2015年我國辦公樓行業規模約4250億元，同比2014年的4120億元增長了3.16%。近幾年辦公樓行業裝修市場規模如下圖所示：

2008-2015年中國辦公樓行業裝修市場規模

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　　1.供應：全國新開工近十年首降 但南京、西安、合肥和濟南新開工規模與增速突出

2009-2015年中國辦公樓新開工面積及其同比增速

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　　全國辦公樓市場供應減少，新開工面積同比近十年來首降。2009-2014年，全國辦公樓市場持續擴容，新開工面積年平均增長率達20.6%；2014年房地產行業步入調整期，辦公樓新開工面積同比增幅收窄，2015年，房企開發建設仍趨謹慎，辦公樓新開工面積同比轉增為降，降幅為10.6%，為近十年來首度同比下降。

　　從不同城市辦公樓新開工規模來看，2015年，北京、西安、上海、成都、杭州和天津新開工面積領先，均超200萬平方米，這些城市第三產業發達，存在辦公樓市場發展空間；而沈陽、大連新開工面積較小，不足10萬平方米，這些城市前期供應量大而需求相對有限，2015年新開工規模明顯放緩。

　　從不城市新開工面積同比增速來看，南京、西安、合肥和濟南新開工面積翻番，而蘇州、昆明、大連和沈陽同比降幅超五成。2015年，南京、西安、合肥和濟南新開工面積翻番，新開工面積均超100萬平方米；廊坊前期供應量小、基數較低，同時，受益于京津冀一體化發展戰略，2015年新開工面積為18.4萬平米，同比大幅增長79%，但由于該市二產占比較高，由第三產業帶來的辦公樓需求在一定時間內仍將有限；天津、北京和深圳同比增幅超三成，武漢同比增長12%；其余城市均同比下降，蘇州、昆明、大連和沈陽同比降幅超五成。

　　2.需求：全國銷售回暖 珠海、濟南、深圳增幅顯著 武漢、廊坊降幅超三成

　　全國辦公樓銷售顯著回暖，同比轉降為增。2009-2013年，全國辦公樓銷售面積穩步提升，年平均增長率達20.5%，2014年，房地產行業步入調整期，全國辦公樓銷售面積同比下降13.1%。2015年，政策環境持續寬松，已實施五次降息、四次全面降準，與此同時，三產占比穩步提升、服務業快速發展，利于辦公樓市場需求提升，全年辦公樓銷售面積達2912萬平方米，同比轉降為增，增幅為16.2%。

　　從不同城市辦公樓銷售規模來看，2015年，北京、上海、濟南、廣州、重慶銷售規模較大，超100萬平方米，大連、廊坊銷售規模較小，不足6萬平方米；從不城市辦公樓銷售面積同比增速來看，珠海橫琴自貿區正在逐步完善、港珠澳大橋預計于2017年建成通車，橫琴將成為唯一陸橋連接港澳兩地的區域，直接利好商業地產發展，加之珠海2014年同期銷售基數較小，2015年同比增速高達731.6%，在各代表城市中最高。此外，濟南同比增長超2倍，深圳同比增長1.4倍，蘇州、上海、北京、青島、合肥等城市同比增速超三成，在代表城市城市中增速較高。而武漢、廊坊銷售面積同比降幅超三成。

　　3.分化：一線城市存發展機遇 成都、昆明等城市應注重庫存去化

　　多數城市優質寫字樓租金變化平穩 重慶、成都、沈陽空置率超30%

　　2015年多數城市優質寫字樓租金變化平穩，成都租金自2013年一季度起持續下跌。從各代表城市優質寫字樓租金情況來看，2015年as，一線城市租金水平較高，北京市第三季度租金高達424.9元/平米/月，二線城市中杭州、天津、南京租金均超100元/平米/月。各代表城市優質寫字樓租金變化平穩，成都受空置率高企和市場需求動力不足影響，為各代表城市中唯一租金自2013年一季度起持續下跌的城市，2015年第四季度租金環比跌幅在各代表城市中最大，為2.8%。

　　代表城市優質寫字樓空置率情況分化。2015年，從各代表城市優質寫字樓空置率情況來看，重慶、成都、沈陽前期供應量大而需求相對有限，今年各季度平均空置率均超30%；而大連2015年新增供應量在各代表城市中最低，深圳、北京和上海市場需求量大，四城市今年各季度空置率均不足10%。

　　鄭州、昆明等城市應注重合理去化庫存

　　第三產業產值與辦公樓需求密切相關，在此，我們用第三產業產值作為辦公樓需求的替代量來評估代表城市近五年新增供應量的消化能力。一線城市第三產業產值高于其他代表城市，且經濟發展良好、具有較好人才吸納能力，具備寫字樓需求提升空間。北京市近五年累計新開工面積和第三產業產值在代表城市中均為最高，2014年三產占比高達77.9%，服務型經濟特征及產業結構高端化趨勢更加明顯，未來辦公樓市場仍具備增長空間。

　　鄭州、昆明等城市近五年新增供應量高于其消化能力，更應注重合理去化庫存。2014年，鄭州市三次產業結構為2.2：55.6：42.2，仍以第二產業為主，對辦公樓需求影響較大的第三產業占比有待進一步提升，鄭州市近年吸引的企業由中心逐步向鄭東新區或園區擴散，但由于新開工規模超過市場消化能力，市場存去化壓力；成都、重慶、西安、昆明以第三產業為主，但近五年新增供應量高于其消化能力，更應注重合理去化庫存。