“地王”們現(xiàn)尷尬困局

　　同一天，天津市亦緊隨北京步伐，高調(diào)宣布新政。在限購(gòu)方面，對(duì)于外地戶籍限購(gòu)一套；在商貸首付比例上，限制外地人商業(yè)貸款首付比例不低于40%。

　　“我們可以預(yù)見，當(dāng)投資客退場(chǎng)，資金在各個(gè)城市間的輪動(dòng)效應(yīng)也結(jié)束，市場(chǎng)調(diào)整期正式拉開帷幕之后，屆時(shí)，有多少房企受制于投資市場(chǎng)拉動(dòng)而產(chǎn)生的‘地王’，又有多少房企有苦難言”。

　　法治周末記者 代秀輝

　　“早就該降溫了。”

　　在家過假期的孟濤，聽聞濟(jì)南出了新的樓市調(diào)控的政策，心里頓時(shí)感覺莫名的爽快。

　　10月2日，濟(jì)南市發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》）。

　　《通知》顯示，在限購(gòu)方面，外地戶籍購(gòu)房者限購(gòu)一套，本地戶籍擁有3套及以上房的購(gòu)房者禁購(gòu)；在商貸首付比例方面，“首套最低首付30%，二套40%”；如果是公積金貸款，那么家庭最高額度由70萬(wàn)元降至60萬(wàn)元，個(gè)人由40萬(wàn)元降至30萬(wàn)元，第三套則不提供貸款。

　　對(duì)于濟(jì)南的房?jī)r(jià)，孟濤可以說是感觸頗多。半年前，在濟(jì)南找到工作的孟濤考慮在濟(jì)南定居，買一套住房就成了他的一樁心事。

　　“漲得讓人心里發(fā)慌啊！”孟濤說，“這半年來，濟(jì)南的各個(gè)樓盤可以說是一天一個(gè)價(jià)。”

　　孟濤拿給法治周末記者的一份他統(tǒng)計(jì)的房?jī)r(jià)表，印證了他的說辭。

　　濟(jì)南萬(wàn)科金域華府，1月成交均價(jià)為每平方米9700元，而8月成交均價(jià)則漲為每平方米19000元，上漲96%；濟(jì)南景和山莊，1月成交均價(jià)為每平方米7400元，而8月成交均價(jià)則漲為每平方米16000元，增幅116%。

　　飛飆的房?jī)r(jià)讓孟濤的購(gòu)房計(jì)劃望而卻步。孟濤自己心里盤算，“調(diào)控政策一出，房?jī)r(jià)總該降降了吧”。

　　21城市發(fā)布樓市新政

　　實(shí)際上，濟(jì)南市并非唯一一座在國(guó)慶長(zhǎng)假期間出臺(tái)樓市調(diào)控政策的城市。

　　法治周末記者梳理了國(guó)慶小長(zhǎng)假期間，陸續(xù)出臺(tái)樓市新政的城市及情況。可以說，國(guó)慶期間，樓市儼然變成了“密集調(diào)控周”。

　　統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示，截至10月8日，已經(jīng)有21個(gè)城市陸續(xù)出臺(tái)新的房地產(chǎn)政策。

　　這21個(gè)城市分別為北京、天津、蘇州、成都、鄭州、無(wú)錫、濟(jì)南、合肥、武漢、深圳、廣州、佛山、南寧、南京、廈門、珠海、東莞、福州、惠州、佛山、南昌。

　　9月30日，北京市率先打響第一槍。

　　北京在新樓市政策中要求，在北京購(gòu)買首套普通自住房的首付款比例不低于35%，購(gòu)買首套非普通自住房的首付款比例不低于40%（自住型商品住房、兩限房等政策性住房除外）；此外，對(duì)擁有1套住房的居民家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購(gòu)買普通自住房的，無(wú)論有無(wú)貸款記錄，首付款比例均不低于50%，購(gòu)買非普通自住房的，首付款比例不低于70%。

　　北京樓市調(diào)控政策一出，猶如一盆冷水潑到炙熱的鋼板上。

　　一個(gè)有趣的數(shù)據(jù)印證了樓市的驟冷。公開資料顯示，10月7日北京網(wǎng)簽套數(shù)僅為12套；其中現(xiàn)房成交套數(shù)僅為兩套。而此前的9月30日，北京一手住宅成交套數(shù)曾高達(dá)452套。僅僅一周，前后相差226倍。

　　同一天，天津市亦緊隨北京步伐，高調(diào)宣布新政。在限購(gòu)方面，對(duì)于外地戶籍限購(gòu)一套；在商貸首付比例上，限制外地人商業(yè)貸款首付比例不低于40%。

　　繼北京、天津，各地樓市調(diào)控政策便如雨后春筍般冒出。10月1日，鄭州、成都宣布新政；10月2日，無(wú)錫、濟(jì)南、合肥宣布新政；10月3日，武漢、蘇州；10月4日，深圳、廣州……

　　“這次調(diào)控整體來講是有精密部署的調(diào)控，力度是比較大的。”對(duì)于近期樓市政策的變化，上海易居房地產(chǎn)研究院總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)法治周末記者說。

　　而對(duì)于未來還將有多少城市加入到樓市調(diào)控的隊(duì)列中，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉在接受媒體采訪中預(yù)測(cè)將達(dá)到20至30個(gè)；“主要包括兩類：房?jī)r(jià)已經(jīng)明顯上漲的一二線城市包括周圍輻射區(qū)；房?jī)r(jià)可能上漲的城市也會(huì)跟風(fēng)出臺(tái)部分政策表態(tài)”。

