　　一旦開發(fā)商定價(jià)權(quán)被回收，新政后的新房銷售速度減慢，開發(fā)商資金周轉(zhuǎn)承壓也會相應(yīng)加大。但這不必然導(dǎo)致新房降價(jià)，因?yàn)橐恍╅_發(fā)商會選擇暫時(shí)不推樓入市，而這會讓新房供應(yīng)節(jié)奏減緩。

　　也有開發(fā)商預(yù)備變相賣高價(jià)，以規(guī)避限價(jià)令。“比如項(xiàng)目實(shí)際賣10萬元/平方米，現(xiàn)在限價(jià)，不能賣10萬元，以后就和客戶簽7萬元/平方米的合同，還有3萬元差價(jià)以裝修形式，再另簽個(gè)合同。”一位中型房企營銷人士說。

　　歷經(jīng)多輪樓市調(diào)控，開發(fā)商已有若干現(xiàn)成應(yīng)對套路。如今，新一輪貓鼠游戲又將開啟。

　　二手房交易降溫

　　雖然行業(yè)內(nèi)外更多關(guān)注新房價(jià)格走勢，但二手房市場才是北京樓市的主力。中國社科文獻(xiàn)出版社出版的《房地產(chǎn)藍(lán)皮書：中國房地產(chǎn)發(fā)展報(bào)告（2016）》顯示，2015年北京二手住宅成交占北京樓市總成交量的73.6%，未來這一比例仍呈上漲態(tài)勢。

　　與新房市場賣家集中不同，二手房市場是一個(gè)分散的多對多的市場，其價(jià)格形成機(jī)制、監(jiān)管成本更加復(fù)雜，對政策風(fēng)向的反應(yīng)也更加迅速。

　　“9·30”新政后，北京二手房交易量出現(xiàn)了明顯的下滑。據(jù)偉業(yè)我愛我家集團(tuán)市場研究院統(tǒng)計(jì)，2016年1月－9月，北京全市二手住宅成交21.4萬套，是2015年同期的1.12倍。2016年9月，北京二手住宅網(wǎng)簽量為30516套，環(huán)比上漲18.9%。但10月1日至10日，北京二手住宅共網(wǎng)簽2810套，與上月同期相比大跌65.7%。鏈家網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，今年9月新增客房比（新增的購房者與售房者比值）為3.1，10月11日，新增客房比已降為2.8。這說明二手房潛在買家觀望情緒漸濃，購房需求有所降低。

　　盡管如此，北京二手房市場與新房市場一樣，依然是供小于求。

　　在“9·30”新政前買了一套二手房并一直關(guān)注北京二手房市場的高女士，在找房的過程中發(fā)現(xiàn)，許多二手房賣家雖在鏈家網(wǎng)掛出房源，但掛房不賣者居多。他們要么是有換房需求但沒看好目標(biāo)房源因此謹(jǐn)慎出手的人，要么是手持多套房且看漲后市者，他們掛房純粹是想摸底市場行情。

　　這導(dǎo)致二手房的真實(shí)供應(yīng)量不足。鏈家研究院數(shù)據(jù)顯示，從2015年中開始，北京二手住宅庫存量持續(xù)下滑，但去化速度逐漸加快，并在2016年3月達(dá)到16.5%的單月去化速度峰值。供應(yīng)短缺趨勢仍在繼續(xù)。

　　今年以來，北京二手房價(jià)格暴漲。鏈家網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，北京二手房成交均價(jià)從1月的40990元/平方米漲至9月的55205元/平方米。其中9月環(huán)比上漲7.07%，同比漲幅高達(dá)43.98%。新政出臺雖然降低了交易速率，但從最近十余天的市場行情看，二手房價(jià)格并未出現(xiàn)大幅下調(diào)，這說明賣方并不急需資金，仍能將房價(jià)維系在高位。

　　一位房產(chǎn)中介高管接受《財(cái)經(jīng)》記者采訪時(shí)認(rèn)為，政策都是短期影響，北京二手房會有一段時(shí)間的量縮盤整，半年后即逐步恢復(fù)正常。

　　據(jù)鏈家研究院統(tǒng)計(jì)，在北京二手房市場，90平方米以下的二手住宅依舊是成交主力，今年7月其成交占比超過60%。但由于剛需人群逐漸形成換房需求，北京二手房交易重心也正在從90平方米以下向90平方米－120平方米區(qū)間靠攏，首改型客戶逐漸上場，成為主力軍。

