近年來，包括綠城、融創(chuàng)、萬科、正榮等房企紛紛在養(yǎng)老地產(chǎn)方面有所行動，保利、遠洋、綠地等多家公司早前都已試水養(yǎng)老地產(chǎn)。業(yè)內(nèi)研究機構(gòu)分析指出，這些企業(yè)雖然不乏較為成熟的養(yǎng)老業(yè)態(tài)，但尚未找到能夠可持續(xù)盈利的商業(yè)模式。

　　從2015到2035年，中國將進入急速老齡化階段，老年人口將從2.12億增加到4.18億，占比29%。大型開發(fā)商越來越把養(yǎng)老地產(chǎn)視為一種勢在必行的戰(zhàn)略選擇，萬科、保利等行業(yè)巨頭早已布局養(yǎng)老地產(chǎn)多年，更多的開發(fā)商也躍躍欲試。

　　老年人，按照國際規(guī)定，65周歲以上的人確定為老年；在中國，60周歲以上的公民為老年人。

　　（1）老年人口基數(shù)大

　　60歲以上老年人口已達2.2億，是世界老年人口總量的1/5，是亞洲人口總量的1/2。預計2025年，我國老齡人口數(shù)量將達到3億人。

2010-2025年我國老年人口數(shù)量

資料來源：中經(jīng)先略數(shù)據(jù)中心整理

　　（2）老年人口增長速度快

　　到2045年左右，中國60歲以上人口將占到總?cè)丝诘?0%。該過程發(fā)達國家用了100年。

我國 60 歲以上及65歲以上人口占比

資料來源：公開資料整理

　　（3）高齡化趨勢明顯

　　80歲以上老年人口達1300萬，約占全國老年總?cè)丝诘?.7%，而且每年增加4.7%。人口老齡化已成為我國面臨的最重要的民生問題之一。

　　然而，在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)成為地產(chǎn)投資發(fā)展新“藍海”的背后，并非如看起來的那么很美。目前，在養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域，探索實踐者眾多，成型者寥寥。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的核心在于養(yǎng)老服務(wù)，而國內(nèi)大多數(shù)資本對養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的理解還停留在以養(yǎng)老概念賣房，更關(guān)注怎么從房地產(chǎn)開發(fā)掙錢，而忽略了養(yǎng)老服務(wù)本身。

　　一、供需不平衡

　　老年公寓的建設(shè)供不應(yīng)求。國外一些發(fā)達國家，進住老年公寓和養(yǎng)老機構(gòu)的老年人約占老年人總數(shù)的5%左右。以我國廣州市為例，60歲以上的老人133萬，占城市總?cè)丝诘谋戎爻�過15%，若入住老年公寓和養(yǎng)老機構(gòu)的老人占總?cè)丝诘谋戎兀��?%的比例分析，133多萬的老年人中，將有近5萬人入住老年公寓和養(yǎng)老機構(gòu)，而目前僅有3.9萬個床位，這遠遠不能滿足隨著人口老齡化發(fā)展對老年公寓的需求。

　　二、選址布局不盡合理

　　目前老年公寓和養(yǎng)老機構(gòu)的建設(shè)還沒有列入各個城市的總體規(guī)劃，缺乏從中國老年人的特點和需求出發(fā)，而制定的科學合理的建設(shè)規(guī)劃。所以目前存在著有的老年公寓雖然環(huán)境和物質(zhì)條件都很好，但地點遠離社會、遠離親友。交通不便;有的居住高層塔樓并密度較高，活動空間少等，這些都給老年人生活和社會活動造成不便。

　　三、售價偏高

　　有的老年公寓環(huán)境優(yōu)美，設(shè)施齊全，服務(wù)較好，但是租售價位較高，有的月租價高達2000-3000元，很多老年人只好望洋興嘆。可見，在我國目前廣大老年人的收入偏低的情況下，老年公寓的檔次和價位要適合廣大中低收入老年人的承受能力。

　　四、配套設(shè)施不全

　　配套的養(yǎng)老服務(wù)準備不足。養(yǎng)老地產(chǎn)是一個產(chǎn)業(yè)，蓋房子不難，難的是相關(guān)的養(yǎng)老服務(wù)配套設(shè)施。開發(fā)企業(yè)本身面對建好的養(yǎng)老地產(chǎn)入住者，怎么來提供服務(wù)有兩個選擇：一個是自己培養(yǎng)隊伍提供服務(wù)，但很多開發(fā)企業(yè)不具備這個能力。因為養(yǎng)老服務(wù)專業(yè)性程度非常高，原來的物業(yè)管理人員很難達到老人所需求的精神及生理上的滿足。第二個辦法是聘請或與養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)合作。但目前社會上養(yǎng)老服務(wù)業(yè)并不發(fā)達，培訓機構(gòu)能力仍不充分，服務(wù)人員顯然不充足。

　　此外，養(yǎng)老服務(wù)體系也不充分。除了養(yǎng)老的醫(yī)療護理、營養(yǎng)膳食、安防系統(tǒng)之外，老年人年齡大了以后精神需求也會發(fā)生很大變化。如何提供記憶護理、康復護理、臨終關(guān)懷等這些發(fā)達國家都比較注重的精神上的和人文上的對老年人的專業(yè)化服務(wù)。

　　五、老年公寓的供給呈現(xiàn)多元化特征，但仍缺乏對客戶的準確定位

　　隨著社會發(fā)展，我國的家庭結(jié)構(gòu)逐步走向小型化，老年人的住宅消費觀念也隨之發(fā)生變化，從基本的住宅消費逐步發(fā)展到提高住宅消費品質(zhì)上來，老年人的需求呈現(xiàn)出多元化的特征。老年公寓市場上已經(jīng)針對不同類型消費群體的高端老年公寓、親情社區(qū)型老年公寓、福養(yǎng)老機構(gòu)、利性設(shè)計獨特的小戶型房等多種產(chǎn)品。

我國老年住宅市場多元化表現(xiàn)

資料來源：公開資料整理

　　六、金融支持工具準備不足

　　缺少足夠的金融工具支持，特別是長期的、較低成本的資金支持，銀行貸款比較短期，當養(yǎng)老設(shè)施還沒有得到回報的時候就得償還，而且由于養(yǎng)老地產(chǎn)盈利模式不清晰，銀行不愿意投入養(yǎng)老地產(chǎn)貸款。如何拓寬融資渠道來支持養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展，也是一個重要挑戰(zhàn)。