　　為樓市降降溫

　　“這一輪樓市調(diào)控密集來襲，主要目的是為了打擊炒房，抑制房?jī)r(jià)的過快上漲。主要是從這個(gè)角度來進(jìn)行的。”嚴(yán)躍進(jìn)說。

　　法治周末記者統(tǒng)計(jì)的2016年13家上市房企在不同季度的銷售情況也反映了當(dāng)下的樓市呈現(xiàn)過熱的景象。

　　2016年第一季度中，除了萬(wàn)達(dá)商業(yè)以外，12家上市房企的銷售金額增幅均超過了60%以上。這其中，恒大地產(chǎn)在第一季度增幅高達(dá)115%，碧桂園增幅高達(dá)162%，保利地產(chǎn)增幅高達(dá)131.35%，金地集團(tuán)甚至增至206.5%。

　　轉(zhuǎn)至今年上半年的銷售情況。13家上市房企的銷售增幅雖然有所下降，但依然有金地集團(tuán)、恒大、萬(wàn)科、碧桂園高增幅引領(lǐng)。

　　2016年前三季度銷售情況，再次將銷售金額的增速拉至今年第一季度的水平。

　　具體而言，恒大地產(chǎn)、萬(wàn)科、碧桂園在前三季度銷售中突破兩千億元大關(guān)，分別為2805.8億元、2629億元、2139.3億元，增幅分別為117.9%、46.83%、158%。此外，華夏幸福、金地集團(tuán)、融創(chuàng)中國(guó)、龍湖地產(chǎn)亦增長(zhǎng)迅猛，增幅分別為98.95%、84.66%、98.89%、85.54%。

　　“這樣一個(gè)調(diào)控某種程度是對(duì)市場(chǎng)有影響的。很多購(gòu)房者可能在這個(gè)時(shí)期不一定會(huì)購(gòu)房，策略上會(huì)發(fā)生變化。部分城市交易量會(huì)出現(xiàn)下滑。”嚴(yán)躍進(jìn)說，“可以說，這一輪樓市調(diào)控就是為了給炙熱的樓市降降溫。”

　　此外，在同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉看來，在從今年前三季度房企銷售表現(xiàn)來看，雖然表面上房企規(guī)模性、銷售狀況都處于向好階段，但仍然存在一些運(yùn)營(yíng)方面的問題。比如總負(fù)債、資產(chǎn)負(fù)債率呈現(xiàn)偏高狀態(tài)，速動(dòng)比率處在不合理區(qū)間。“現(xiàn)在政策趨緊，出現(xiàn)調(diào)控轉(zhuǎn)向，預(yù)計(jì)明年樓市將迎來調(diào)整期。”

　　拿“地王”房企或現(xiàn)困局

　　那么，近期密集的樓市調(diào)控會(huì)對(duì)身處其中的房企產(chǎn)生怎樣的影響呢？

　　“按照房地產(chǎn)周期判斷來看，6至8個(gè)月之后也就是2017年年中開始，伴隨著供應(yīng)量的增加，預(yù)計(jì)明年上半年市場(chǎng)去化周期會(huì)進(jìn)一步回升至12個(gè)月以上，個(gè)案價(jià)格有可能會(huì)在2016年年中出現(xiàn)下調(diào)，尤其是本輪樓市上漲幅度較大中高端樓盤以及‘地王’頻出的板塊極有可能率先降價(jià)。”張宏偉判斷。

　　在這樣的境況之下，張宏偉推測(cè)，“伸長(zhǎng)脖子欲漲價(jià)的‘地王們’可能陷入困局”。

　　“由于經(jīng)濟(jì)周期與房地產(chǎn)周期在2017年下半年后同時(shí)處于低谷期，去年下半年至今已經(jīng)出讓的地王項(xiàng)目如果打算2017年入市，那么也就意味著這些項(xiàng)目很難通過房?jī)r(jià)上漲獲得收益。”張宏偉認(rèn)為，“也就是說，去年下半年至今的的地王項(xiàng)目如果今年下半年或明年入市的話勢(shì)必是虧損的，拿地王的企業(yè)也有可能因?yàn)榈赝跸萑肜Ь帧！?/p>

　　“我們可以預(yù)見，當(dāng)投資客退場(chǎng)，資金在各個(gè)城市間的輪動(dòng)效應(yīng)也結(jié)束，市場(chǎng)調(diào)整期正式拉開帷幕之后，屆時(shí)，有多少房企受制于投資市場(chǎng)拉動(dòng)而產(chǎn)生的‘地王’，又有多少房企有苦難言！”張宏偉直言。

　　與此同時(shí)，在張宏偉看來，伴隨著新一輪的密集樓市調(diào)控，部分房企將會(huì)在并購(gòu)整合大潮中退出樓市。這包括部分拿“地王”的房企在內(nèi)，還有部分金融機(jī)構(gòu)“降杠桿”資金鏈或斷裂被收購(gòu)或整合的房企、央企與品牌房企并購(gòu)整合下的部分中小房企、非專業(yè)的跨界進(jìn)入樓市的房企、積極轉(zhuǎn)型中的房企、地方政府集中整治僵尸房企。