　　地根難言寬松

　　買賣雙方的心態(tài)與行為，對供求曲線及價(jià)格走勢有著直接的影響。地根與銀根對房價(jià)的影響沒那么立竿見影，但同樣至關(guān)重要。

　　從地根來看。盡管北京樓市以二手房交易為主，但新房市場對二手房市場向來具有強(qiáng)傳導(dǎo)效應(yīng)，地根松緊直接決定了新房供貨力度，影響新房市場預(yù)期與購房需求的滿足程度，繼而傳導(dǎo)進(jìn)二手房市場。

　　今年以來，北京樓市住宅供地力度有明顯收窄。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)，2016年至今，北京僅出讓8宗住宅用地，合計(jì)供應(yīng)115萬平方米，其中商品房住宅面積僅38.99萬平方米。

　　根據(jù)《北京市2016年度國有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃》安排，計(jì)劃供應(yīng)總量4100公頃。其中，住宅用地1200公頃，商服用地400公頃（見圖表5）。這已是北京土地供應(yīng)量連續(xù)第六年下降。但北京目前僅僅成交115公頃住宅用地，若完成本年度供地目標(biāo)，除非北京在未來兩個(gè)半月內(nèi)，連續(xù)供應(yīng)1085公頃住宅用地。

　　供需是解決房價(jià)問題的根本。“北京不供地，再出各種限購、限貸政策也沒用。”綠城中國一位中層管理者說，今年以來北京只要拍地，他們基本都會現(xiàn)身，有時(shí)只是釋放一個(gè)積極拿地、渴求項(xiàng)目的信號，希望未來北京市場中有項(xiàng)目收購機(jī)會時(shí)，他們能夠被作為潛在對象考慮在內(nèi)。

　　本輪樓市調(diào)控，各地政策側(cè)重于限購和限貸，在增加土地供應(yīng)方面，只有北京、無錫、合肥等城市具體提及。北京提出要加大中低價(jià)位、中小套型普通商品住房的供應(yīng)比例，保證套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重不低于70%。

　　北京供地不足，新房供應(yīng)減少，不僅使開發(fā)商焦慮，也推高了房價(jià)上漲預(yù)期。如今，想要解決樓市過快上漲，理應(yīng)加大住宅供地力度。但政府供地心態(tài)相當(dāng)微妙。

　　《財(cái)經(jīng)》記者從接近北京市國土局人士處了解到，此前，為避免北京在全國樓市火熱局面下再產(chǎn)生地王，國土局曾傾向于十個(gè)月內(nèi)不供住宅用地，但又要避免未來無新房可售繼續(xù)推漲房價(jià)。權(quán)衡之下，在時(shí)隔五個(gè)月沒有供應(yīng)北京商品房住宅用地后，10月初，北京終推5宗住宅用地，共約34.9公頃，規(guī)劃建筑規(guī)模約71.13萬平方米。

　　中國社科院一位不愿具名的房地產(chǎn)專家對《財(cái)經(jīng)》記者分析，北京土地供應(yīng)難以增加，主觀上講，地方政府希望通過“饑餓療法”控制供地的結(jié)構(gòu)來抬高地價(jià)，至少不讓地價(jià)下降；客觀上講，有的土地仍握在開發(fā)商手里沒有推出，一方面是開發(fā)商捂盤惜售，另一方面也可能是開發(fā)商在拆遷等問題上遇到麻煩。

　　中國人民大學(xué)不動產(chǎn)研究中心執(zhí)行主任況偉大對《財(cái)經(jīng)》記者分析稱，北京的土地供應(yīng)受制于北京城市發(fā)展規(guī)劃，每個(gè)城市都有一個(gè)邊界，超過一定的規(guī)模就會導(dǎo)致不經(jīng)濟(jì)。北京規(guī)模過大，正進(jìn)行人口和功能疏散，供地計(jì)劃逐年下降正體現(xiàn)了這一導(dǎo)向。

　　未來的三四個(gè)月，北京市的土地市場供應(yīng)端能否開閘，而開發(fā)商是否仍然搶地?zé)崆楦邼q，將成為觀察下一階段房價(jià)走勢的重要依據(jù)。

　　更多實(shí)證研究表明，購房信貸的強(qiáng)勁支持，加上去庫存政策的有力刺激，才是引發(fā)房價(jià)暴漲的首要推動力量。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉就是研究者之一，他給《財(cái)經(jīng)》記者提供了如下數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)（見圖表9）。

　　在人民銀行的統(tǒng)計(jì)中，沒有個(gè)人按揭貸款項(xiàng)目，但因?yàn)榫用裰虚L期貸款中的絕大多數(shù)都用于購房，因此，業(yè)界經(jīng)常將這兩個(gè)數(shù)據(jù)通用。中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)顯示，按揭貸款占信貸總量的比例正呈加速增長之勢，今年7月甚至出現(xiàn)按揭貸款額超過貸款總額的情況，這意味著其他門類的貸款出現(xiàn)負(fù)增長。

　　這種情況已經(jīng)引發(fā)金融監(jiān)管當(dāng)局警惕。據(jù)財(cái)新報(bào)道， 10月12日下午，央行召集五大國有商業(yè)銀行及12家股份制銀行高管及個(gè)貸、資產(chǎn)負(fù)債部門總經(jīng)理，召開商業(yè)銀行住房信貸會議，傳達(dá)房地產(chǎn)調(diào)控的會議精神。央行要求各商業(yè)銀行理性對待樓市，加強(qiáng)信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整。央行將加強(qiáng)住房金融宏觀審慎管理，加強(qiáng)對金融機(jī)構(gòu)住房金融業(yè)務(wù)的監(jiān)督檢查，加強(qiáng)對銀行自律機(jī)制的指導(dǎo)，加強(qiáng)宏觀審慎評估的約束等，以約束商業(yè)銀行的信貸投放方向。

　　雖然上述消息并未得到央行證實(shí)，但今年6月，央行已在上海市試點(diǎn)推行房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理框架，在全國率先實(shí)施房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理。核心是從人口、房地產(chǎn)市場、房地產(chǎn)金融、經(jīng)濟(jì)與金融等四個(gè)方面建立上海市房地產(chǎn)金融宏觀審慎監(jiān)測指標(biāo)體系。

　　試點(diǎn)推行之后，上海房地產(chǎn)開發(fā)投資增速、商品房新開工面積同比增速、住房價(jià)格環(huán)比指數(shù)、個(gè)人住房貸款發(fā)放額等都出現(xiàn)同比回落。

　　新一輪樓市調(diào)控政策出臺后，該試點(diǎn)是否會向北京等更多熱點(diǎn)城市推廣？一名國有大行信貸部人士告訴《財(cái)經(jīng)》記者，北京方面暫未出臺特殊政策，信貸情況跟之前比沒有變化。

　　對于銀行信貸的調(diào)控，一名供職于國有商業(yè)銀行研究機(jī)構(gòu)的人士接受《財(cái)經(jīng)》記者采訪時(shí)認(rèn)為，監(jiān)管當(dāng)局不應(yīng)該限制銀行的貸款規(guī)模和貸款投向，目前銀行很難找到收益和風(fēng)險(xiǎn)匹配的資產(chǎn)。收緊房地產(chǎn)信貸之后，很難有新業(yè)務(wù)填補(bǔ)上來，這會導(dǎo)致整個(gè)信貸收縮。

　　對于銀行信貸之外的融資，當(dāng)局也有動作。8月，住建部、國家發(fā)改委、工信部、人民銀行、稅務(wù)總局、工商總局、銀監(jiān)會七部門聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)中介管理促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展的意見》，明確規(guī)定中介機(jī)構(gòu)不得提供或與其他機(jī)構(gòu)合作提供首付貸等違法違規(guī)的金融產(chǎn)品和服務(wù)，意味著“首付貸”業(yè)務(wù)被正式叫停。

　　“首付貸”類金融產(chǎn)品也被正式納入監(jiān)管。10月13日，國務(wù)院辦公廳發(fā)布《互聯(lián)網(wǎng)金融風(fēng)險(xiǎn)專項(xiàng)整治工作實(shí)施方案》（下稱《方案》）要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)和互聯(lián)網(wǎng)金融從業(yè)機(jī)構(gòu)等未取得相關(guān)金融資質(zhì)，不得利用P2P網(wǎng)絡(luò)借貸平臺和股權(quán)眾籌平臺從事房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)；取得相關(guān)金融資質(zhì)的，不得違規(guī)開展房地產(chǎn)金融相關(guān)業(yè)務(wù)。從事房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的企業(yè)應(yīng)遵守宏觀調(diào)控政策和房地產(chǎn)金融管理相關(guān)規(guī)定。對于房地產(chǎn)等重點(diǎn)行業(yè)企業(yè)開辦的互聯(lián)網(wǎng)金融平臺，相關(guān)行業(yè)主管部門要積極配合摸查信息。規(guī)范互聯(lián)網(wǎng)“眾籌買房”等行為，嚴(yán)禁各類機(jī)構(gòu)開展“首付貸”性質(zhì)的業(yè)務(wù)。

　　央行如果想影響房價(jià)，其政策籃子里有比窗口指導(dǎo)商業(yè)銀行信貸方向更直接的手段，那就是調(diào)整利率和存款準(zhǔn)備金率，前者為價(jià)格手段，直接影響融資成本；后者為數(shù)量手段，通過減少銀行放款資金來縮減信貸規(guī)模。

　　但市場普遍認(rèn)為，這兩個(gè)武器央行不會輕易使用。國泰君安銀行分析師王劍認(rèn)為，總量手段的最大問題是傷及無辜。比如，提高存款準(zhǔn)備金率，銀行可供放款的金額少了，那么銀行首先會收縮小微企業(yè)等領(lǐng)域的短期貸款，因?yàn)樗鼈兤谙薅蹋�議價(jià)地位弱，容易收貸，而房地產(chǎn)貸款則因?yàn)橘|(zhì)量相對較好，是銀行最不愿意收縮的部分。這顯然會導(dǎo)致政策意圖南轅北轍。

　　很多人相信，在經(jīng)濟(jì)疲弱的大背景下，央行的貨幣政策顯然不會貿(mào)然收縮，而是引入加強(qiáng)宏觀審慎評估等約束手段來控制信貸總量。但它最大的問題是剛性不足，銀行總有辦法規(guī)避。

　　那么貨幣政策是否有可能進(jìn)一步寬松呢？申萬宏源證券首席宏觀分析師李慧勇認(rèn)為，由于三季度經(jīng)濟(jì)增長勢頭較好，除非資金大幅度流出或者經(jīng)濟(jì)大幅度回落，降準(zhǔn)降息可能性很小。

　　房產(chǎn)稅明年難出臺

　　對于多個(gè)城市采取的限購限貸政策，中國社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院財(cái)政審計(jì)室主任汪德華認(rèn)為，二十幾個(gè)城市有如此統(tǒng)一的行動，應(yīng)該是中央有所部署的。雖然當(dāng)前限購限貸的調(diào)控政策是必要的，但長期來看應(yīng)以有差異的房地產(chǎn)稅加以代替。

　　房地產(chǎn)稅對于平抑房價(jià)有無效果，存在爭議。支持有效果的觀點(diǎn)認(rèn)為，房地產(chǎn)稅會增加持有房屋的成本，而且可以通過稅制的設(shè)計(jì)增加高檔房屋或者超過自住需求房屋的持有成本，使得持有者將一部分房屋賣出，增加市場上的房屋供給，抑制房地產(chǎn)投資需求。

　　支持效果有限的觀點(diǎn)認(rèn)為，在房屋巨大升值空間面前，哪怕是對房地產(chǎn)征收最高程度的稅率，比如2%甚至3%，房屋持有者所承擔(dān)的稅額相對于房屋增值額而言都是不值一提的。中國財(cái)政科學(xué)研究院院長劉尚希就對記者直言，在市場存在泡沫的情況下，房地產(chǎn)稅的作用比較弱。

　　不同的方案設(shè)計(jì)會帶來不同的效果。比如對存量房屋是否應(yīng)該征收房地產(chǎn)稅，如果征收，可能會迫使一部分存量房屋被賣出，增加市場上的房屋供給；如果不對存量房屋征收，房地產(chǎn)稅抑制房價(jià)的效果則相對有限。大部分受訪專家認(rèn)為，雖然上海試點(diǎn)時(shí)沒有對存量房屋征稅，但在房產(chǎn)稅正式開征之后，理應(yīng)對所有存量和增量房屋統(tǒng)一征稅，才能更符合房地產(chǎn)稅的本意。

　　再比如，是否應(yīng)該對自住需求的房屋免征房地產(chǎn)稅，對一定人均面積以下或一定套數(shù)以下的房屋免征，這樣可以打擊投資性需求，滿足消費(fèi)性需求，在抑制房價(jià)的同時(shí)保障居民自住需求。

　　還比如稅率的水平，上海和重慶的房地產(chǎn)稅稅率大約在0.5%左右，遠(yuǎn)低于國際平均水平，大部分國家房地產(chǎn)稅稅率在1%－3%之間，這也是滬渝試點(diǎn)效果不夠顯著的原因之一。較高的稅率可能對房地產(chǎn)價(jià)格的抑制更為明顯，但也面臨居民負(fù)擔(dān)加重等問題。

　　具體方案的設(shè)計(jì)取決于房地產(chǎn)稅的目標(biāo)定位。除了平抑房價(jià)，房地產(chǎn)稅還被業(yè)內(nèi)認(rèn)為具有增加地方財(cái)政收入、調(diào)節(jié)收入差距、完善稅制等目標(biāo)。汪德華直言，“不同的目標(biāo)之間存在一定的沖突”。假設(shè)房地產(chǎn)稅以增加地方財(cái)政收入為主要目標(biāo)，可能就不會對自住需求的房屋免征，對所有房屋征收房地產(chǎn)稅才能更好實(shí)現(xiàn)該目標(biāo)，但這樣又會使平抑房價(jià)和調(diào)節(jié)收入差距的效果打折扣。

　　就算可以平抑房價(jià)作為最核心的目標(biāo)來設(shè)計(jì)方案，按照房地產(chǎn)稅立法的流程，多位受訪專家均認(rèn)為，一年內(nèi)幾乎沒有出臺房地產(chǎn)稅的可能，所以此時(shí)討論以房地產(chǎn)稅來平抑房價(jià)上漲，似乎遙不可及。華夏新供給經(jīng)濟(jì)學(xué)研究院院長、財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究院原所長賈康對記者直言，目前看來，可能做不到一年內(nèi)開征房地產(chǎn)稅，現(xiàn)在立法過程還沒有正式啟動。賈康認(rèn)為，通過立法之后，實(shí)際開征城市也會有先有后，優(yōu)先開征的除了一線城市，也可能包括某些二線城市。

　　北京房價(jià)硬在何處

　　歸根結(jié)底，決定北京樓價(jià)走勢的仍是供需結(jié)構(gòu)。除了調(diào)控政策帶來的短期變化外，北京市的人口變化、收入變化、教育資源、醫(yī)療資源變化等因素，也都從不同側(cè)面對購房需求發(fā)生作用。

　　1994年以來，北京市常住人口進(jìn)入快速增長階段。20年來，北京常住人口規(guī)模幾乎增長了一倍，年均增長49.79萬人。但從2011年開始，北京常住人口增幅已經(jīng)連續(xù)五年下降。2015年末，北京常住人口為2170.5萬人，比上年增長18.9萬（見圖表10）。

　　這一人口變動趨勢對北京房價(jià)增幅肯定會帶來負(fù)面影響，但影響有多大，很難評估。因?yàn)楸本�樓市的投資需求旺盛，投資者來自全國各地，甚至國外。常住人口增幅的變動，對北京投資需求的影響非常有限。

　　房價(jià)收入比（房屋總價(jià)與居民家庭年收入之比）被很多研究人員用來衡量一個(gè)城市的住房購買力水平。上海易居房地產(chǎn)研究院報(bào)告顯示，北京市房價(jià)收入比從2011年11.6攀升至2015年的14.5。這至少說明，本地居民的購買力已經(jīng)難以匹配高漲的北京房價(jià)。

　　但房價(jià)收入比這一指標(biāo)近年來也遭到越來越多的詬病，除了無法衡量投資需求之外，其計(jì)算方法也沒有嚴(yán)格界定，比如上文引用的房價(jià)收入比數(shù)據(jù)就只測算一手房，不包括二手房，另外納入統(tǒng)計(jì)的中國居民收入不包含隱性收入，因此據(jù)此計(jì)算的房價(jià)收入比數(shù)據(jù)也不準(zhǔn)確。

　　在北京，教育資源分配不均，為爭取優(yōu)質(zhì)教育資源，許多人選擇購買學(xué)區(qū)房，他們也是頑固的購房需求軍團(tuán)。盡管從2012年開始，北京市取消入學(xué)考試、中考擇校、戶口掛靠等，逐漸取消小升初推優(yōu)，以此控制擇校現(xiàn)象。但目前通過購買學(xué)區(qū)房擇校仍大行其道，也造就了相當(dāng)規(guī)模的學(xué)區(qū)房投資需求。至少三五年內(nèi)，看不到該需求減弱的跡象。

　　保障房建設(shè)曾被視為平抑房價(jià)的重要政策手段。但數(shù)年下來，各地的保障房建設(shè)多呈雷聲大、雨點(diǎn)小態(tài)勢。

　　北京的保障房建設(shè)在2003年達(dá)到高潮，當(dāng)年的新開工經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目24個(gè)，面積約為300萬平方米，竣工面積200萬平方米。隨著土地減少，保障房供應(yīng)也日益減少，經(jīng)濟(jì)適用房則在2008年底停止建設(shè)。

　　如今北京保障性住房主要分為四類：公共租賃住房、廉租住房、限價(jià)商品住房、經(jīng)濟(jì)適用房。不過，這些住房保障的是本地居民，北京市戶口是申請保障房的前提，申請條件也非常嚴(yán)格（見圖表11），只能惠及很少部分人，這使得保障房失去對商品房價(jià)格的影響力。

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